Kfz-Stellplätze und Garagen: Was darf ich dort lagern?

Bei einer Garage wird nur der Innenraum vermietet, bei einem Tiefgaragenstellplatz nur die Stellfläche. Dies bedeutet, dass davor, daneben und dahinter keine Sachen gelagert werden dürfen. Garage oder Stellplatz sind auch kein verlängerter Keller oder Werkraum. Baumaterialien, Kinderspielzeug und Schränke haben dort nichts verloren, selbstverständlich auch keine brennbaren Gegenstände. Umstände, die wir unseren Mietern immer wieder vor Augen führen müssen. Die Hausverwaltung tut dies nicht, um die Mieter zu schikanieren. Im Ernstfall stehen nämlich wir und/oder der Eigentümer in der Verantwortung, wenn es zu einem Unglück kommt. 

tiefgarageEine Analyse von immowelt.de zeigt: Am teuersten sind Stellplätze in Stuttgart. 93 Euro (Median) im Monat kostet eine Garage in der Landeshauptstadt. Für einen Stellplatz in Frankfurt a.M. werden 75 Euro (Median) pro Monat verlangt. Bild von 정수 이 auf Pixabay

Was ist eine Garage bzw. ein Stellplatz?

Nach allgemeinem Sprachgebrauch und einigen Landesbauordnungen handelt es sich bei einer Garage oder einem Kfz-Stellplatz um einen "Raum bzw. eine Fläche zum Abstellen von Kraftfahrzeugen". Und ein Kraftfahrzeug ist mit einem Motor betrieben und nimmt am Straßenverkehr teil. Also ein Auto, Motorrad oder Mofa. 

KFZ-Stellplatz

Wie regelt der Mietvertrag die zulässige Nutzung? Steht hierzu nichts im Mietvertrag, darf ein Mieter nur sein Kraftfahrzeug auf einem Kfz-Stellplatz abstellen. Alles andere hat dort nichts zu suchen. Ein Mieter verhält sich vertragswidrig, wenn er dort weitere Gegenstände lagert und der Vermieter kann den vertragswidrigen Mieter abmahnen. Dies passierte einem Münchener Mieter, der ohne Erlaubnis auf seinen Stellplatz  Kartons und Plastikmaterial lagerte (AG München, Urteil vom 21.11.2012, Az. 433 C 7448/12). Wenig Verständnis wurde auch einem Stuttgarter Mieter zuteil, der aus Bequemlichkeit auf seinem Stellplatz mehrere Wasserkästen deponierte. Das Amtsgericht Stuttgart ist der Auffassung, dass auf einem Kfz-Stellplatz nur ein Kraftfahrzeug stehen darf (AG Stuttgart, Urteil vom 01.04.2016, Az. 37 C 5953/15).

Achtung Wohnungseigentümergemeinschaft!

Werden Kfz-Stellplätze innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet, sollte darauf geachtet werden, dass die Befugnisse der Mieter nicht die Befugnisse der Eigentümer übersteigen. Diese Befugnisse sind in der Regel in der Gemeinschaftsordnung festgehalten oder per Beschluss auf einer Eigentümerversammlung getroffen worden. 

Ein Beispiel: In einer Eigentümergemeinschaft dürfen auf den Tiefgaragenstellplätzen nur Kraftfahrzeuge abgestellt werden. Der vermietende Eigentümer erlaubt seinen Mietern auch das Abstellen der Fahrräder auf dem Stellplatz. Laut Gemeinschaftsordnung sollen diese jedoch in den Fahrradkeller gebracht werden oder sie dürfen auf der Hofanlage auf besonders gekennzeichnten Flächen abgestellt werden. Der Streit auf der nächsten Eigentümerversammlung war vorprogrammiert. Das kann in einer Unterlassungsklage gegen den "störenden Wohnungseigentümer" münden.

 

 

Garagen

Garagenmieter haben etwas mehr Befugnisse. Selbstverständlich können in der Garage kleinere Arbeiten und Reparaturen (Reifenwechsel, kleinere Lackschäden ausbessern) durchgeführt werden. Sachlich zugehörige Gegenstände dürfen bei genügend Platz in der Garage ebenfalls untergestellt werden. Dazu gehören:

  • Reifen
  • Kindersitze
  • Fahrräder
  • Motorräder
  • Putzmittel
  • Werkzeug
  • Zwanzig Liter Benzin in dicht verschlossenen Behältern

Die Grenze ist immer dann erreicht, wenn der Mieter die Garage als Ersatzkeller, Werkstatt oder Hobbyraum nutzt und seinen PKW vor dem Haus parkt, weil der Platz in der Garage nicht mehr reicht. Er handelt dann pflichtwidrig und muss mit einer Abmahnung rechnen.

Regeln sie die Nutzung

Vermieter und Mieter sollten vereinbaren, wie Stellplatz oder Garage genutzt werden dürfen. Kann der Mieter in der Garage seinen Wohnwagen dauerhaft einstellen? Dürfen auf dem Tiefgaragenstellplatz zusätzlich Fahrräder abgestellt werden? Kann der Mieter die Garage untervermieten? So schaffen beide Seiten Klarheit.

Diese und andere Regelungen halten beide Parteien am besten direkt im Mietvertrag fest, entweder als "Mietzweck" oder als "Sonstige Vereinbarung". Vermieten sie mehrere Garagen oder Stellplätze, ist es sinnvoll, wenn sie die Nutzungsbedingungen in einer Hausordnung festhalten und diese mit zum Mietvertrag legen.

 

Anmietung & Kündigung einer Garage, was ist zu beachten?

frau am schreibtischImmer wieder Gegenstand von Streitigkeiten ist die Frage, inwiefern eine Garage oder ein Stellplatz Bestandteil eines Wohnraummietvertrages ist oder separat angemietet wurde. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf Kündigung und Mieterhöhung.

 

Unerlaubte Nutzung der Garage oder des Stellplatzes

Ordentliche Kündigung

  • Wurde die Garage oder der Stellplatz separat vermietet, kann ein Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Bei einer mtl. Mietzahlung wäre dies zum Ablauf des übernächsten Monats möglich.
  • Sind Garage bzw. Stellplatz zusammen mit der Wohnung vermietet bilden sie eine rechtliche Einheit. Der Vermieter kann nur beides zusammen ordentlich kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Ein berechtigtes Interesse liegt bei Eigenbedarf an der Wohnung vor.
    Die separate ordentliche Kündigung einer Garage oder eines Stellplaztes wäre nur im Falle einer Teilkündigung möglich. In diesem Fall benötigt der Vermieter den Platz der Garage oder des Stellplatzes zur Schaffung von Wohnraum.

Fristlose Kündigung

  • Wurde die Garage oder der Stellplatz separat vermietet ist auch eine fristlose Kündigung möglich! Hierzu muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sein (Vernachlässigung, unbefugte Überlassung an Dritte, Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens; §§ 543, 569 BGB).
  • Ist die Garage Teil des Wohnungsmietvertrages, kann nur der gesamte Mietvertrag fristlos gekündigt werden. 

Klage

Alternativ zur Kündigung kann der Vermieter seinen Mieter auch mit Fristsetzung abmahnen und wenn das nicht hilft, ihn anschließend auf z.B. Entfernung der unerlaubt abgestellten Gegenstände verklagen (§ 541 BGB).

 

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