Die Regeln des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Das gilt für Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse oder Grundstücke gleichermaßen. Möchten die Vertragsparteien den Mietvertrag über ein Jahr hinaus zeitlich befristen, hat der Gesetzgeber in § 550 BGB jedoch angeordnet, dass Mietverträge in diesen Fällen schriftlich abgeschlossen werden müssen. Dies gilt nicht nur für Wohnraummietverhältnisse, sondern gemäß § 578 BGB auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume.

Was bedeutet Schriftform?

Die Schriftform und damit die Voraussetzung für einen rechtswirksamen, beweiskräftigen Mietvertrag, der die Voraussetzungen einer Befristung gemäß § 550 BGB erfüllt, ist eine Einigung über den wesentlichen Vertragsinhalt und die Unterzeichnung durch alle am Vertragsschluss beteiligten Personen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so ist der Mietvertrag nicht etwa unwirksam, nach dem Gesetz läuft dieser dann aber auf unbestimmte Zeit, § 550 BGB.

Was sind wesentliche Vertragsinhalte eines Mietvertrages?

    • Die genaue Benennung der Vertragsparteien. Wer einen Mietvertrag abschließt, sollte sich vergewissern, dass sein als Vermieter auftretender Vertragspartner tatsächlich verfügungsberechtigt ist. Handelt es sich um eine juristische Person, muss genau bezeichnet werden, wer die rechtliche Handlungsmacht ausüben darf. Ein Vertreter des Vermieters muss seine Vertretungsberechtigung nachweisen. Seine Vertreterposition muss im Mietvertrag festgehalten werden.
    • Welche konkreten Wohn- oder Geschäftsräume oder Grundstücke werden dem Mieter überlassen.
    • Die Vereinbarung zur Mietzahlung.
    • Die Laufzeit der Überlassung.
    • Bei einem Wohnraummietverhältnis muss der Befristungsgrund vom Vermieter schriftlich genannt werden.
    • Die Angaben zur Höhe der Miete und zur jeweiligen Fälligkeit der Zahlung.

Laufzeit des Zeitmietvertrages

Es gibt keine Laufzeitbeschränkung, ein Zeitmietvertrag kann also beispielsweise auf 2, 4 oder auch auf 10 Jahre abgeschlossen werden. 

Welche Befristungsgründe kann ein Vermieter anführen?

Der Vermieter muss dem Wohnraummieter den Befristungsgrund bei Abschluss des Vertrages schriftlich mitteilen. Eine zeitliche Befristung ist nur unter Angabe einer der drei folgenden Gründe zulässig: 

  1. Der Vermieter möchte die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts nutzen (Eigenbedarf) oder
  2. der Vermieter plant eine so wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung, dass der Mieter diese nicht dulden müsste oder könnte (Umbau, Sanierung, Abriss) oder
  3. der Vermieter die Räume zur Dienstleistung vermieten will (Betriebsbedarf, Werkswohnung).

Sind die Voraussetzungen zeitliche Befristung und Grund der Befristung bei Vertragsabschluss nicht erfüllt (es wird nur eine zeitliche Befristung vereinbart, der Grund wird nicht genannt), ist das Mietverhältnis automatisch unbefristet.

Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen während des laufenden Vertrages ist nicht möglich. Bleibt der eigentlich Grund der gleiche und ändert sich nur der Sachverhalt - an die Stelle des Sohnes will jetzt die Tochter des Vermieters in die Wohnung einziehen - ist das unschädlich. Der Vertrag endet dann trotzdem wie vereinbart mit Zeitablauf.

Der Befristungsgrund muss natürlich am Ende der Mietzeit noch vorliegen. Entfällt der Grund, weil beispielsweise die Tochter entgegen ihrer früheren Absicht in einer anderen Stadt studiert, hat der Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, d.h. der Mietvertrag wird von einem befristeten zu einem unbefristeten. Die Verlängerung erfolgt jedoch nicht automatisch, sondern der Mieter muss sein Interesse daran selbst geltend machen, § 575 Abs. 3 BGB.

Auskunftsanspruch des Wohnraummieters

Wie erfährt der Mieter, ob am Ende der Befristungsgrund tatsächlich noch vorliegt? Frühestens 4 Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages kann der Mieter vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der bei Vertragsschluss angegebene Befristungsgrund noch vorliegt, § 575 Abs. 2 BGB. Der Vermieter muss dann binnen einem Monat antworten. Antwortet der Vermieter erst später, kann der Mieter entsprechend länger wohnen bleiben. Teilt der Vermieter mit, dass der Befristungsgrund erst später eintreten wird, kann der Mieter vom Vermieter eine Verlängerung des Mietvertrages um diesen Zeitraum verlangen.

Beispiel: Der Mietvertrag ist bis zum 1. September 2020 befristet und nennt als Befristungsgrund Eigenbedarf, weil der Sohn des Vermieters dann mit dem Studium beginnen will und in die Wohnung einziehen soll. Der Studienbeginn verzögert sich um ein Jahr. Dann muss der Mieter erst am 1. September 2021 ausziehen.


Mieter müssen bei einem Zeitmietvertrag beachten, dass sie bei regulärem Vertragsverlauf am Ende keinen Kündigungsschutz besitzen. Zum vereinbarten Termin muss der Mieter ohne Wenn und Aber ausziehen.


 


Für Vermieter: Betriebskosten selbst abrechnen

Aktualisierte Auflage 2021

Für Vermieter:
Betriebskosten selbst abrechnen

Begleiten Sie Frau Schmitz bei der Anfertigung ihrer ersten Betriebskostenabrechnung. Zahlreiche Rechenbeispiele helfen Ihnen, die eigene Abrechnung fehlerfrei zu erstellen.
Taschenbuch: 19,90 Euro | Kindle: 9,90 Euro | 233 Seiten  

 

Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit

Die Vereinbarung einer Staffelmiete, einer Indexmiete oder eine Vergleichsmieterhöhung ist möglich. Eine Vergleichsmieterhöhung ist jedoch nur statthaft, wenn im Mietvertrag ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde (z.B. "Der Vermieter ist berechtigt, gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.").

Wenn der Mieter aus dem Vertrag will

So wie der Vermieter seinem vertragstreuen Mieter nicht kündigen kann, sind auch Mieter an den Zeitmietvertrag gebunden. Wenn der Vertrag trotzdem vor Fristablauf gekündigt werden soll, ist das nur in engen Grenzen möglich.

  • Ist der Zeitmietvertrag überhaupt wasserdicht? Wenn nicht, ist das Mietverhältnis automatisch unbefristet und kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden.
  • Sie möchten einen Teil der Wohnung vermieten und der Vermieter verweigert die Zustimmung. Ist das in ihrem Fall zulässig?
  • Sie haben ein ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung des Zeitmietvertrages, beispielsweise die Versetzung an einen anderen Arbeitsplatz, Familienzuwachs, sie müssen in ein Pflegeheim umziehen und der Vermieter sieht das ganz anders?

Bevor sie aus einem der vorgenannten Grund kündigen, die Mietzahlungen einstellen und ausziehen, sollten sie sich rechtlich beraten lassen. Kommt es zum Rechtstreit und das Gericht stellt fest, dass die Kündigung zu Unrecht erfolgte, kann es teuer werden. Sie müssen die Miete bis zum Vertragsende zahlen, der Vermieter ist nicht verpflichtet, sich auf die Suche nach einem Nachmieter zu begeben.


Verwandte Artikel


Durch die große Bedeutung des Themengebietes Nachhaltigkeit und Umweltschutz für die Gesellschaft überlegen immer mehr Mieter und Vermieter, wie sie das Wohnen diesbezüglich sinnvoll gestalten...

Wasch- und Spülmaschinen können bei einem Defekt enorme Wasserschäden im ganzen Haus anrichten. Um im Schadensfall Ärger mit dem Vermieter oder der Versicherung zu vermeiden, sollten Mieter die...

Mit der Schaffung des § 554a BGB Barrierefreiheit wurde der Tatsache Rechnung getragen, dass viele Menschen nur durch einen behindertengerechten Umbau ihrer Wohnung oder des Treppenhauses in ihrem...

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung. Allerdings zeigt der BGH auch die Grenzen auf, die ein Mieter nicht überschreiten sollte. Andernfalls können Kündigung oder...

Mietkaution

Ihr Vermieter darf höchsten das Dreifache der monatlichen Miete als Mietkaution verlangen. Für die Berechnung der Mietkautionshöhe ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung maßgeblich....

  Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden? Mit der Mietsicherheit kann der Vermieter folgende Mietschäden begleichen: ausstehende Mietzahlungen ausstehende Zahlungen für die...

© 2021 Marsch Handelsgesellschaft UG (haftungsbeschränkt)