Schlupfloch Kurzzeitvermietung?

Nachdem die tage- oder wochenweise Vermietung von Wohnungen an Touristen in begehrten Städten erschwert oder ganz untersagt wurde, kommt nun die Kurzzeitvermietung in Mode. Von Kurzzeitvermietung oder Kurzzeitmiete spricht man, wenn eine Wohnung zum "vorübergehenden Gebrauch" vermietet wird (§ 549 BGB). Typische Fälle: Vermietung einer Ferienwohnung zu Urlaubszwecken. Vermietung an Monteure oder Geschäftsreisende für die Dauer ihres Arbeitseinsatzes. Bekannt wurde die Kurzzeitvermietung durch Anbieter wie Wunderflats, Homelike u.ä. auf der immer mehr Wohnungseigentümer ihre Mietwohnungen zur kurzzeitigen Vermietung anbieten.

Der Unterschied

Airbnb 

Airbnb wurde mit der Vermietung an Touristen groß. War es am Anfang nur ein Zimmer in der Wohnung, wurden mit der Zeit immer öfter ganze Wohnungen in beliebten Städten dem Wohnungsmarkt entzogen und nur noch tage- oder wochenweise an Touristen vermietet. Oft eine fatale Entwicklung für die ansässige Bevölkerung, die keinen dauerhaften und bezahlbaren Wohnraum mehr fand. Dem wurde ein Riegel vorgeschoben. 

Viele deutsche Städte änderten oder passten die Wohnraumschutzgesetze an. Es liegt nun eine Zweckentfremung vor, wenn eine Wohnung nur tage- oder wochenweise an Touristen vermietet wird. Vermieter benötigen nun eine Registriernummer und eine behördliche Genehmigung zur tageweisen Vermietung, die immer seltener oder restriktiver vergeben wird. 

Beispiel: Wohnraum darf im Land Berlin nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Die Genehmigung ist bei dem Bezirksamt zu beantragen, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Eine Genehmigung zur zweckfremden Nutzung von Wohnraum kann auf Antrag erteilt werden, wenn schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden (Ferienwohnungsvermietung in Berlin). 

Kurzeitvermietung

Ein Schlupfloch für viele Vermieter ist nun die Kurzzeitvermietung. Hier wird die Wohnung nicht mehr tage- oder wochenweise an Touristen vermietet, sondern es erfolgt eine befristete Vermietung zum tatsächlichen Wohnen. Die Regeln variieren dabei von Bundesland zu Bundesland.

Kölner Behörden sind moderat. Laut der Kölner Wohnraumschutzsatzung (§ 4 Abs. 1 Nr. 1) liegt eine Zweckentfremdung insbesondere dann vor, wenn Wohnraum “mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird”. Darunter fällt auch die dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung oder die gewerbliche Vermietung von Gästezimmern. Es gibt es keine Mindestmietdauer, solange nicht tage- oder wochenweise, sondern für einen längeren Zeitraum vermietet wird.

Berlin ist strenger. Die Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung bestimmen: "Die Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken durch befristete Mietverträge an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten, in der Regel längeren Zeitraum nach Berlin verlagern (beispielsweise entsandte Arbeitnehmer, Au-pairs, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Stipendiaten, Praktikanten, Gastdozenten Berliner Bildungseinrichtungen etc.), ist keine zweckfremde Nutzung, da die Personen die Räumlichkeiten befristet zum Wohnen nutzen. Allerdings müssen die Mietverträge und die tatsächliche Nutzung … eine gewisse Mindestlaufzeit haben". Das Berliner Verwaltungsgericht geht davon aus, dass eine Vermietung unter drei Monaten meist Zweckentfremdung ist.


Merkmale der Kurzzeitvermietung 

  1. Die Wohnung dient dem Mieter nicht zur Deckung seines allgemeinen Wohnbedarfs, er hat also nicht den Mittelpunkt der Lebensführung in der Wohnung (LG Hannover MDR 71, 762).
  2. Mietvertraglich muss festgehalten sein, dass der Aufenthalt nur von vorübergehender Dauer ist, wobei ein Zeitrahmen von mehr als 6 Monaten von vielen Gerichten nicht mehr als überschaubare Dauer gilt und eine Vermietung unter einem Monat als tage- oder wochenweise Vermietung gesehen wird.
  3. Der Zweck, zu dem der Mieter die Wohnräume kurzfristig anmietet, muss in den Mietvertrag aufgenommen werden (z.B. Montage, Praktikum, Fortbildung). 

Möblierung

Manche Vermieter möblieren die Wohnung, um den Charakter des vorübergehenden Gebrauchs noch zu unterstreichen. Das ist irrelevant. Auch bei einer möblierten Wohnung gelten dieselben Mieterschutzvorschriften wie bei einer unmöblierten Wohnung. Es kommt im Streitfall einzig darauf an, dass die Merkmale der Anmietung zum vorübergehenden Gebrauch gegeben sind. 

Kündigungsschutz und Miethöhe

Die Kündigungsschutzvorschriften (Sozialklausel) greifen nicht, der Mieter kann also nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses - aus welchen Gründen auch immer - verlangen. Auch die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse) kommen nicht zum tragen (§§ 549, 574 BGB). 

Wohnungsgeberbescheinigung (Bundesmeldegesetz - BMG)

Eigentlich ist eine Wohnungsgeberbescheinigung nicht notwendig. Von einer klassischen Kurzzeitmiete geht man aus, wenn die Mietdauer zwischen 1 und 6 Monaten liegt. 

Wer in Deutschland aktuell bei der Meldebehörde gemeldet ist, und für einen nicht länger als sechs Monate dauernden Aufenthalt eine weitere Wohnung bezieht, muss sich für diese weitere Wohnung weder an- noch abmelden. Die Anmeldung muss erst nach Ablauf von sechs Monaten erfolgen.

Für Personen, die sonst im Ausland wohnen und im Inland nicht gemeldet sind, besteht eine Anmeldepflicht erst nach dem Ablauf von drei Monaten. (§ 27 Abs. 2 BMG Ausnahmen von der Meldepflicht)

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