Diese Kosten darf der Vermieter abrechnen

  • Grundsteuer,
  • Feuerstättenbescheid, die Kosten des Feuerstättenbescheides gehören in die Betriebskostenabrechnung, und zwar wie die Grundsteuer, als laufende öffentliche Lasten im Sinne des § 2 Ziffer 1 der Betriebskostenverordnung (AG Soest, Urteil vom 06.02.2013, Az. 12 C 280/12).
  • Deichabgaben

Meistens denken Mieter hier nur an die klassische Treppenhausreinigung, allenfalls noch zweimal im Jahr werden die Kellergänge gekehrt und die Flurfenster gereinigt. Doch weit gefehlt, der Vermieter kann in der Betriebskostenabrechnung unter der Nummer 9 der Betriebskostenverordnung weitaus mehr Kosten abrechnen als gedacht.

Diese Kosten darf der Vermieter abrechnen

  • Kanalgebühren,
  • Regenwasserabgabe,
  • Oberflächenentwässerung,
  • Hauseigene Abwasseranlage,
  • Sickergrube oder biologische Kläranlagen (Entleerung, Reinigung, Abfuhr, Wartung)
  • Entwässerungspumpe (Strom, Reinigung, Prüfung, Wartung)

Diese Kosten darf der Vermieter abrechnen

  • die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen
  • die Kosten der Ersatzbepflanzung (Erneuerung) von Pflanzen und Hölzern
  • die Kosten der Pflege von Spielplätzen
  • die Kosten der Erneuerung von Sand
  • die Kosten der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen und sich auf dem Grundstück befinden, auf dem das Mietobjekt steht
  • Rasenmähen, Düngen, Vertikutieren und Unkrautbeseitigen auf Rasen und Rabatten
  • Beschneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken
  • Wässern und Gießen im Sommer
  • Abtransport der Gartenabfällen
  • Entfernen verblühter Blumen
  • alters-, witterungs- oder umweltbedingtes Beseitigen von Sträuchern und Bäumen sowie entsprechende Neubepflanzung
  • Nachsäen von Rasen (nicht Erstanlage)
  • Personalkosten, für die Pflege erforderliche Materialien wie z.B. Pflanzen und Dünger, Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Geräte, durch die höhere Personalkosten eingespart werden können (umstritten, anerkannt für Laubsauger)
  • Benzin für den Rasenmäher (nicht aber die Kosten für die Erst- oder Ersatzanschaffung von Gartengeräten)

Die umlagefähigen Kosten für Heizung und Warmwasser werden in den Nummern 4 bis 6 der Betriebskostenverordnung behandelt, differenziert wird zwischen den Heizkosten (Nummer 4), den Warmwasserkosten (Nummer 5) und verbundenen Anlagen, also Anlagen, die warmes Wasser und Raumwärme zur Verfügung stellen (Nummer 6).

Diese Betriebskostenart wird auch gerne als „Stromkosten“ oder „Hausstrom“ bezeichnet. Im Grunde falsch, handelt es sich doch hier ausschließlich um die Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes oder der Umlagen.

Sachversicherungen

Die Betriebskostenverordnung führt namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden und die Glasversicherung auf. Wobei "namentlich" nicht als auschließendes Kriterium zu verstehen ist. 

Straßenreinigung

In Köln unbekannt, aber in manchen Gemeinden durchaus üblich, wird die Straßenreinigung von den Eigentümern in Eigenregie durchgeführt. Womit wir schon beim Thema wären, die öffentliche Straßenreinigung ist nämlich landesrechtlich geregelt. Die Durchführung ist Sache der Kommunen, sie kann die Reinigung durch Satzung aber auch an die Eigentümer delegieren.

In der Betriebskostenabrechnung sind beide Varianten ansatzfähig. Zum einen die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und sollte es keine kommunal betriebene Straßenreinigung geben, dass vom Eigentümer dazu beauftragte Unternehmen oder auch der Arbeitseinsatz des Eigentümers, wenn er selbst zum Besen greift. Neben der reinen Arbeitsleistung kann der Vermieter selbstverständlich auch die Kosten der Reinigungsmittel sowie das Streugut für den Winter einberechnen.

Die Nummer 17 und damit die letzte Position der Betriebskostenverordnung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Unter die "Sonstigen Betriebskosten" verbuchen Vermieter gerne Aufwendungen, die nicht direkt den Positionen 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung zuzuordnen sind. Sie sind jedoch der Auffassung, dass die angefallenen Kosten vom Mieter zu tragen sind. Dem hat der Bundesgerichtshof in seinem "Dachrinnenurteil" aus dem Jahr 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) einen Riegel vorgeschoben. Der Richter bekräftigten nochmals den Grundsatz, dass "Sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag konkret im Einzelnen benannt sein müssen, damit sie umlagefähig sind.

Urteile

Behördlich angeordnete Baumaßnahmen sind zu dulden

Bei der jährlichen Prüfung stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasetagenheizungen in einzelnen Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Vermieterin daraufhin auf, neue Heizungsanlagen einzubauen. Die Eigentümerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der klagenden Mieter sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnungen wurden sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Mieter lehnten die angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage weiter ab und sie verweigerten der Eigentümerin den Zutritt zu ihrer Wohnung, um die Steigeleitungen zum Anschluss der unter und über ihnen liegenden Wohnungen legen zu können. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Vermieterin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge.

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