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Betriebskostenabrechnung | Wahl oder Änderung der Verteilerschlüssel

Hauseigentümerin erstellt die BetriebskostenabrechnungDie gesetzliche Regelung

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt.

Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler oder dergleichen erfasst wird. Existieren keine Messgeräte, muss ohne mietvertragliche Bestimmung ebenfalls nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Achtung: Der Energieverbrauch zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen ist zwingend nach Verbrauch abzurechnen, die Wohnungen müssen mit den notwendigen Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sein. Anders sieht es beim Wasserverbrauch aus. Hier gibt es keine Pflicht zum Einbau von Wasserzählern.

 

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Abweichende Verteilerschlüssel müssen vereinbart werden

Bei Abschluss des Mietvertrages kann der Vermieter abweichende Regelungen zur Kostenverteilung mit dem Mieter vereinbaren. Es steht ihm also frei, die Verteilung der Betriebskosten nach anderen Kriterien durchzuführen. Er ist auch nicht verpflichtet, einen gewählten Umlageschlüssel auf alle Betriebskostenpositionen anzuwenden. Er kann, je nach den Verhältnissen im Einzelfall, einen einheitlichen Maßstab für ALLE Betriebskosten zugrunde legen oder innerhalb der Kostenarten differenzieren. Die Treppenhausreinigung wird zum Beispiel gerne nach Wohneinheiten verteilt, die Müllgebühren werden oft nach der Anzahl der im Haus wohnenden Personen umgelegt. Entscheidend ist, dass die Auswahl des Verteilerschlüssels aus sachbezogenen Gründen erfolgt und zu einem gerechten Ergebnis für alle Mieter führt.

Als alternative Verteilungsschlüssel kommen in Betracht:

Können Umlageschlüssel vom Vermieter im Nachhinein geändert werden?

Pacta sunt servanda - Verträge müssen eingehalten werden. Dieser alte römische Rechtsgrundsatz gilt auch für die mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel. Möchte der Vermieter Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung ändern, kann er nicht einfach einen neuen Verteilerschlüssel in der kommenden Betriebskostenabrechnung in Ansatz bringen. Folgende vier Möglichkeiten stehen dem Vermieter offen:

1. Der Mietvertrag enthält ein einseitiges Änderungsrecht

Der Vermieter kann Verteilerschlüssel auch ohne Zustimmung der Mieter ändern, wenn er sich dieses Recht durch einen Änderungsvorbehalt im Mietvertrag gesichert hat. Die früher übliche Änderungsklausel "unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Gleichbehandlung aller Mieter" entspricht diesen Vorgaben nicht. Ebenso eine Klausel, die es dem Vermieter gestattet einen anderen "geeigneten" Verteilerschlüssel zu verwenden ist unwirksam. In der Klausel muss zum Ausdruck kommen, dass aufgrund sachlicher Veränderungen eine angemessen Neuverteilung erreicht werden soll. Zu nennen sind hier hauptsächlich zwei Gründe:

  • Der Vermieter möchte die Betriebskostenabrechnung vereinheitlichen
  • Die Kosten sollen gerechter verteilt werden

Typisches Formulierungsbeispiel in Formularmietverträgen: Der Vermieter kann den Umlagemaßstab für die Betriebskosten einseitig und abweichend von der hier getroffenen Vereinbarung ändern, wenn sich dies durch einen veränderten Verbrauch oder veränderte Ursachen der Betriebskosten begründet. Eine solche Änderung des Umlagemaßstabes ist jeweils nur vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes zulässig und bedarf der schriftlichen Änderungserklärung.

2. Wechsel auf die verbrauchsabhängige Kostenerfassung

Ein Vermieter kann mit Bezug auf § 556 a Abs. 2 BGB Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. Wie das geht, können sie unter „Umlageschlüssel auf Verbrauch ändern“ nachlesen.

3. Die einvernehmliche Änderung des Verteilerschlüssels zwischen Vermieter und Mieter

Die Müllgebühren verteilen sie nach den in der Wohnung lebenden Personen. Ihnen ist es mittlerweile zu viel Arbeit ständig nachzuhalten, wie die Wohnungen während der Abrechnungsperiode belegt sind. Zudem beschweren sich einige Mieter, dass sich in einzelnen Wohnungen immer wieder Freunde oder Bekannte über Monate aufhalten, das müsste doch berücksichtigt werden. Ihnen reicht es und sie möchten gerne auf den Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ umstellen.

Was ist zu tun?

  1. Schließen sie eine Vereinbarung mit jedem einzelnen Mieter. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, achten sie darauf, dass jeder im Mietvertrag genannte Mieter die Vereinbarung unterschreibt.
  2. Lassen sie sich die Zustimmung schriftlich geben.
  3. Einmal unterschrieben sind sie an die Änderungsvereinbarung gebunden. Sie sollten deshalb in ihre Vereinbarung eine Klausel aufnehmen, die die Vereinbarung nur wirken lässt, wenn alle Mieter oder Mieterinnen zustimmen, beispielsweise „Der neue Verteilungsschlüssel wird nur wirksam, wenn alle Mietparteien zustimmen“.
  4. Informieren sie ihre Mieter und Mieterinnen
    Änderung des Verteilerschlüssels Müllgebühren
    Sehr geehrter Mieter,
    bisher wurden die Betriebskosten Müllgebühren nach der Anzahl und Dauer der im Haus lebenden Personen verteilt. Zur Vereinfachung der Abrechnung bat ich die Mieterinnen und Mieter des Hauses um ihre Zustimmung, die bisherige Vereinbarung zur Kostenverteilung der Müllgebühren auf den Verteilerschlüssel Wohnfläche zu ändern. Alle Mieter und Mieterinnen haben dieser neuen Vereinbarung zugestimmt. Der geänderte Verteilerschlüssel kommt somit für die kommende Abrechnungsperiode - also erstmals für das Abrechnungsjahr [Jahreszahl] - zur Anwendung.
    Mit freundlichen Grüßen
    Ihre Vermieterin

4. Der Vermieter beruft sich auf Unbilligkeit

Ist ein bestehender Umlageschlüssel mittlerweile „grob unbillig“ geworden, können sie den Schlüssel ändern. Das Landgericht Düsseldorf (LG Düsseldorf Urteil vom 5. Juli 1994, Az. 24 S 66/94) nimmt sie sogar in die Pflicht, einen unbilligen Schlüssel zu ändern. Liegt ein solcher Fall vor, sind alle Mieter verpflichtet, der Änderung zuzustimmen. Sie können sich nicht auf die mietvertragliche Vereinbarung berufen (LG Köln, Urteil vom 7. Januar 1988, Az. 222 C 459/87, WM 1989, S. 583). Dabei muss es sich um eine erhebliche Benachteiligung handeln. Kleinere Ungerechtigkeiten müssen Mieter hinnehmen. Änderungen der Verteilerschlüssel mit Berufung auf eine mittlerweile grobe Unbilligkeit sind regelmäßig Gegenstand von Streit, hier sollte der Vermieter zuvor anwaltlichen Rat einholen.

Können Mieter die Änderung eines Verteilerschlüssels fordern?

Wie der Vermieter kann auch der Mieter das Argument "grobe Unbilligkeit" anführen. Dabei muss es sich jedoch, wie schon erwähnt, um eine erhebliche Benachteiligung handeln. Auch die Entscheidung zukünftig verbrauchsabhängig abzurechnen, liegt stets beim Vermieter. Dies musste auch ein Mannheimer Mieter erfahren, der die Verteilung einiger Betriebskosten nach der Wohnfläche als ungerecht empfand. Als Mieter einer flächenmäßig großen Wohnung verlangte er vor Gericht, die Betriebskosten nach Personen und nicht wie bisher nach der Wohnfläche umzulegen. Die Hürden sind hoch, er hatte damit keinen Erfolg.

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