Ein Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur dann ordentlich (mit der gesetzlichen Frist, 573c BGB) kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Hierzu zählen: Vertragspflichtverletzungen, Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung. Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe deutlich erkennen lassen.

Später nachgeschobene Gründe können weder ein berechtigtes Interesse an der Kündigung untermauern noch einen nach der Sozialklausel vorgebrachten Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung abwehren. Ausnahme: Erst nach der Kündigung entstandene Gründe können selbstverständlich vorgebracht werden (§ 573 BGB). Hinzu kommt die Teilkündigung. 

Eine Teilkündigung des Mietvertrages ist möglich, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume und Grundstücksflächen, z.B. Speicher-, Keller- oder Abstellräume zu Mietwohnraum ausbauen will und sich die Kündigung auf diese Räume beschränkt (§ 573b BGB).

1. Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 BGB)

Mietrückstände, erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung, wiederholte unpünktliche Mietzahlungen, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

2. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 BGB)

Ein Kind des Vermieters heiratet und benötigt die Wohnung oder der Wohnungseigentümer wohnt selbst zur Miete und ihm wurde gekündigt. 

Lesetipp: Wie sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf formulieren

3. Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 BGB)

Notwendige Kernsanierung eines Altbaus, Abriss, notwendiger Verkauf der Immobilie.
Bei einer Verwertungskündigung geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Eigentümer durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird .

Lesetipp: Was ist eine Verwertungskündigung?

Dieser Kündigungsgrund ist in den neuen Bundesländern nach dem Einigungsvertrag ausgeschlossen (Artikel 232 § 2 EGBGB), wenn der Mietvertrag schon vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde. 

Unzulässige Kündigungsgründe

• Bei einer Neuvermietung ist eine höhere Miete möglich (§ 573 Abs. 1 BGB).
• Sie haben die Absicht zu verkaufen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), da sich bei einem Leerstand  ein höherer Verkaufspreis erzielen lässt, kündigen sie ihrem Mieter.
• Kauf bricht nicht Miete. Als neuer Eigentümer treten sie mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Der Mieter muss nicht automatisch eine höhere Miete zahlen, einen neuen Mietvertrag mit ihnen abschließen oder ausziehen (§ 566 BGB).

Was muss ich als Vermieter bei einer Kündigung beachten?

• Auch wenn Sie es nicht müssen: Im Falle einer Vertragspflichtverletzung sollten Sie den Mieter auf jeden Fall vorab abmahnen und ihn auf die Konsequenzen weiterer Pflichtverletzungen hinweisen. Erst wenn der Mieter sein Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert, sollten Sie eine Kündigung aussprechen. 
• Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle Mietparteien ausgesprochen werden. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmacht vorlegt und der Mieter oder der Vermieter die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. 
• Vergessen Sie nicht die genaue Angabe der Wohnung (Ort, Straße, Hausnummer und Wohnungsnummer!).
• Begründen Sie Ihre Kündigung ausführlich, ein "nachreichen" weiterer Kündigungsgründe ist nur möglich, wenn diese Gründe nach der Kündigung entstanden sind.
  Beispiel: Sie haben Ihren Mieter schon mehrmals wegen unpünktlicher Mietzahlungen und Verletzung der Hausordnung abgemahnt. In Ihrer Kündigung führen Sie jedoch nur die unpünktlichen Mietzahlungen als Kündigungsgrund auf. Ist die Kündigung verschickt, haben Sie Pech gehabt. Die ständigen Verletzungen der Hausordnung können Sie im Falle eines Rechtstreits nicht mehr anführen.
• Achten Sie auf einen beweissicheren Zugang der Kündigung (Bote, Gerichtsvollzieher, persönliche Abgabe mit Zeugen oder Einwurfeinschreiben).
• Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, 573c BGB. Verwechseln sie den Tag der Vertragesunterschrift nicht mit dem Tag der Wohnungsüberlassung. Beispiel: Mieter und Vermieter haben den Mietvertrag am 12. Juli unterschrieben, Mietbeginn (Überlassung der Wohnung) war der 01. Oktober.

Zahlungsverzug des Mieters

Was viele nicht wissen: Ein Vermieter darf auch ordentlich kündigen, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist, dies betrifft auch eine Betriebskostennachforderung.

"Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt."

| BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12

Sozialklausel im Mietrecht

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters muss der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“ „Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (Sozialklausel des § 574 BGB).

Widerspruch und Fortsetzungsverlangen sind grundsätzlich mehrmals nacheinander möglich. Nach der bisherigen Rechtsprechung können folgende Gründe für den Widerspruch anerkannt werden, insbesondere wenn davon mehrere zusammentreffen: Hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft, schwere Erkrankung. Weitere Widerspruchsgründe sind denkbar. Maßgebend sind immer die jeweiligen Umstände, die oft erst vor Gericht beurteilt werden.

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Die Unterschrift ist erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574b Abs. 2).

BEISPIEL: Der Vermieter kündigt am 3. Januar 2017 zum 31. März 2017 (30. Juni 2017, 30. September 2017). Das Widerspruchsschreiben muss dann dem Vermieter spätestens zugehen am 31. Januar 2017 (30. April 2017, 31. Juli 2017).

Auf die Widerspruchsfrist hinweisen

Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hinweisen. Das heißt: Die Information über die Widerspruchsmöglichkeiten kann bereits im Kündigungsschreiben stehen, muss es aber nicht. Der Hinweis muss jedoch so zeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen, dass der Mieter eine angemessene Frist zur Überlegung und Abfassung des Widerspruchs einhalten kann. Versäumt der Vermieter das, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses (§ 574b Abs. 2 BGB).

Ein Mieter, der daran zweifelt, ob die Kündigungsgründe des Vermieters tatsächlich berechtigt sind, und der sowieso über einen stichhaltigen Härtegrund verfügt, sollte sich überlegen, ob er nicht vorsorglich davon Gebrauch macht und Widerspruch einlegt. Er versäumt so nicht die Widerspruchsfrist. Der Mieter soll außerdem unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft geben, wenn der Vermieter es verlangt (§ 574b Abs. 1 BGB). „Unverzüglich“ bedeutet: Ohne schuldhaftes Verzögern. Tut der Mieter dies nicht, kann ein späterer Rechtsstreit nachteilige Kostenfolgen für ihn haben.

Die Sozialklausel

Auch Mieter einer Einliegerwohnungen oder eines Leerzimmer in der Wohnung des Vermieters können sich auf die Sozialklausel berufen.

Kaum oder kein Kündigungsschutz

Die Bestimmungen über den Kündigungsschutz gelten nicht

• für möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht zu dauerndem Gebrauch für eine Familie oder eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft überlassen ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
• für Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet ist (z.B. Ferienwohnungen für einen Sommerurlaub, § 549 abs. 2 Nr. 1 BGB),
• für Wohnraum den eine juristische Person des öffentlichen Rechts (z.B. Gemeinde) oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege (z.B. Diakonisches Werk oder Caritas) für Personen mit dringendem Wohnbedarf (z.B. Obdachlose) angemietet hat, wenn der Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraumes und die Einschränkung des Kündigungsrechtes hingewiesen wurde (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB),
• für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB).

In diesen Fällen – mit Ausnahme der Studenten- und Jugendwohnheime – gibt es kein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel.

Zugang der Kündigung

Die schriftliche Kündigung der Wohnung muss dem Mieter oder Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn die jeweiligen Kündigungsfristen eingehalten werden sollen. Gehen Kündigungen verspätet zu, verschiebt sich der Auszugstermin immer um einen Monat. Ist der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 193 BGB). Zu beachten ist, dass auch der Samstag als Werktag gilt.

Kündigungsfristen des Vermieters

Kündigt der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist, greift eine Staffelung der Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB). Denken sie daran: Berechnet wird die Kündigungsfrist ab dem Tag der Überlassung. Die Fristen verlängern sich:

• nach 8 Jahren Mietdauer auf 9 Monate,
• nach mehr als fünfjähriger Mietdauer verlängert auf 6 Monate und
• bis zu 5 Jahren Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate.