Karlsruhe, 28. Januar 2026 – Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer grundsätzlichen Entscheidung (Az. VIII ZR 228/23) klargestellt, dass Mieter ihre Wohnung zwar untervermieten dürfen, aber nicht mit Gewinnerzielungsabsicht. Untervermietung dient dem mietvertraglichen Gebrauch, nicht der Einkommensmaximierung.

Untervermietung läuft oft nach dem Motto: „Du ziehst nächsten Monat aus!“ Und meistens passt es auch – bis es plötzlich nicht mehr passt.

Der Kündigungstermin ist vorbei, das Zimmer ist immer noch bewohnt, und irgendwo zwischen Zahnbürste und Kleiderschrank dämmert dem Hauptmieter: „Der zieht gar nicht aus.“

Was dann folgt, ist selten ein juristischer Plan. Es ist eher eine Mischung aus Ungeduld, Ärger – und der leisen Hoffnung, dass man das irgendwie selbst regeln kann.

Untervermietung läuft oft nach dem Motto: „Du bekommst das Zimmer, ich bekomme den Mietzuschuss, und über den Rest reden wir später.“ Das „später“ kommt dann zuverlässig, wenn die erste Betriebskostenabrechnung des Vermieters ins Haus flattert – oder wenn der Untermieter plötzlich fragt, warum er eigentlich für den Strom der Waschmaschine mitbezahlt, obwohl er „nur zweimal im Monat“ wäscht.

Die Kaltmiete steigt. Die Nebenkosten explodieren. Und irgendwo zwischen Kühlschrank und Badewanne wohnt noch ein Untermieter.
Da liegt der Gedanke nahe: „Dann muss der eben auch mehr zahlen.“

Schauen wir uns das Schritt für Schritt an.

Viele Vermieter kennen diese Situation: Plötzlich taucht ein zweiter oder dritter Name am Klingelschild auf. Nachbarn berichten, dass der Hauptmieter kaum noch gesehen wird. Vielleicht stößt man sogar auf ein Online-Inserat, das ein 12-m²-Zimmer der eigenen Wohnung für 700 € anbietet.

Spätestens dann stellen sich brennende Fragen:

• Darf ich als Vermieter wissen, wer tatsächlich in meiner Wohnung lebt?
• Darf ich die Höhe der Untermiete erfahren?
• Muss ich mir jedes Märchen erzählen lassen?
• Und was ist, wenn der Hauptmieter selbst gar nicht mehr dort wohnt?
  
  

Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen mit Fokus auf Vermieterrechte, Meldepflicht und den Trend zu überhöhten Untermieten.

Ein neues BGH-Urteil bringt Klarheit für Vermieterinnen und Vermieter

Beschluss vom 15. April 2025 – VIII ZR 300/23

Wenn Sie eine Wohnung zimmerweise vermieten – etwa an Studierende oder Berufspendler – und dabei nur einen gemeinsamen Strom- und Gaszähler verwenden, stellt sich schnell die Frage: Wer ist eigentlich Vertragspartner des Energieversorgers? Sie? Oder doch Ihre Mieterinnen und Mieter? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu nun ein klares Urteil gefällt, das für viele Vermietende von Bedeutung sein dürfte.

🔎 Kurz & klar: Das Wichtigste auf einen Blick

Untervermietung ja – Gewinnerzielung nein.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Wer seine Wohnung untervermietet (z. B. wegen eines Auslandsaufenthalts), darf damit keinen Gewinn erzielen. Auch bei möblierten Wohnungen gilt: Zuschläge sind nur maßvoll zulässig. Eine überhöhte Untermiete kann als vertragswidriger Gebrauch gelten.

Der Untermieter ist ausgezogen. Oder will ausziehen. Oder soll ausziehen. Und plötzlich taucht eine Frage auf, die im Mietrecht erstaunlich oft falsch beantwortet wird: Welche Kündigungsfrist gilt bei der Untermiete – und für wen eigentlich? Denn bei der Untermiete greifen nicht automatisch die gleichen Regeln wie im Hauptmietvertrag. Wer hier falsch kündigt, riskiert eine unwirksame Kündigung – mit allen rechtlichen Folgen.

Als die Sandkastenfreundin plötzlich zum Studieren nach Köln kam und bei Ihnen einziehen wollte, wirkt es zunächst simpel: Sie teilen sich die Miete – fertig. Spätestens beim zweiten Kaffee tauchen aber die Fragen auf: Darf ich das einfach so? Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters? Und muss ich das beim Finanzamt angeben?

Eine Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter einer dritten Person die Nutzung der gemieteten Wohnung überlässt. Das Gesetz nennt dies "Gebrauchsüberlassung an Dritte" (§ 540 BGB).