Verweigern sie als Wohnraummieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietverfahren oder sie stimmen nur teilweise zu oder sie reagieren einfach nicht, bleibt die letzte rechtmäßig getroffene Miethöhe wirksam. Ihr Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen. Seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen, besteht darin, sie auf Zustimmung beim Amtsgericht zu verklagen.

Eine Zeit lang war die Teilinklusivmiete bei Vermietern sehr beliebt. Hier werden einige Kostenarten aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt und jährlich mit den vom Mieter darauf geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet, der andere Teil ist mit der Miete abgegolten, hierüber erfolgt also keine Abrechnung. In den weitaus meisten Fällen wurden hierbei die Grundbesitzabgaben der Städte und Gemeinden - Grundsteuer, Straßenreinigung, Abfallbeseitigung, Abwasser - in die Teilinklusivmiete eingerechnet. Schwierigkeiten bereitet vielen Vermietern die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Anhand unseres Muster-Mieterhöhungsschreibens erläutern wir ihnen, worauf sie achten müssen, damit ihre Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Erfolg hat und nicht schon an den formalen Voraussetzungen scheitert. Sie dient auch dem Mieter zur ersten Kontrolle eines Mieterhöhungsverlangens.

Ein Mieterhöhungsverlangen mit Berufung auf die Vergleichsmiete liegt vor, wenn ein Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Stadt oder Gemeinde in der die Wohnung liegt, bezieht. Hierbei kann ein Vermieter sich auf einen Mietspiegel, die Angabe von Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten berufen. Die gesetzlichen Regelungen finden sich in § 558 BGB "Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete." Man achte auf das Wörtchen "bis", eine Mieterhöhung über die Vergleichsmiete ist nämlich nicht erlaubt.

Neben der Mieterhöhung mit Hilfe von Vergleichsmieten und der Indexmiete kennt das Mietrecht den Staffelmietvertrag (§ 557a BGB Staffelmiete). Hier vereinbaren Vermieter und Mieter zukünftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag, so dass für beide Seiten die künftige Mietentwicklung überschaubar wird. Die Mieterhöhungen erfolgen gestaffelt; das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem entfällt.

Bei der Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB) bemisst sich die Mieterhöhung nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (heute Verbraucherpreisindex), der vom Statistischen Bundesamt monatlich/jährlich festgestellt wird. Ein Rechenbeispiel finden sie weiter unten.

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.

Darf der Vermieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zeitnah auch noch die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558) anheben? Ja, urteilte der Bundesgerichtshof. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Bei der Berechnung der Jahresfrist zur Anhebung einer Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bleiben Modernisierungsmieterhöhungen unberücksichtigt.