Die Mieterhöhung einer Pauschalmiete

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.

Der Fall: Ein Berliner Mieter verlangte mit Schreiben vom 18. Februar 2003 von seinen Mietern die Zustimmung zu einer 20%igen Erhöhung der Bruttokaltmiete mit Wirkung zum 1. Mai 2003. Zur Begründung nahm er auf den Berliner Mietspiegel in seiner damals bekannt gemachten Fassung 2000 Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Nettokaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat ausweist. Zu der Nettokaltmiete forderte zusätzlich einen in der bisher gezahlten Miete enthaltenen Betriebskostenanteil, Basis hierfür war eine Betriebskostenaufstellung aus dem Jahr 1997. Die Mieter stimmten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, sie zweifelten zum einen die Höhe des in dem Zustimmungsverlangen veranschlagten Betriebskostenanteils an und verwiesen zum anderen auf die mittlerweile neu erschienen Mietspiegelwerttabelle aus dem Jahr 2003.

Das Urteil: Der Vermieter hat keinen Anspruch auf die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB. Die Begründung des Zustimmungsverlangens genüge zwar den gesetzlichen Anforderungen, die Klage sei jedoch unbegründet, weil die in Ansatz gebrachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des Vergleichsmaßstabes zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der nunmehr im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmiete nicht geeignet seien.
Hierzu seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens zu tragen habe. Es seien die konkreten und nicht pauschale Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel anzusetzen, weil die unterschiedlichen Mietstrukturen nur vergleichbar seien, wenn entweder die konkreten Betriebskosten ermittelt und von der vertraglichen Bruttomiete in Abzug gebracht würden, sodass sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstünden, oder aber die konkreten Betriebskosten der ortsüblichen Nettomiete zugeschlagen würden, sodass sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstünden (BGH, 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05).

 

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