Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV.
BGH, Urteil vom 10. November 2021, Az. VIII ZR 107/20

ABC der Betriebskosten

Dachrinnenreinigung | Sonstige Betriebskosten

Wird eine Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt, so sind diese Ausgaben laufend anfallende Kosten und können somit Sonstige Betriebskosten sein, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03)....

ABC der Betriebskosten

Zwischenablesung bei Nutzerwechsel | Individualvereinbarung

Der Fall: Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Vermieterin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr für...

Versuchen kann man es ja mal. Es soll noch Eigentümer geben, die ihren Mietern für die Anfertigung des Mietvertrages, die Übergabe der Wohnung oder die "fristlose" Kündigung eine Bearbeitsungsgebühr in Rechnung stellen. Diese Klauseln sind unwirksam. Bei Bearbeitungsgebühren handelt es sich um Kosten, die dem Eigentümer durch die Verwaltung des Mietverhältnisses entstehen.  Verwaltungskosten muss der Eigentümer in die Miete einkalkulieren, eine separate Berechnung ist nicht möglich (LG Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az. 307 S 144/08).

Auch die Anlage einer Barkaution gehört zu den Pflichten des Vermieters (§ 551 BGB). Entstehen hierdurch Kosten, zählen diese zu den Verwaltungskosten und sind vom Vermieter selbst zu tragen. Auch wenn sie zur Kostentragung eine besondere Mietvertragsklausel in dem Mietvertrag aufgenommen haben, ist diese unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt und gegen einen wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstößt (LG München I, Urteil vom 03. Juli 1997, Az. 7 O 18843/96).

Wird eine Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt, so sind diese Ausgaben laufend anfallende Kosten und können somit Sonstige Betriebskosten sein, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03). Dazu ist es erforderlich, dass konkret der Begriff Dachrinnenreinigung aufgeführt wird. Fehlt unter "sonstige Betriebskosten" diese genaue Bezeichnung, muss der Mieter nicht zahlen.

Hat ein Mieter aber zehn Jahre lang die Position Dachrinnenreinigung in der jährlichen Nebenkostenabrechnung unbeanstandet gelassen und gezahlt, so ist laut einem weiteren Urteil des Bundesgerichtshofs davon auszugehen, dass die Vertragsparteien sich stillschweigend auf die Kostenübernahme durch die Mieter geeinigt haben (BGH, Az. VIII ZR 146/03).

Ansonsten gehört die Dachrinnenreinigung zu den Instandhaltungskosten und ist somit NICHT umlagefähig wenn der Vermieter diese lediglich als einmalige Maßnahme durchführen lässt (z.B. Beseitigung einer Verstopfung).

Bei den wiederkehrenden Aufwendungen für die Revision einer Elektroanlage handelt es sich um "laufend entstehende" Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Auch, wenn die Revisionskosten nicht jährlich, sondern in Abständen von mehreren Jahren anfallen. Es muss sich lediglich um wiederkehrende Belastungen handeln, so dass auch ein mehrjähriger Turnus ausreicht.

Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts dient als solche nicht der Beseitigung von Mängeln; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als Sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung anzusehen (BGH, VIII ZR 123/06).

Eichgebühren sind umlegbar. Dies betrifft die Messgeräte für die Wasserversorgung, die Zental- oder Fernheizung und das Warmwasser. Wird zum Zweck der Kostenersparnis das alte Messgerät durch ein neues oder überholtes Messgerät ausgetauscht, zählen auch diese Kosten zu den Eichkosten und können auf den Mieter umgelegt werden.

Eichpflichtige Zähler und ihre Laufzeiten:

• Kaltwasserzähler: alle 6 Jahren
• Warmwasserzähler: alle fünf Jahre
• Gaszähler: alle 8 Jahre
• Stromzähler: alle 16 Jahre
• Wärmezähler: alle 5 Jahre.

Die Kosten der Rohrreinigung dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Mieter müssen selbst dann nicht zahlen, wenn der Mietvertrag eine finanzielle Beteiligung aller Mieter für den Fall vorsieht, dass der Hauptstrang der Abwasserleitung verstopft ist. Eine solche Klausel ist unwirksam. In der Pflicht ist der Mieter nur, wenn er den verstopften Abfluss schuldhaft selbst verursacht hat, indem er beispielweseise Windeln oder Katzenstreu über die Toileltte entsorgt hat. Diesen Vorwurf muss der Vermieter allerdings beweisen.