Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Vor einer Kündigung soll der Mieter die Möglichkeit erhalten, sein Verhalten zu ändern. Dieses Leitbild spiegelt sich in der Abmahnung wider. Sie ist jedoch kein Selbstzweck. Das Gesetz kennt ausdrücklich Situationen, in denen eine Abmahnung entbehrlich ist. Die maßgebliche Rechtsgrundlage hierfür ist § 543 Abs. 3 BGB.

1. Grundsatz und gesetzliche Ausnahme

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

• 543 Abs. 3 Satz 1 BGB stellt klar, dass eine Kündigung wegen Pflichtverletzung des Mieters grundsätzlich erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist.
  § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB enthält jedoch die entscheidende Ausnahme:

Eine Abmahnung ist entbehrlich, wenn
– sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder
– besondere Umstände vorliegen, die eine sofortige Kündigung rechtfertigen.

Damit ist gesetzlich anerkannt: Nicht jede Pflichtverletzung muss „vorab korrigierbar“ sein.

2. Abgrenzung zu § 541 BGB

Wichtig ist die klare Trennung zur Unterlassungsklage nach § 541 BGB. Geht es dem Vermieter lediglich darum, einen vertragswidrigen Gebrauch zu unterbinden, ist eine Abmahnung regelmäßig zwingend. Der vorliegende Artikel betrifft dagegen die Kündigung wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen, nicht die bloße Verhaltenssteuerung.

3. Typische Fallgruppen, in denen eine Abmahnung entbehrlich ist

3.1 Erheblicher Mietrückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Bei einem Zahlungsrückstand in gesetzlich definierter Kündigungshöhe ist eine Abmahnung nicht erforderlich. Der Kündigungstatbestand knüpft an objektive Zahlungsrückstände an. Eine Verhaltensänderung durch Abmahnung ist rechtlich nicht relevant, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Pflicht zur Mietzahlung bekannt ist.

Eine zusätzliche Abmahnung kann aus taktischen Gründen erfolgen, ist jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung.

3.2 Massive Beschädigung oder Gefährdung der Mietsache

Eine Abmahnung ist entbehrlich, wenn der Mieter die Mietsache erheblich beschädigt oder konkret gefährdet, etwa durch:

• vorsätzliche Zerstörungen,
• grobe Vernachlässigung mit Substanzschäden,
• brand- oder wassergefährdendes Verhalten.

In diesen Fällen ist das für das Mietverhältnis notwendige Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört. Eine Abmahnung hätte keine steuernde Wirkung mehr.

3.3 Straftaten und schwerwiegende Pflichtverletzungen

Begeht der Mieter eine Straftat zulasten des Vermieters oder anderer Hausbewohner, ist eine Abmahnung regelmäßig entbehrlich.

Dazu zählen insbesondere:

• Bedrohungen oder tätliche Angriffe,
• massive Beleidigungen,
• Einbruch in Neben- oder Gemeinschaftsräume,
• Manipulation von Versorgungs- oder Sicherheitseinrichtungen.

Eine Abmahnung wäre hier lebensfremd und dem Vermieter nicht zumutbar.

3.4 Hartnäckiger vertragswidriger Gebrauch der Mietsache

Beim vertragswidrigen Gebrauch gilt grundsätzlich die Abmahnungspflicht. Sie entfällt jedoch, wenn besondere Umstände vorliegen, etwa:

• bewusste und dauerhafte Vertragsverstöße,
• fehlende Einsicht oder Kooperationsbereitschaft,
• sichere Wiederholungsgefahr,
• besondere Schwere des Verstoßes.

Entscheidend ist, ob realistisch noch mit einer Verhaltensänderung zu rechnen ist.

4. Wann Vermieter besonders vorsichtig sein müssen

Nicht jede Pflichtverletzung rechtfertigt den Verzicht auf eine Abmahnung.

Besondere Vorsicht ist geboten bei:

• einmaligen oder geringfügigen Verstößen,
• steuerbarem Verhalten ohne Eskalation,
• Bagatellen oder rein emotionalen Konflikten,
• lange geduldetem Fehlverhalten.

Je eher das Verhalten korrigierbar erscheint, desto eher verlangen die Gerichte eine Abmahnung.

5. Beweislast und Prozessrisiko

Beruft sich der Vermieter auf die Entbehrlichkeit der Abmahnung, trägt er im Streitfall die volle Darlegungs- und Beweislast.

Er muss nachvollziehbar darlegen:

• welches konkrete Verhalten vorliegt,
• warum dieses eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt,
• weshalb eine Abmahnung offensichtlich erfolglos gewesen wäre oder unzumutbar war.

Eine unzureichend begründete Kündigung ist unwirksam und kann erhebliche Kostenfolgen nach sich ziehen.

Typische Formulierungsfehler in Abmahnungen

Auch wenn eine Abmahnung rechtlich nicht erforderlich ist, kann sie durch ungeschickte Formulierungen im Prozess gegen den Vermieter verwendet werden. 
Problematisch sind insbesondere Aussagen, die:
- eine „Bewährungschance“ eröffnen,
- die Kündigung ausdrücklich von einer Wiederholung abhängig machen,
- den Eindruck erwecken, eine Abmahnung sei rechtlich zwingend,
- das Fehlverhalten relativieren.

Beispiele für ungünstige Formulierungen:

„Ich mahne Sie hiermit ab und gebe Ihnen letztmalig Gelegenheit, Ihr Verhalten zu ändern.“
„Erst bei erneutem Verstoß werde ich kündigen.“ „
Mit dieser Abmahnung erfülle ich meine rechtliche Pflicht.“

Besser ist:

- eine sachliche Beschreibung des Fehlverhaltens,
- eine klare Benennung der Pflichtverletzung,
- der Hinweis, dass eine Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung in Betracht kommt.

Merke: Nicht die Abmahnung selbst ist riskant, sondern ihr Inhalt.

6. Entscheidungshilfe für Vermieter

Eine Abmahnung ist regelmäßig entbehrlich, wenn:

• ein schwerwiegender Kündigungstatbestand vorliegt,
• das Verhalten nicht mehr steuerbar ist,
• dem Vermieter die Vertragsfortsetzung nicht zugemutet werden kann.

Je schwerer der Verstoß und je geringer die Aussicht auf Verhaltensänderung, desto eher ist der Verzicht auf eine Abmahnung rechtlich tragfähig.

Fazit

Die Abmahnung ist im Mietrecht der Regelfall – ihre Entbehrlichkeit bleibt die Ausnahme. Maßgeblich sind nicht Ärger oder Eskalation, sondern Zumutbarkeit, Schwere der Pflichtverletzung und Beweisbarkeit. 
Wer ohne Abmahnung kündigt, sollte diesen Schritt rechtlich sicher begründen können. Im Zweifel ist eine sachlich formulierte Abmahnung kein Zeichen von Unsicherheit, sondern Ausdruck professioneller Vermieterpraxis.

Rechtsprechung im Überblick

Abmahnung entbehrlich bei erheblichem Mietrückstand

• BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09
  Abmahnung vor fristloser Kündigung wegen Zahlungsrückstands nicht erforderlich; maßgeblich sind allein die objektiven Rückstände.
• BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04
  Bestätigung der Kündigungsmöglichkeit ohne Abmahnung bei Vorliegen der gesetzlichen Rückstandsvoraussetzungen.

Schwere Pflichtverletzungen, Gewalt und Bedrohungen

• BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 289/07
  Massive Beleidigungen und Bedrohungen können eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.
• OLG Hamm, Urteil vom 30.01.2001 – 4 U 103/00
  Tätliche Angriffe und gravierende Bedrohungen machen eine Abmahnung entbehrlich.

Nachhaltige Störung des Hausfriedens

• BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11
  Maßgeblich ist die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung; bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens kann ohne Abmahnung gekündigt werden.

Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache

• BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14
  Grundsätzlich Abmahnung erforderlich; entbehrlich, wenn eine Verhaltensänderung nicht zu erwarten ist.
• LG Berlin, Urteil vom 07.03.2017 – 63 S 316/16
  Bei bewusstem, hartnäckigem vertragswidrigem Gebrauch ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung zulässig.

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