Untervermietung läuft oft nach dem Motto: „Du bekommst das Zimmer, ich bekomme den Mietzuschuss, und über den Rest reden wir später.“ Das „später“ kommt dann zuverlässig, wenn die erste Betriebskostenabrechnung des Vermieters ins Haus flattert – oder wenn der Untermieter plötzlich fragt, warum er eigentlich für den Strom der Waschmaschine mitbezahlt, obwohl er „nur zweimal im Monat“ wäscht.

Die Kaltmiete steigt. Die Nebenkosten explodieren. Und irgendwo zwischen Kühlschrank und Badewanne wohnt noch ein Untermieter.
Da liegt der Gedanke nahe: „Dann muss der eben auch mehr zahlen.“

Schauen wir uns das Schritt für Schritt an.

Viele Vermieter kennen diese Situation: Plötzlich taucht ein zweiter oder dritter Name am Klingelschild auf. Nachbarn berichten, dass der Hauptmieter kaum noch gesehen wird. Vielleicht stößt man sogar auf ein Online-Inserat, das ein 12-m²-Zimmer der eigenen Wohnung für 700 € anbietet.

Spätestens dann stellen sich brennende Fragen:

• Darf ich als Vermieter wissen, wer tatsächlich in meiner Wohnung lebt?
• Darf ich die Höhe der Untermiete erfahren?
• Muss ich mir jedes Märchen erzählen lassen?
• Und was ist, wenn der Hauptmieter selbst gar nicht mehr dort wohnt?
  
  

Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen mit Fokus auf Vermieterrechte, Meldepflicht und den Trend zu überhöhten Untermieten.

Ein neues BGH-Urteil bringt Klarheit für Vermieterinnen und Vermieter

Beschluss vom 15. April 2025 – VIII ZR 300/23

Wenn Sie eine Wohnung zimmerweise vermieten – etwa an Studierende oder Berufspendler – und dabei nur einen gemeinsamen Strom- und Gaszähler verwenden, stellt sich schnell die Frage: Wer ist eigentlich Vertragspartner des Energieversorgers? Sie? Oder doch Ihre Mieterinnen und Mieter? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu nun ein klares Urteil gefällt, das für viele Vermietende von Bedeutung sein dürfte.

In Internetforen häufen sich Beschwerden von Untermietern über überhöhte Mieten. Besonders groß ist der Unmut, wenn sie erfahren, dass der Hauptmieter selbst deutlich günstiger wohnt. Doch die rechtliche Lage ist differenzierter, als viele annehmen.

Der Untermieter ist ausgezogen. Oder will ausziehen. Oder soll ausziehen. Und plötzlich taucht eine Frage auf, die im Mietrecht erstaunlich oft falsch beantwortet wird: Welche Kündigungsfrist gilt bei der Untermiete – und für wen eigentlich? Denn bei der Untermiete greifen nicht automatisch die gleichen Regeln wie im Hauptmietvertrag. Wer hier falsch kündigt, riskiert eine unwirksame Kündigung – mit allen rechtlichen Folgen.

Als die Sandkastenfreundin plötzlich zum Studieren nach Köln kam und bei Ihnen einziehen wollte, wirkt es zunächst simpel: Sie teilen sich die Miete – fertig. Spätestens beim zweiten Kaffee tauchen aber die Fragen auf: Darf ich das einfach so? Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters? Und muss ich das beim Finanzamt angeben?

Eine Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter einer dritten Person die Nutzung der gemieteten Wohnung überlässt. Das Gesetz nennt dies "Gebrauchsüberlassung an Dritte" (§ 540 BGB).