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Die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Eine Mieterin ließt das KündigungsschreibenIst der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenen Terminen (z.B. Mai und Juni) mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. Mai und September) mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, kann der Vermieter außerordentlich fristlos, landläufig "fristlos", kündigen. Die gesetzliche Regelung findet sich in
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Was versteht der Gesetzgeber unter "Miete"?

Unter Miete versteht der Gesetzgeber alle vertraglich vereinbarten Zahlungen. Hierunter fällt die Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung, also die Bruttomiete. Sollte in Ihrem Wohnraummietvertrag auch eine Garage oder ein sonstiger Nebenraum (z.B. der mitvermietete Dachboden als Hobbyraum) aufgeführt sein, so fallen die Zahlungen für diese Räume auch unter die Miete. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen vergangener Abrechnungsperioden zählen nicht, da sie keine wiederkehrenden Zahlungen sind.

 

Welcher Zahlungsrückstand rechtfertigt die fristlose Kündigung?

Variante 1 (§ 543 Abs. 2 Satz 3a) spricht von zwei aufeinander folgenden Terminen und einem "nicht unerheblichen" Mietrückstand. Der Begriff nicht unerheblicher Teil wird im BGB in § 569 Abs. 3 Satz 1 definiert "... ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt." Es reicht also ein Mietrückstand von einer Miete plus 1 Cent für Mai und Juni, um die fristlose Kündigung zu erhalten.

 

 

Beispiel 1: Der Mieter zahlt weder im Mai noch im Juni die Miete.
Beispiel 2: Die monatliche Miete beträgt 600,00 Euro. Im Mai werden 300,00 Euro überwiesen, im Juni überweist der Mieter 250,00 Euro. Der Mietrückstand beträgt somit 650,00 Euro.

Variante 2 (§ 543 Abs. 2 Satz 3b) greift in den Fällen der regelmäßigen Minderzahlungen. Es kann findige Mieter geben, die peinlich darauf achten, zu keiner Zeit an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand zu geraten. Hier würde Variante 1 also nie greifen. Zwei Beispiele: Mieter A muss jeden Monat 500,00 Euro Miete überweisen. Dies tut er jedoch nicht. Er überweist im Januar 400,00 Euro, er überweist im Februar 400,00 Euro, er überweist im März 400,00 Euro usw., hier greift nun § 543 Abs. 2, Satz 3b. Denn im Oktober steht unser Mieter A mit zwei Monatsmieten (1000,00 Euro), die sich über mehr als zwei Termine erstrecken, bei seinem Vermieter in der Kreide. Oder Mieter A überweist die Januarmiete, zahlt in den Folgemonaten pünktlich und lässt die Septembermiete unter den Tisch fallen. Auch hier steht er im September mit zwei Monatsmieten, die sich nicht über zwei aufeinander folgende Termine erstrecken in der Kreide. In beiden Fällen kann der Vermieter fristlos kündigen.

 Wichtig ist:

  • Zur Miete zählen auch die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen, die Garagenmiete oder sonstige Mieten für Nebenräume.
  • Ein Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete wegen bestehender Wohnungsmängel gekürzt hat oder gegen die Betriebskostennachzahlung Einwände erhoben hat.
  • Zahlt der Mieter die rückständige Miete bevor der Vermieter sich rührt, kann der Vermieter nicht anschließend fristlos kündigen.
  • Hat der Vermieter gekündigt und erfolgt vom Mieter direkt nach der Kündigung eine Aufrechnung, wird die Kündigung unwirksam.
  • Die außerordentliche fristlose Kündigung wird ebenfalls unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle sämtliche rückständigen Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt (Schonfristzahlung). Aber, wurde eine Kündigung aus demselben Grund innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal ausgesprochen, so kommt diese Regelung nicht noch einmal zur Anwendung. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist dann wirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
  • In Fällen des Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen.

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