Wann darf der Vermieter in die Mietwohnung?

Ein gesetzliches Besichtigungsrecht gibt es nicht, trotzdem darf ein Vermieter die Wohnung des Mieters betreten, wenn ein konkreter und berechtigter Grund vorliegt. Konkrekte Gründe können sein:

  • um die Wohnung Kaufinteressenten oder Nachmietern zu zeigen
  • zur Vorbereitung von Modernisierung- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen
  • zur Erforschung einer Schadensursache
  • bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden
  • zur Durchführung von Reparaturen und Kontrolle der Handwerkerleistungen in der Mietwohnung
  • bei begründetem Verdacht der verragswidrigen Nutzung (z .B.: unerlaubte Tierhaltung, Untervermietung)
  • zum Ablesen der Messvorrichtungen
  • zum Vermessen der Wohnung

 

Besichtigungsklausel im Mietvertrag

In vielen Formular-Mietverträgen findet sich eine Klausel, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung alle ein oder zwei Jahre ohne konkreten Anlass zu besichtigen, um sich vom ordnungsgemäßen Zustand der Wohnräume zu überzeugen. Dem hat der Bundesgerichtshof einen Riegel vorgeschoben. Ein anlassloses Besichtigungsrecht der Mietwohnung gibt es nicht. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13).

 

Wie lange vorher muss der Vermieter eine Besichtigung ankündigen?

deutsches mietrecht klingelnder vermieterKlingelt der Vermieter und will die Wohnung spontan besichtigen, dürfen Mieter nein sagen.

Der Vermieter muss dem Mieter unter Nennung des Grundes eine Wohnungsbesichtigung rechtzeitig ankündigen. Dabei können 24 Stunden genügen, wenn der Mieter z.B. nicht berufstätig ist oder dringende Handwerkerarbeiten anstehen. Die Regel sind jedoch 3 oder 4 Tage und bei Kauf- oder Mietinteressenten 14 Tage. Möchte der Vermieter andere Personen mitbringen (Handwerker, Sachverständige etc.), so sind diese Personen in der Anmeldung zu nennen.

Hiervon ausgenommen sind Notfälle (z.B. Wasserrohrbruch), hier darf der Vermieter auch ohne Anmeldung die Wohnung betreten und eine Notöffnung vornehmen lassen, wenn er den Mieter nicht erreichen kann. Es ist bei längerer Abwesenheit deshalb ratsam, einen Wohnungsschlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen und den Vermieter hierüber zu informieren. Hierdurch ist in dringenden, unaufschiebbaren Notfällen ein Zutritt zur Wohnung auch ohne teure Notöffnung gewährleistet.

 

Zu welchen Tageszeiten darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Der Vermieter muss Besichtigungstermine mit dem Mieter absprechen. Ist der Mieter zu den vorgeschlagenen Terminen verhindert, so kann er die Termine ablehnen, muss jedoch Ersatztermine vorschlagen.

In der Regel können Besichtigungstermine an den Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr und 15.00 bis 18.00 Uhr vereinbart werden. Ausnahmsweise kann auch ein späterer Termin stattfinden.

 

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Was ich als Mieter wissen muss

Recht haben und Recht bekommen ist auch bei Problemen zwischen Mieter und Vermieter zweierlei. Dieser Ratgeber erklärt die Rechte und Pflichten im Wohnraummietrecht, vom Abschluss des Mietvertrags bis zum Aus- oder Umzug.

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Bei Kaufinteressenten muss der berufstätige Mieter Besichtigungstermine dreimal monatlich werktags zwischen 19 und 20 Uhr mit einer Dauer von jeweils 30 bis 45 Minuten dulden (LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696).

Formularvertraglich lässt sich das Besichtigungsrecht des Vermieters ohne weiteres vereinbaren und auch ausdehnen. Klauseln, nach denen dem Vermieter ein jederzeitiges Besichtungsrecht zusteht, sind jedoch nichtig (s. oben).

 

Darf der Vermieter die Wohnung fotografieren?

Möchte der Vermieter beispielsweise Fotografien für das Internet-Inserat anfertigen, muss er vorab den Mieter fragen! Wenn der Mieter nein sagt, darf nicht fotografiert werden. Denn hierdurch wird die Privatsphäre des Mieters unverhältnismäßig beeinträchtigt (AG Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014, Az. 21 C 987/13).

 

 

Der Mieter lässt den Vermieter nicht in die Wohnung?

Egal ob Handwerker oder Mietinteressent, es ist ärgerlich, wenn der Mieter den Zutritt verweigert. Der Vermieter ist zwar im Recht und der Mieter begeht eine Vertragsverletzung, aber Vermieter sollten Ruhe bewahren und nicht den Schlüsseldienst rufen oder von einem eventuell vorhandenen Notfallschlüssel Gebrauch machen. Die Gerichte legen einen strengen Maßstab an und Vermieter können schnell Hausfriedensbruch begehen. Nur wenn es sich um einen tatsächlichen Notfall handelt darf ein Vermieter zum Notfall-Schlüssel greifen bzw. die Tür vom Schlüsseldienst öffnen lassen, wenn der Mieter nicht erreichbar ist.

Auf Duldung klagen?

Im Ernstfall bleibt einem Vermieter nur der Weg vors Gericht, wenn der Mieter den Zutritt verweigert. Doch der Weg ist lang, der normale Klageweg dauert in der Regel 3–6 Monate.

Gerade bei einem Mieter, der beispielsweise gekündigt hat und jeden Besichtigungstermin verweigert, also ein hoffnungsloses Unterfangen. Das kostet Zeit und Geld, selbst wenn der Mieter am Ende der Verlierer ist und deshalb auch noch die Kosten des Rechtsstreits und den entstandenen Schaden bezahlen muss.

Einstweilige Verfügung?

Alternativ kann ein Antrag auf eine einstweilige Verfügung gestellt werden, um sich so den Weg in die Mieterwohnung zu erstreiten. Aber, dieses gerichtliche Schnellverfahren setzt eine hohe Dringlichkeit voraus. Dies ist sicher nicht gegeben, wenn der Mieter sich wie zuvor weigert Kauf- oder Mietinteressenten in die Wohnung zu lassen.

Kündigen, weil der Mieter eine Besichtigung verweigert?

Hier haben Vermieter nur gute Karten, wenn sie den Mieter auf Duldung verklagt haben und er sie trotz bestandskräftigem Urteil nicht in die Wohnung lässt. Wegen der fehlenden Dringlichkeit werden Vermieter meist auf den normalen Klageweg verwiesen, schließlich droht ihnen aus Sicht der Gerichte "nur" ein Vermögensschaden, wenn beispielsweise eine Anschlussvermietung nicht gleich möglich ist.

 

Unser Vorschlag an Vermieter

Verweigert ein Mieter ihnen oder sonstigen Personen trotz eines berechtigten Interessen den Zutritt zur Wohnung, erläutern sie ihm, dass er einen nachweislich entstandenen Schaden ersetzen muss und bitten sie ihn nochmals unter Fristsetzung um einen Besichtigungstermin. Auch das Schreiben eines Rechtsanwaltes kann hier Wunder wirken.

 

Musterschreiben Wohnungsbesichtigung

Sehr geehrte Mieter,

das die Fenster nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen, habe ich micht entschlossen, neue Fenster einbauen zu lassen.

Aus diesem Grund möchte ich die an Sie vermietete Wohnung am [Datum] um [Uhrzeit] Uhr mit einem Mitarbeiter der Firma XYZ besichtigen. Sollte eine Besichtigung zu dem oben genannten Termin nicht möglich sein, schlage ich als Alternativtermine den [Datum] um [Uhrzeit] Uhr oder den [Datum] um [Uhrzeit] Uhr vor. Wahlweise bitte ich Sie, mir einen eigenen Termin vorzuschlagen.

Sollten Sie persönlich verhindert sein, möchte ich Sie bitten, mir eine Person Ihres Vertrauens zu benennen, bei der Sie den Wohnungsschlüssel hinterlegen. Selbstverständlich kann Ihre Vertrauensperson uns bei der Besichtigung der Räume begleiten.

Mit freundlichen Grüßen

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