Mietkautionsbürgschaften, das Geschäft mit den Mietern

mieter prüft die bedingungen einer kautionsversicherungDas Prinzip ist einfach: Der Mieter zahlt die Kaution nicht mehr an den Vermieter, sondern händigt ihm die Bürgschaft einer Kautionskasse (in der Regel ein Versicherungsunternehmen oder eine Bank) aus. Im Gegenzug schließt der Mieter mit eben dieser Kautionskasse einen Bürgschaftsvertrag und zahlt ihr eine jährliche Gebühr, auf daß die Kasse in Höhe der vereinbarten Kautionssumme gegenüber dem Vermieter bürgt. Doch ist diese Form der Bürgschaft auch ein gutes Geschäft für den Mieter? Hier ein paar häufige Irrtümer.

 

Mietkautionsbürgschaften sind keine Versicherungen

Auch wenn Versicherer die Bürgschaft stellen, handelt es sich nicht um eine Versicherung. Nimmt der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch, muss der Mieter diesen Einbehalt an den Bürgschaftsgeber zurückzahlen.

Mietkautionsbürgschaften beinhalten keine Rechtschutzversicherungen

Wenn der Vermieter die Bürgschaft der Kautionskasse in Anspruch nimmt, prüft die Versicherung den Sachverhalt und wehrt Ansprüche ab - meinen viele Mieter. Das ist ein großer Irrtum! Die Kautionskasse zieht nicht für den Mieter vor Gericht und streitet sich mit dem Vermieter. Hierfür ist allein der Mieter zuständig.

Prüfen sie die AGB der Anbieter

Problematisch sind selbstschuldnerische Bürgschaften auf erstes Anfordern. Hier verpflichtet sich der Bürge ohne Prüfung des Sachverhaltes zur sofortigen Auszahlung der Mietkaution an den Vermieter. Eine Prüfung des Anspruchs durch den Bürgschaftgeber findet nicht statt. Wurde eine Bürgschaft auf erstes Anfordern vereinbart, hilft nur die einstweilige Verfügung, um eine Auszahlung zu verhindern.

Etwas besser steht der Mieter da, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft nicht auf erstes Anfordern handelt. Hier prüft der Bürgschaftsgeber vor der Auszahlung die Rechtmäßigkeit des Anspruchs und wird beim Mieter nachfragen. Eine Auszahlung wird der Mieter jedoch nur verhindern können, wenn er innerhalb kurzer Zeit (in der Regel 2 Wochen) handfeste Beweise vorlegen kann.

Die Mietbürgschaft ist nicht preiswert

Nichts ist umsonst! Für eine Mietkaution in Höhe von 2.100,00 Euro veranschlagt Kautionsfrei 110,25 Euro Gebühren jährlich, die swkbank berechnet 83,79 Euro. Bemühen wir die Zinsformel, so liegen die jährlichen Zinsen für die Bürgschaft zwischen 3,99% und 5,25% - Jahr für Jahr!

Als Vergleich der Dispositionskredt. Den will der Mieter mit 2.100,00 Euro zur Zahlung der Mietsicherheit nutzen und monatlich 200,00 Euro abtragen, aktueller Zinssatz der Bank 13%. Unter www.zinsen-berechnen.de kann der Mieter ausrechnen, daß er für diese knapp 11-monatige Überziehung 226,74 Euro Zinsen an die Bank zahlen muß. Der Dispo ist ab einer Mietlaufzeit von knapp 2 Jahren also günstiger.

 

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Die Mietkautionsbürgschaft muss der Vermieter nicht akzeptieren

Im Bürgerlichen Gesetzbuch § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten heißt es unter Absatz 3 „Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.“ Sagt der Vermieter nein, hat der Mieter Pech gehabt. Dies gilt auch für sonstige alternative Kautionsanlagen.

Die Vor- und Nachteile für den Mieter

Pro

  • Müssen Mieter häufig umziehen, erspart eine Bürgschaft das Verwaltungsaufwand.
  • Der Mieter muß nicht prüfen, ob der Vermieter die Mietsicherheit auch wirklich getrennt von seinem Vermögen hält und läuft nicht Gefahr, daß die Mietkaution bei Insolvenz des Vermieters verloren geht.
  • Ein Umzug ist teuer, die gesparte Mietkaution kann da hilfreich sein.
  • Der Mieter rennt seinem alten Vermieter nicht wochenlang hinterher, damit endlich die Kaution ausgezahlt wird.

Contra

  • Der Mieter zahlt Jahr für Jahr hohe Prämien.
  • Nimmt der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch, muß der Mieter unter Einhaltung kurzer Fristen und auf eigene Kosten Ansprüche abwehren.
  • Verträge müssen gehalten werden. Wurde vertraglich eine Kautionsbürgschaft mit dem Vermieter vereinbart und möchte der Mieter die Bürgschaft später kündigen und die Mietsicherheit in anderer Form leisten, ist er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Wer die Kautionsbürgschaft als Zwischenlösung ansieht, sollte die Ablösung deshalb schriftlich mit seinem Mieter vereinbaren.

Die Vorteile für den Vermieter oder die Hausverwaltung

  • Kein Verwaltungsaufwand mit der Anlage der Mietsicherheit.
  • Alle Kautionskassen prüfen vorab die Bonität der Mieter, eine zusätzliche Sicherheit.
  • Wird die Bürgschaft auf erste Anforderung gezahlt, kommt der Vermieter schnell an sein Geld.

Fazit

Ein lohnendes Geschäft für die Versicherer, Banken und Wohnungsverwalter, die diese Form der Mietsicherheit auch gerne vermehrt anbieten. Hohe Jahresbeiträge für die Versicherungen und weniger Verwaltungsaufwand für den Hausverwalter. 

Für den Mieter sieht es nicht so gut aus. Kommt es zum Streit und der Vermieter nimmt die Bürgschaft in Anspruch, akzeptieren die Kautionskassen nur „handfeste Beweise“ und das heißt für den Mieter in den meisten Fällen auf eigene Kosten einen Anwalt nehmen und Klagen, um die Auszahlung zu verhindern oder sich das Geld vom Vermieter zurückzuholen.

 

Urteile

BGH-Entscheidung | Eigenbedarf: Unzumutbarer Härte muss eingehender geprüft werden

Das betagte Ehepaar ist seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der (im Verlauf des Rechtsstreits verstorbene) Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Wohnung für die vierköpfige Familie seines Sohnes benötige, der bisher die im Obergeschoss liegende Wohnung bewohne und beabsichtige, diese Wohnung und die Wohnung der Beklagten Mieter zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen.

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