Mietschulden: Tipps für Vermieter und Mieter

Mietschulden sind für Mieter und Vermieter gleichermaßen unangenehm. Es ist am Mieter seinen Vermieter frühestmöglich darüber zu informieren, falls die nächste Mietzahlung nicht kommt. Möglicherweise gibt es einen Weg, die Situation für beide Seiten fair zu regeln. Das lässt sich in einem persönlichen Gespräch am besten klären. Außerdem werden Vermieter so in die Lage versetzt, sich auf die kommende Situation vorzubereiten. Der Beitrag liefert Informationen und Tipps zum Umgang mit Mietschulden für Mieter und Vermieter.

beratungsgespraechWenn die Miete ausbleibt lässt sich nicht selten in einem klärenden Gespräch ein Ausweg finden. pixabay.com © nastya_gepp (CC0 Creative Commons)

Gut zu wissen: Vertragspflicht des Mieters

Die wichtigste Vertragspflicht eines Mieters ist die pünktliche Mietzahlung. Geht die Miete nicht fristgerecht ein, entsteht ein Mietrückstand. Dieser Mietrückstand kann heftige Konsequenzen nach sich ziehen. Gerät der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug, droht die Kündigung, an die sich eine Räumungsklage anschließen kann.

Wann entsteht Mietrückstand?

Der Mietvertrag sieht die Zahlung der Miete zu einem bestimmten Stichtag vor. In den allermeisten Fällen wird hierzu der dritte Werktag eines Monats benannt, es gibt allerdings auch anderslautende Vereinbarungen. Außerdem gilt, dass der Samstag nicht als Werktag berücksichtigt wird. Ausgehend vom Stichtag des dritten Werktags gilt folgendes:

Mietrückstand entsteht, sobald die Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus entrichtet wird. Dabei reicht es aus, dass die Überweisung am dritten Werktag vom Konto des Mieters abgeht. Vertraglich anderslautende Vereinbarungen, beispielsweise dass als Stichtag der Tag des Geldeingangs auf dem Vermieterkonto angesetzt wird, sind unwirksam.

Wann droht die fristlose Kündigung?

Sollte zwei Monate hintereinander die Miete nicht oder zu einem großen Teil nicht gezahlt werden, droht die fristlose Kündigung. Auch wenn Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete nicht vollständig bezahlen und dabei im gesamten zwei Monatsmieten in Verzug sind, können Vermieter vom Recht der fristlosen Kündigung Gebrauch machen. Als Ausnahme gelten berechtigte Mietminderungen.

Tipps für Mieter: Hier gibt es Hilfe

Es ist ratsam, sich über die verfügbaren Hilfsangebote zu informieren, die Mieter mit Mietschulden beanspruchen können. Das umfassende Dossier über Mietschulden auf privatinsolvenz.net liefert wichtige Informationen dazu. Die wesentlichen Punkte des Beitrags lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Betroffene finden Hilfe bei einer professionalen Schuldnerberatungsstelle.
  • Arbeitslose können sich mit dem Jobcenter in Verbindung setzen und um Unterstützung bitten, falls das Risiko besteht, die Wohnung zu verlieren. Das Jobcenter kann ein Darlehen gewähren, um die Mietschulden zu begleichen. Schuldner führen das Darlehen über die Kürzung der Regelleistung zurück.
  • Eventuell kann das Sozialamt bei Mietschulden eintreten. Dies kommt für Personen ohne Anspruch auf Arbeitslosengeld II infrage.
  • Es ist zu prüfen, ob Anspruch auf Wohngeld besteht. Hierzu nehmen Mieter Kontakt zur örtlichen Wohngeldstelle auf.

Wie eingangs beschrieben sollten Mieter sich mit ihrem Vermieter so früh wie möglich zusammensetzen, um eine Lösung zu finden. Oft lassen sich Ratenzahlungen vereinbaren. Mieter sollten zur Vorbereitung auf das Gespräch ihre Finanzen auf den Prüfstand stellen und nach Möglichkeit einen konkreten Zahlungsplan vorschlagen, der zu ihren finanziellen Verhältnissen passt. Damit signalisieren sie ihre aufrichtige Zahlungsbereitschaft und bieten gleichzeitig eine praktikable Lösung an.


Sonderregelungen in der Coronakrise wirken bis zum 30.06.2022 nach

Der Staat hat ein Hilfspaket geschnürt, das Mietern besonderen Schutz gewährt. Details liefern die Ausführungen auf bundesregierung.de. Das Gesetz schränkt die Kündigungsrechte von Vermietern ein, wobei es keine Rolle spielt, ob Räume gewerblich oder privat genutzt werden. Die Sonderregelung sieht vor, dass Zahlungsrückstände, die zwischen dem 1. April und dem 30.06.2020 aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie aufgelaufen sind, den Vermieter nicht zur Kündigung berechtigen. Der Ausgleich der aufgelaufenen Schulden kann bis zum 30.06.2022 erfolgen.

Die Praxis hat gezeigt, dass Mieter und Vermieter sich in den meisten Fällen auf privater Basis einigen können. Aufgrund dessen hat die Bundesregierung die Regelung nicht verlängert. Bei Mietschulden, die nach dem 30.06.2020 entstehen, greifen die bekannten Gesetze und Vorschriften.


mann in jeansBesteht dauerhafte Zahlungsunfähigkeit, bleibt als letzter Ausweg die Kündigung. pixabay.com © derneuemann (CC0 Creative Commons)

Tipps für Vermieter zum Umgang mit Mietrückständen

Zunächst einmal sei gesagt, dass Mietrückstände nicht unbedingt daraus resultieren, dass Mieter sich bewusst weigern ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen. Es können auch simple Gründe eine Rolle spiele spielen: Der Mieter hat das Konto gewechselt und den Dauerauftrag fehlerhaft eingerichtet oder das Geld versehentlich auf ein falsches Konto überwiesen.

Grundsätzlich ist es am Mieter sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, um eine voraussichtliche ausbleibende Zahlung zu besprechen. Schließlich ist er vertraglich verpflichtet, die Zahlung zu leisten. Wenn das Geld ausbleibt, können Vermieter folgendes tun:

  1. Kontakt zum Mieter aufnehmen und ihn zum Sachverhalt befragen. Zu diesem Zweck ist es wichtig vorab zu prüfen, welche Miete ausgeblieben ist.
  2. Liefert der Mieter eine nachvollziehbare Begründung, lässt sich meistens eine Lösung finden. Diese besteht beispielsweise darin, dass die Miete sofort oder später komplett oder in Raten nachgezahlt wird. Eine solche Regelung bietet sich an, wenn
    a. Mieter und Vermieter das Mietverhältnis fortsetzen wollen.
    b. der Mieter nur einen vorübergehenden finanziellen Engpass zu überbrücken hat.
    c. der Mieter einem konkreten Zahlungsplan zustimmt und diesen erfüllen kann.
    d. die finanziellen Rahmenbedingungen des Vermieters so sind, dass der Zahlungsplan auch für ihn akzeptabel ist.

Eine Einigung ohne Rechtsmittel ist preiswerter und langfristig gesehen besser für das Mietverhältnis. Doch bringt der Mieter keinen akzeptablen Grund für den Zahlungsverzug vor, müssen Vermieter tätig werden.

Zunächst wird der Sachverhalt schriftlich festgehalten und der Mieter zur Zahlung der Miete inklusive Fristsetzung aufgefordert. In diesem Schreiben können Vermieter bereits die möglichen Konsequenzen nennen, die dem Mieter bei ausbleibender Zahlung drohen. Diese Konsequenzen können zum Beispiel eine außerordentliche fristlose Kündigung und die Forderung von Verzugszinsen sein. Im Zweifel wenden sich Vermieter an ihren Rechtsbeistand.

Mietvertrag kündigen wegen Mietrückstand

Zahlt der säumige Mieter die Miete nicht, haben Vermieter das Recht die Wohnung zu kündigen. Die Kündigung kann fristlos oder fristgerecht erfolgen. Bei jeder Kündigung sind die üblichen Formen einzuhalten. Das bedeutet, dass eine Kündigung immer schriftlich erfolgt.

  • Aus der Kündigung muss ein nachvollziehbarer Grund hervorgehen.
  • Außerdem muss das Kündigungsschreiben persönlich unterschrieben werden.
  • Die Übermittlung per Fax oder per E-Mail reichen nicht aus.
  • Am besten ist es, eine Kündigung persönlich zu übergeben und sich den Empfang schriftlich bestätigen zu lassen.
  • Alternativ ist die Zustellung per Einschreiben eine Option.

Falls die Gefahr besteht, dass der Mieter den Empfang eines Einschreibens mit Rückschein ablehnt, lässt sich dieses Problem mit einem Einwurfeinschreiben lösen. Die verschiedenen Varianten des Einschreibens werden auf deutschepost.de genau erläutert.

 

Tipp: Bei einem Einwurf Einschreiben bestätigt der Postbote die Zustellung des Schreibens in den Empfangsbereich des Mieters. Dies reicht für die nachweislich fristgerechte Zustellung der Kündigung aus.

 

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