Die Regeln des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Das gilt für Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse oder Grundstücke gleichermaßen. Möchten die Vertragsparteien den Mietvertrag über ein Jahr hinaus zeitlich befristen, hat der Gesetzgeber in § 550 BGB jedoch angeordnet, dass Mietverträge in diesen Fällen schriftlich abgeschlossen werden müssen. Dies gilt nicht nur für Wohnraummietverhältnisse, sondern gemäß § 578 BGB auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume.

 

 

 

Was bedeutet Schriftform?

Die Schriftform und damit die Voraussetzung für einen rechtswirksamen, beweiskräftigen Mietvertrag, der die Voraussetzungen einer Befristung gemäß § 550 BGB erfüllt, ist eine Einigung über den wesentlichen Vertragsinhalt und die Unterzeichnung durch alle am Vertragsschluss beteiligten Personen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so ist der Mietvertrag nicht etwa unwirksam, nach dem Gesetz läuft dieser dann aber auf unbestimmte Zeit, § 550 BGB.

Was sind wesentliche Vertragsinhalte eines Mietvertrages?

    • Die genaue Benennung der Vertragsparteien. Wer einen Mietvertrag abschließt, sollte sich vergewissern, dass sein als Vermieter auftretender Vertragspartner tatsächlich verfügungsberechtigt ist. Handelt es sich um eine juristische Person, muss genau bezeichnet werden, wer die rechtliche Handlungsmacht ausüben darf. Ein Vertreter des Vermieters muss seine Vertretungsberechtigung nachweisen. Seine Vertreterposition muss im Mietvertrag festgehalten werden.
    • Welche konkreten Wohn- oder Geschäftsräume oder Grundstücke werden dem Mieter überlassen.
    • Die Vereinbarung zur Mietzahlung.
    • Die Laufzeit der Überlassung.
    • Bei einem Wohnraummietverhältnis muss der Befristungsgrund vom Vermieter schriftlich genannt werden.
    • Die Angaben zur Höhe der Miete und zur jeweiligen Fälligkeit der Zahlung.

Laufzeit des Zeitmietvertrages

Es gibt keine Laufzeitbeschränkung, ein Zeitmietvertrag kann also beispielsweise auf 2, 4 oder auch auf 10 Jahre abgeschlossen werden.

Welche Befristungsgründe kann ein Vermieter anführen?

Der Vermieter muss dem Wohnraummieter den Befristungsgrund bei Abschluss des Vertrages schriftlich mitteilen. Eine zeitliche Befristung ist nur unter Angabe einer der drei folgenden Gründe zulässig: 

  1. Der Vermieter möchte die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts nutzen (Eigenbedarf) oder
  2. der Vermieter plant eine so wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung, dass der Mieter diese nicht dulden müsste oder könnte (Umbau, Sanierung, Abriss) oder
  3. der Vermieter die Räume zur Dienstleistung vermieten will (Betriebsbedarf, Werkswohnung).

Sind die Voraussetzungen zeitliche Befristung und Grund der Befristung bei Vertragsabschluss nicht erfüllt (es wird nur eine zeitliche Befristung vereinbart, der Grund wird nicht genannt), ist das Mietverhältnis automatisch unbefristet.

Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen während des laufenden Vertrages ist nicht möglich. Bleibt der eigentlich Grund der gleiche und ändert sich nur der Sachverhalt - an die Stelle des Sohnes will jetzt die Tochter des Vermieters in die Wohnung einziehen - ist das unschädlich. Der Vertrag endet dann trotzdem wie vereinbart mit Zeitablauf.

Der Befristungsgrund muss natürlich am Ende der Mietzeit noch vorliegen. Entfällt der Grund, weil beispielsweise die Tochter entgegen ihrer früheren Absicht in einer anderen Stadt studiert, hat der Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, d.h. der Mietvertrag wird von einem befristeten zu einem unbefristeten. Die Verlängerung erfolgt jedoch nicht automatisch, sondern der Mieter muss sein Interesse daran selbst geltend machen, § 575 Abs. 3 BGB.

Auskunftsanspruch des Wohnraummieters

Wie erfährt der Mieter, ob am Ende der Befristungsgrund tatsächlich noch vorliegt? Frühestens 4 Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages kann der Mieter vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der bei Vertragsschluss angegebene Befristungsgrund noch vorliegt, § 575 Abs. 2 BGB. Der Vermieter muss dann binnen einem Monat antworten. Antwortet der Vermieter erst später, kann der Mieter entsprechend länger wohnen bleiben. Teilt der Vermieter mit, dass der Befristungsgrund erst später eintreten wird, kann der Mieter vom Vermieter eine Verlängerung des Mietvertrages um diesen Zeitraum verlangen.

 

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Beispiel: Der Mietvertrag ist bis zum 1.September 2017 befristet und nennt als Befristungsgrund Eigenbedarf, weil der Sohn des Vermieters dann mit dem Studium beginnen will und in die Wohnung einziehen soll. Der Studienbeginn verzögert sich um ein Jahr. Dann muss der Mieter erst am 1. September 2018 ausziehen.

Mieter müssen bei einem Zeitmietvertrag beachten, dass sie bei regulärem Vertragsverlauf am Ende keinen Kündigungsschutz besitzen. Zum vereinbarten Termin muss der Mieter ohne Wenn und Aber ausziehen. Ebenso ist eine vorzeitige einseitige Vertragsauflösung kaum möglich. So entschied das Landgericht Coburg, dass selbst eine wesentliche Verringerung des Familieneinkommens keinen Grund für die vorzeitige Beendigung eines langfristig abgeschlossenen Mietvertrages darstellt (Az. 33 S 94/01).

Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit

Die Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete ist ohne weiteres möglich. Mieterhöhungen mit Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind nur statthaft, wenn im Mietvertrag ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde (z.B. "Der Vermieter ist berechtigt, gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.").

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