1. Ist die Zahlung einer Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben?

Ein Vermieter hat nur dann Anspruch auf Zahlung einer Kaution, wenn dies mietvertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. § 551 Abs. 1 BGB bringt dies deutlich zum Ausdruck. Wurde nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden. Auch nicht nachträglich (§ 551 Abs. 1 BGB).

2. Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Mit der Mietsicherheit kann der Vermieter folgende Mietschäden begleichen:

• ausstehende Mietzahlungen
• ausstehende Zahlungen für die Betriebskosten
• erwartete Forderungen aus noch nicht erfolgter Betriebskostenabrechnung
• Kosten für Reparaturen durch vom Mieter verursachte Schäden

3. Wann muss ich die Mietkaution zahlen?

Der Mieter hat das Recht die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen, § 551 Abs. 2 BGB. Fällig ist die 1. Kautionsrate nicht bei Vertragsabschlusses, sondern wenn das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll. So kann z.B. der Mietvertrag im Mai unterschrieben werden, das Mietverhältnis beginnt jedoch erst im September. Die erste Rate der Kaution ist somit auch erst zum Einzug fällig. Die beiden folgenden Raten sind zu Beginn des zweiten und dritten Monats zahlbar.

Das Recht des Mieters auf Ratenzahlung ist unabdingbar. Damit meint der Gesetzgeber, dass es nicht erforderlich ist, dass sich die Ratenzahlung aus dem Vertrag ergibt. Selbst wenn im Mietvertrag zu den Zahlungsmodalitäten keine Vereinbarung oder eine für den Mieter ungünstige Vereinbarung getroffen wurde, hat der Mieter das Recht die Mietsicherheit in drei Raten zu leisten. 

4. Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?

1, 2, 3 und es ist Schluss! Die Kaution darf die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Maßgeblich ist die Grundmiete, Betriebskostenvorauszahlungen bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Kleiner aber feiner Unterschied: Wurde eine PAUSCHALMIETE vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend (§ 551 Abs. 1 BGB).

Wird die gesetzliche Obergrenze überschritten, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, vielmehr bleibt die Kautionsvereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam. Wurden also bei einer Nettokaltmiete von monatlich 500,00 Euro an den Vermieter 2.000,00 Euro Kaution gezahlt - 1.500,00 Euro währen die Höchstgrenze - so stehen dem Mieter 500,00 Euro Rückerstattung zu (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 86/03). 

5. Mein Vermieter möchte neben der Kaution zusätzlich einen Bürgen

Ängstliche Vermieter verlangen neben der Mietsicherheit oft noch einen Bürgen. Eine solche zusätzliche Bürgschaft auf Verlangen des Vermieters ist rechtsunwirksam. Der Bürge kann ruhig seine Unterschrift leisten, er ist im Falle eines Falles nicht zur Zahlung verpflichtet.

Eine Ausnahme gibt es nur, wenn der Bürge die Bürgschaft freiwillig anbietet, um die Bedenken des Vermieters gegen die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu zerstreuen und wenn mit der Bürgschaft keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

Gleiches gilt, wenn dem Vermieter während der Mietzeit eine zusätzliche Bürgschaft angeboten wird, damit dieser einen in Zahlungschwierigkeiten geratenen Mieter nicht kündigt oder eine bereits ausgesprochene Kündigung wieder zurücknimmt.

Fordert der Vermieter eine Bürgschaft, ist diese rechtsunwirksam für den Bürgen, trägt der Bürge dem Vermieter die Bürgschaft freiwillig an, muss er auch zahlen. Sie sollten als Vermieter also auf der Bürgschaftserklärung immer festhalten, dass die Bürgschaft eine freiwillige Leistung ist und nicht von Ihnen gefordert wurde.

Die Kaution muss nicht immer direkt an den Vermieter ausgezahlt werden. Nähere Informationen und hilfreiche Grafiken zum Thema finden Interessierte unter mietkautionsbuergschaft.de. Statt des Geldes erhält der Vermieter eine Urkunde über die Bürgschaft. Der Bürge in solchen Fällen ist in der Regel ein größeres Finanzinstitut, sodass die Bonität für den Vermieter gewährleistet ist. Im Schadensfall erhält er das Geld vom Bürgen, der Mieter muss das Geld anschließend an diesen zurückzahlen. Auf diese Weise kann man als Mieter das Geld, das eigentlich für die Kaution benötigt würde, für andere Dinge nutzen, beispielsweise für Renovierungsarbeiten oder neue Möbel. 

6. Mein Vermieter will auch eine Kaution für das Parkett

Einige findige Vermieter vereinbaren mit ihren Mietern mehrere Kautionen, z.B. für die Mietzahlungen, für die Schönheitsreparaturen, für den Parkettboden und so weiter. So geht es nicht, diese Kautionen sind zusammenzurechnen und sie dürfen 3 Kaltmieten nicht übersteigen. Überschüssige Beträge kann der Mieter zurückfordern.

Für die Berechnung der Kaution ist der Mietpreis maßgeblich, der im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldet wird. Verstößt die Mietpreisvereinbarung gegen § 5 des Wirtschaftsstrafrechts (auch Wucherparagraf genannt), richtet sich die Kaution nicht nach der vereinbarten Miete, sondern nach dem dreifachen Monatsbetrag der höchstzulässigen Miete. Auch hier kann der Mieter den überzahlten Betrag von seinem Vermieter zurückfordern. 

7. Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Auch hier hat der Gesetzgeber eine verbindliche Regelung getroffen. Ein Vermieter muss die  Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anlegen, um den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Gläubiger auszuschließen.

Eine besondere Anlageform schreibt der Gesetzgeber nicht vor. Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen, die Mietparteien können jedoch eine andere Anlageform vereinbaren. Aber der Mieter hat keinen Anspruch auf eine anderweitige und damit vielleicht höher verzinsliche Anlage.

Der Vermieter muss nicht für jeden Mieter ein gesondertes Konto eröffnen, was bei großen Wohnanlagen mit der einhergehenden Fluktuation sicher sehr arbeitsintensiv sein dürfte. Die Mietsicherheiten können auf einem Sammelkonto verwaltet werden, dass wie ein einzelnes Konto als Treuhandkonto geführt werden muss.

Ob eine oder hundert Mietkautionen, der Vermieter muss "Treugut" und "Eigengut" jederzeit trennen können. Belässt er gezahlte Kautionen auf seinem Girokonto, kann der Vermieter sich im Falle seiner Insolvenz wegen Untreue strafbar machen.

Wem stehen die Zinsen aus der Mietkaution zu?

Die Zinsen stehen dem Mieter in voller Höhe zu. Das heißt nicht, dass der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen hat. Solange das Mietverhältnis andauert, werden die Zinsen der Kaution zugeschlagen, sie dienen dem Vermieter als Sicherheit. Die Verzinsungspflicht besteht, bis das Kautionskonto aufgelöst wird. 

8. Rückzahlung der Mietkaution

Zum Thema Rückzahlungszeitpunkt gibt es seit einiger Zeit leichte Verwirrung. Viele Vermieter interpretieren ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2006 dahingehend, dass sie, komme was da wolle, die Mietkaution sechs Monate einbehalten können.

In dem verhandelten Fall ging es um einen teilweisen Einbehalt der Kaution. Der Vermieter hatte aufgrund einer noch abzuwickelnden Betriebskostenabrechnung nicht die volle Kaution erstattet, da er mit einer Nachzahlung rechnete. Die Abrechnung wurde von dem Vermieter sechs Monate nach Auszug der Mieter erstellt und mit dem Einbehalt verrechnet, das Restguthaben wurde überwiesen. Hiergegen hatten die Mieter geklagt und vor dem Bundesgerichtshof verloren.

Tenor des Bundesgerichtshofes: Ein Vermieter kann einen Teil der Mietsicherheit einbehalten, wenn noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, bestehen. Dies erstreckt sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragende Betriebskosten. Das kann dann schon einmal dauern. Zieht der Mieter im Mai aus, wird die Betriebskostenabrechnung des Auszugsjahres in der Regel erst im Folgejahr erstellt. Vermieter sind nicht verpflichtet, Zwischenabrechnung für ausziehende Mieter anzufertigen.

Unser Tipp an die Mieter

Achten Sie auf eine ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung, am besten mit Hilfe eines von Ihnen und ihrem Vermieter unterschriebenen Übergabeprotokolls. Bestehen Mängel, die von Ihnen noch zu beseitigen sind, so sollten sie dies zügig in die Hand nehmen und sich die ordnungsgemäße Mängelbeseitigung von ihrem Vermieter bestätigen lassen. Dann besteht für ihren Vermieter kein Grund die Kaution überlang einzubehalten.

Mussten sie in den letzten Jahren Betriebskostennachzahlungen leisten, so kann der Vermieter dann nur dafür einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Ergab die letzte Betriebskostenabrechnung jedoch ein Guthaben, besteht kein Anlass für die noch ausstehende Abrechnung einen Teil der Mietkaution einzubehalten. Weigert sich ihr Vermieter trotzdem die Kaution zu erstatten, setzen sie ihm schriftlich eine Frist zur Rückzahlung der Kaution, denn nur mit der Fristsetzung setzen sie ihren ehemaligen Vermieter in Verzug. Scheuen Sie sich nicht, ihrem Vermieter in dem Schreiben klarzumachen, dass sie ihn auf Herausgabe der Mietsicherheit verklagen werden, wenn er der Rückzahlungspflicht nicht innerhalb der gesetzten Frist nachkommt.