Viele Mieter zahlen regelmäßig ihre Betriebskostenabrechnung ohne zu hinterfragen, ob alle berechneten Kosten tatsächlich korrekt sind. Doch wussten Sie, dass Vermieter erhaltene Rabatte, Skonti und Boni an ihre Mieter weitergeben müssen? Oft werden diese Vorteile nicht berücksichtigt, wodurch Sie als Mieter möglicherweise zu viel zahlen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Preisnachlässe existieren, welche Rechte Sie haben und wie Sie sich gegen unzulässige Abrechnungen wehren können.
Preisnachlässe
Rabatte, Skonti und Boni sind Preisnachlässe, die Vermieter erhalten könnten. Diese müssen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden, auch wenn sie nicht tatsächlich in Anspruch genommen wurden. Das ergibt sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB und den Grundsätzen der Betriebskostenabrechnung.
Vermieter sind verpflichtet, Betriebskosten wirtschaftlich und sparsam zu verwalten. Selbst wenn Rabatte oder Skonti aus administrativen Gründen oder Bequemlichkeit nicht genutzt werden, muss die Abrechnung so erfolgen, als hätten diese Vorteile in Anspruch genommen worden.
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az. VIII ZR 1/06) hat mehrfach klargestellt, dass Vermieter zur Ermittlung der umlagefähigen Betriebskosten den günstigsten Preis zugrunde legen müssen, der durch sachgerechtes Verhalten erreichbar wäre.
Skonti
Bietet ein Dienstleister Skonti bei frühzeitiger Zahlung an, müssen diese Vorteile in der Abrechnung berücksichtigt werden – auch wenn die Rechnungen nicht rechtzeitig bezahlt wurden.
Rabatte oder Boni
Langfristige Verträge oder Mengenrabatte können ebenfalls Preisnachlässe bringen. Diese müssen in die Abrechnung einfließen, um die Mieter nicht finanziell zu benachteiligen.
Nicht genutzte Optionen
Wenn sich ein Vermieter bewusst gegen die Inanspruchnahme solcher Vorteile entscheidet, kann dies als Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gewertet werden.
Beispiel:
Vertragsrechnung für Energie: 10.000 € brutto
Angebotener Skonto bei Zahlung innerhalb von 10 Tagen: 2 % (200 €)
Umlagefähiger Betrag: 9.800 €, unabhängig davon, ob der Skonto tatsächlich genutzt wurde.
Auch nicht genutzte Skonti oder Rabatte müssen bei der Abrechnung so behandelt werden, als hätten sie stattgefunden. Dies dient der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots und schützt Mieter vor unangemessen hohen Betriebskosten.
Cashback-Programme und Rückvergütungen
Manche Energieversorger oder Dienstleister bieten jährliche Rückvergütungen an, wenn eine bestimmte Verbrauchsmenge erreicht wird.
Solche Rückzahlungen müssen ebenfalls in der Betriebskostenabrechnung mietmindernd berücksichtigt werden.
Sammelbestellungen und Mengenrabatte
Wenn Vermieter für mehrere Wohneinheiten gemeinsam einkaufen (z. B. Heizöl, Hausmeisterdienste), erhalten sie oft bessere Konditionen.
Diese Rabatte sind ebenfalls an die Mieter weiterzugeben.
Direkte vs. indirekte Rabatte
Manche Anbieter gewähren Rabatte in Form kostenloser Zusatzleistungen (z. B. ein "Monat gratis" bei Wartungsverträgen).
Solche indirekten Vergünstigungen müssen anteilig in die Betriebskostenabrechnung einfließen.
Rechtsfolgen bei Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
Mieter können eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung verlangen.
Es kann zu Rückzahlungen mit Zinsen kommen.
Wenn ein Vermieter absichtlich teurere Anbieter wählt, kann dies eine Schadensersatzpflicht begründen.
Mahngebühren
Mit Mahngebühren verhält es sich umgekehrt wie mit Skonti und Rabatten:
Mahngebühren, Verzugszinsen oder vergleichbare Zusatzkosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Sie entstehen in der Regel durch ein Verschulden des Vermieters (z. B. verspätete Zahlung von Rechnungen).
Solche vermeidbaren Kosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB.
Der BGH hat entschieden, dass die ordnungsgemäße Verwaltung von Betriebskosten zur Pflicht des Vermieters gehört (Urteil vom 14. Februar 2007, Az. VIII ZR 1/06). Mahngebühren oder Verzugszinsen dürfen daher nicht den Mietern angelastet werden.
Beispiel:
Rechnungsbetrag: 5.000 €
Mahngebühr wegen verspäteter Zahlung: 50 €
Umlagefähiger Betrag: 5.000 € (die Mahngebühr trägt der Vermieter)
Vermeidungspflicht
Der Vermieter ist verpflichtet, Mahngebühren und Verzugszinsen durch rechtzeitige Zahlung der Rechnungen zu vermeiden.
In der Betriebskostenabrechnung dürfen ausschließlich die ursprünglichen Rechnungsbeträge ohne zusätzliche Gebühren berücksichtigt werden.
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Rabatte und Skonti werden gerne in folgenden Betriebskostenarten gewährt
Energiekosten (Strom, Gas, Fernwärme)
- Energieversorger bieten oft Skonti bei frühzeitiger Zahlung.
- Langfristige Verträge oder Großabnehmer-Konditionen können Rabatte beinhalten.
Wasserversorgung und Abwasserentsorgung
- Kommunale oder private Versorger gewähren manchmal Rabatte bei hohem Verbrauch oder frühzeitiger Zahlung.
Müllentsorgung
- Viele Entsorgungsunternehmen bieten Vergünstigungen bei größeren Mengen oder langfristigen Verträgen.
Hausmeister- und Reinigungsdienste
- Dienstleister gewähren häufig Mengenrabatte, wenn mehrere Objekte betreut werden.
- Skonti sind möglich, wenn Rechnungen schnell beglichen werden.
Gartenpflege und Winterdienst
- Bei ganzjährigen Verträgen sind Rabatte oder kostenlose Zusatzleistungen (z. B. ein zusätzlicher Schnitt) üblich.
Versicherungen für das Gebäude
- Versicherer gewähren oft Nachlässe für Bündelverträge oder bei geringer Schadenshäufigkeit.
Wartungsverträge für Aufzüge, Heizungsanlagen, Rauchmelder etc.
- Anbieter bieten Skonti bei schneller Zahlung oder Vergünstigungen für langfristige Wartungsverträge.
Diese Kostenarten solltest du in der Betriebskostenabrechnung besonders genau prüfen, um sicherzustellen, dass mögliche Rabatte oder Skonti auch tatsächlich weitergegeben wurden.
