Ein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der Wohnung werden sie im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht finden. Auch eine immer noch in manchen Formular-Mietverträgen anzutreffende Klausel, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung alle ein oder zwei Jahre ohne konkreten Anlass zu besichtigen, um sich vom ordnungsgemäßen Zustand der Wohnräume zu überzeugen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13).

Ein Münchener Amtsrichter schränkte dies etwas ein. Er ist der Auffassung, dass ein Vermieter schon alle 5 Jahre verlangen kann die Wohnung zu besichtigen, natürlich nur nach Ankündigung und Terminabsprache. Es handelt sich hier nicht um eine Routinekontrolle, sondern um die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Mietsache. Denn könnte ein Vermieter den Zustand der Mieträume nicht prüfen, würde er im Zweifel auf Jahrzehnte von der Kontrolle seines Eigentums ausgeschlossen sein (AG München, Urteil v. 8.1.2016, 461 C 19626/15).

In ihrer Wohnung haben sie das Hausrecht!
Betreten oder Besichtigen? Da machen die Gerichte einen feinen Unterschied!
Konkrekte Betretungs- oder Besichtigungsgründe, die ein berechtigtes Interesse darstellen
Wie lange im voraus muss der Vermieter eine Besichtigung ankündigen?
Welche Tageszeiten sind für eine Besichtigung angemessen?
Darf der Vermieter meine Wohnung zwecks Verkauf oder Neuvermietung fotografieren?
Und wenn ich den Vermieter nicht in die Wohnung lasse?
Kann der Vermieter kündigen, wenn ich den Zutritt verweigere?
Formulierungsvorschlag Wohnungsbesichtigung

In ihrer Wohnung haben sie das Hausrecht!

Da ist der Vermieter schon einmal im Objekt, klingelt spontan an der Wohnungstür und fragt, ob er mal kurz nach dem Rechten sehen kann. In solchen Situationen müssen sie sich nicht überrumpeln lassen und den Vermieter in die Wohnung lassen. Mit dem Vermieten der Wohnung gibt der Vermieter sein Hausrecht ab und das heißt für den Mieter: Er kann nun bestimmen, wer seine vier Wände betreten darf und wer eben nicht. Denn laut Grundgesetz (§ 13 GG) ist die Wohnung unverletzlich.

Betreten oder Besichtigen? Da machen die Gerichte einen feinen Unterschied!

• Das Betretungsrecht befugt den Vermieter, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Der Vermieter darf also nur in diejenigen Teile der Wohnung gehen, die er zum Erledigen seiner Aufgabe betreten muss.
• Das Besichtigungsrecht umfasst nicht nur einzelne Räume, sondern die gesamte Wohnung.

Beispiel: Ihr Vermieter kündigt sich mit einem Handwerker an, die beiden möchten das undichte Wohnzimmerfenster in Augenschein nehmen. Schon einmal vor Ort, nimmt der Vermieter den Besuch zum Anlass auch spontan den Rest der Wohnung besichtigen zu wollen. Hier können sie nein sagen, den neugierigen Vermieter auf ihr Hausrecht verweisen und zur Wohnungstür begleiten.

Konkrekte Betretungs- oder Besichtigungsgründe, die ein berechtigtes Interesse darstellen

• um die Wohnung Kaufinteressenten oder Nachmietern zu zeigen
• zur Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen
• zur Erforschung einer Schadensursache
• bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden
• zur Durchführung von Reparaturen und Kontrolle der Handwerkerleistungen in der Mietwohnung
• bei begründetem Verdacht der verragswidrigen Nutzung (z .B.: unerlaubte Tierhaltung, Untervermietung)
  Auch bei vermutetem vertragswidrigem Verhalten gilt: Ohne Termin kein Zutritt! Klingelt der Vermieter spontan bei ihnen, weil er den Verdacht hat, dass sie unerlaubt einen Untermieter beherbegen oder ohne Zustimmung einen Hund halten, können sie den Zutritt verweigern.
• zum Ablesen der Messvorrichtungen
• zum Vermessen der Wohnung
• der Vermieter möchte die Wohnung oder das Haus betreten, um durch einen Gutachter den Mietwert zu ermitteln (BGH Beschluss VIII ZR 77/23)

Wie lange im voraus muss der Vermieter eine Besichtigung ankündigen?

Der Vermieter muss dem Mieter unter Nennung des Grundes das Betreten oder die Besichtigung rechtzeitig ankündigen. Dabei können 24 Stunden genügen, wenn der Mieter z.B. nicht berufstätig ist oder dringende Handwerkerarbeiten anstehen. Die Regel sind jedoch 3 oder 4 Tage und bei Kauf- oder Mietinteressenten 14 Tage. Möchte der Vermieter andere Personen mitbringen (Handwerker, Sachverständige etc.), so sind diese Personen in der Anmeldung zu nennen.

Hiervon ausgenommen sind Notfälle (z.B. Wasserrohrbruch), hier darf der Vermieter auch ohne Anmeldung die Wohnung betreten und eine Notöffnung vornehmen lassen, wenn er den Mieter nicht erreichen kann. Es ist bei längerer Abwesenheit deshalb ratsam, einen Wohnungsschlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen und den Vermieter hierüber zu informieren. Hierdurch ist in dringenden, unaufschiebbaren Notfällen ein Zutritt zur Wohnung auch ohne teure Notöffnung gewährleistet. 

Welche Tageszeiten sind für eine Besichtigung angemessen?

Der Vermieter muss Besichtigungstermine mit dem Mieter absprechen. Ist der Mieter zu den vorgeschlagenen Terminen verhindert, so kann er die Termine ablehnen, muss jedoch Ersatztermine vorschlagen.

In der Regel können Besichtigungstermine an den Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr und 15.00 bis 18.00 Uhr vereinbart werden. Ausnahmsweise kann auch ein späterer Termin stattfinden.

Bei Kaufinteressenten muss der berufstätige Mieter Besichtigungstermine dreimal monatlich werktags zwischen 19 und 20 Uhr mit einer Dauer von jeweils 30 bis 45 Minuten dulden (LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696). Formularvertraglich lässt sich hier ein Besichtigungsrecht des Vermieters ohne weiteres vereinbaren und auch ausdehnen. Klauseln, nach denen dem Vermieter ein jederzeitiges Besichtungsrecht zusteht, sind jedoch nichtig (s. oben). 

Darf der Vermieter meine Wohnung zwecks Verkauf oder Neuvermietung fotografieren?

Möchte der Vermieter beispielsweise Fotografien für das Internet-Inserat anfertigen, muss er sie vorab fragen! Wenn sie in einem solchen Fall nein sagen, darf nicht fotografiert werden. Denn hierdurch wird die Privatsphäre des Mieters unverhältnismäßig beeinträchtigt (AG Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014, Az. 21 C 987/13).

Ein Makler, der vom Vermieter beauftragt wurde, Besichtigungstermine für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie zu organisieren, hat keine eigenen Rechte gegenüber dem Mieter, die über die Rechte des Vermieters hinausgehen. Auch ein Makler hat Rechte und Pflichten. Was tun, wenn der Makler an der Haustür klingelt?

Und wenn ich den Vermieter nicht in die Wohnung lasse?

Verweigern sie ihrem Vermieter den Zutritt zur Wohnung, obwohl sie dazu verpflichtet sind, begehen sie eine Vertragsverletzung und das kann Konsequenzen haben. Unter Umständen machen sie sich schadensersatzpflichtig oder es droht die Kündigung.

• Haben sie die Wohnung beispielsweise gekündigt und verunmöglichen während des Kündigungsfrist jedwede Besichtigung, kann es sein, dass sie ihrem Ex-Vermieter u.a. den Mietausfall ersetzen müssen, da die Wohnung nicht nahtlos weitervermietet werden konnte.
• Mieter sind verpflichtet bauliche Maßnahmen zu dulden und dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung dazu aufgefordert wird. Weigern sie sich beharrlich, droht die Kündigung.
• Auch wenn Anhaltspunkte für drohende Schäden vorliegen, müssen sie ihrem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewähren. Das ist z.B. dann der Fall, wenn von außen Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk zu sehen sind. 

Kann der Vermieter kündigen, wenn ich den Zutritt verweigere?

Mit einer Kündigung kann es ihr Vermieter versuchen. Ob die Vermieter-Kündigung bestand hat, wird vor Gericht geklärt. Hier kommt es dann auf die konkreten Umstände an. Vielen Gerichten reicht das Verweigern des Zutritts zur Wohnung als Kündigungsgrund grundsätzlich nicht aus. In der Regel wird der Vermieter sie abmahnen und dann: 

• auf Duldung verklagen oder
  Die Duldungsklage des Vermieters hat das Ziel, vom Gericht bestätigt zu erhalten, dass Mieter eine Maßnahme dulden müssen. Doch der Weg ist lang, der normale Klageweg dauert in der Regel 3–6 Monate.
• er wird versuchen eine einstweilige Verfügung zu erwirken
  Alternativ kann der Vermieter einen Antrag auf eine einstweilige Verfügung bei Gericht stellen, um sich so den Weg in die Mieterwohnung zu erstreiten. Aber, dieses gerichtliche Schnellverfahren setzt eine hohe Dringlichkeit voraus. Dies ist sicher nicht gegeben, wenn der Mieter sich weigert Kauf- oder Mietinteressenten in die Wohnung zu lassen.