Wer einen Mietvertrag auf Zeit hat, jedoch im Ausland eine neue Stelle annehmen möchte, will den Vertrag vermutlich schnellstmöglich kündigen. Das ist allerdings nicht ohne Weiteres möglich. Mieter brauchen einen „wichtigen Grund“, um eine außerordentliche Kündigung vornehmen zu können. Alternativ können der Wegfall der Geschäftsgrundlage oder individuelle Vereinbarungen mit dem Vermieter eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Eine wichtige Voraussetzung ist, dass der Jobwechsel nicht auf eigene Initiative des Mieters hin erfolgt. Für alte Mietverträge von vor 2001 gelten häufig Ausnahmeregelungen.

pixabay.de © Andreas Breitling CCO Public Domain Mit der Unterschrift unter einem Mietvertrag gehen verschiedene Rechte und Pflichten einher.

Außerordentliche Kündigungen nur mit „wichtigem Grund“

Kündigungsfristen bei einem Mietvertrag betragen in der Regel drei Monate. Wenn ein Mietvertrag für eine bestimmte Dauer vereinbart wurde, muss diese festgesetzte Zeit eingehalten werden. Ausnahmen für eine außerordentliche Kündigung gibt es kaum. Wenn ein Mieter einen Vertrag über eine bestimmte Dauer abgeschlossen hat und einen Job im Ausland angeboten bekommt, möchte er in der Regel früher als vereinbart aus der Pflicht genommen werden. Hierfür setzt der Gesetzgeber jedoch hohe Hürden.

Grundvoraussetzung für eine außerordentliche Kündigung ist, dass der Mieter einen „wichtigen Grund“ nennen kann, aus dem er frühzeitig aus dem Vertrag entlassen werden möchte. Ein solcher Grund liegt nur dann vor, wenn die Interessen beider Vertragspartner im konkreten Einzelfall abgewogen wurden und dem Mieter die Fortdauer des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist fast ausschließlich dann gegeben, wenn ein Fehlverhalten der anderen Vertragspartei vorliegt, das die Vertrauensgrundlage zerstört. Ein Jobwechsel ins Ausland gehört somit per Definition nicht zu den Gründen, die eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags seitens des Mieters rechtfertigen, da der Vermieter keinen Einfluss auf den Jobwechsel hat.

Der Wegfall der Geschäftsgrundlage

Ein weiterer Grund für ein Sonderkündigungsrecht ist der Wegfall der Geschäftsgrundlage. Dieser bringt den Vorteil, dass er in der Einflusssphäre des Mieters liegt und kein Verschulden des Vermieters voraussetzt. Allerdings greift diese Regelung nur, wenn ein Umstand wegfällt, der ein Zustandekommen des Mietverhältnisses überhaupt erst möglich gemacht hat. Dieser Umstand muss von beiden Parteien benannt oder von einer Seite erkennbar gebilligt worden sein.

In den meisten Fällen ist ein Jobwechsel ins Ausland einseitig. Dieser liegt ausschließlich im Interesse des Mieters und nicht im Einflussbereich des Vermieters. Der Vermieter hätte den Vertrag auch dann abgeschlossen, wenn der Mieter diesen oder einen anderen Job hätte, weswegen der Jobwechsel nicht als notwendiger Umstand für das Zustandekommen des Mietvertrags angesehen werden kann. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter zugleich der Arbeitgeber des Mieters ist. Doch auch in diesem Fall muss gegeben sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter nicht zumutbar ist.

Individuelle Vereinbarungen mit dem Vermieter

Wenn Mieter und Vermieter einer einvernehmlichen Auflösung des Mietvertrags zustimmen, steht einer außerordentlichen Kündigung nichts im Weg. In der Regel stimmen Vermieter einer solchen Auflösung allerdings nicht zu, da sie Mietausfälle und Leerstand befürchten. In einigen Fällen ist es Mietern trotzdem möglich, eine außerordentliche Kündigung durchzusetzen. Das gilt dann, wenn das Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung das Interesse des Vermieters an dessen Fortbestand deutlich überwiegt. Außerdem muss der Mieter einen Nachmieter bereitstellen, der dem Vermieter zumutbar ist und das Mietverhältnis unter den bestehenden Konditionen fortsetzt.

pixabay.de © Tumisu CCO Public Domain Individuelle Vereinbarungen mit dem Vermieter können ein Sonderkündigungsrecht begründen.

Für Mieter ist daher empfehlenswert, eine Nachmieterklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Diese besagt, dass der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter unter festgelegten Bedingungen akzeptieren muss. Gerade bei Mietverträgen auf Zeit ist eine solche Regelung hilfreich, doch auch bei unbefristeten Mietverträgen erfüllt sie ihren Zweck. Ansonsten ist eine genaue Interessenabwägung zur Bewertung eines jeden Einzelfalls unverzichtbar.

Der Jobwechsel darf nicht auf Eigeninitiative hin erfolgen

Wenn für einen Jobwechsel ein Umzug ins Ausland notwendig ist, stellt das in vielen Fällen ein hohes Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung dar. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Jobwechsel nicht auf Eigeninitiative hin erfolgt. Wenn der Mieter sein bestehendes Arbeitsverhältnis kündigt, um den neuen Job annehmen zu können, begründet das kein Recht auf eine außerordentliche Kündigung. Immerhin hat er die bestehende Situation selbst herbeigeführt und ist somit keinen äußeren Umständen unterworfen.

Anders sieht es aus, wenn dem Mieter seitens des Arbeitgebers gekündigt wurde. In diesem Fall stellt der neue Job häufig die einzige Möglichkeit dar, die Lebensgrundlage zu erhalten und in der Lage zu sein, die Miete überhaupt zu bezahlen. Unter diesen Umständen könnte ein Sonderkündigungsrecht vorliegen. Wie in allen anderen Fällen muss auch hier eine Einzelfallprüfung erfolgen, bei der die berechtigten Interessen beider Vertragspartner berücksichtigt werden.

Ausnahmeregelungen bei alten Mietverträgen

Die geltenden Regelungen im Mietrecht betreffen nur solche Verträge, die nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden. Für ältere Mietverträge gibt es eine Reihe von Sonderregelungen. Diese betreffen jedoch nur eine bestimmte Mieterklientel. Wenn zum Beispiel Beamte, Geistliche, Lehrer oder Militärs einen solchen alten Mietvertrag besitzen, kann eine Versetzung ins Ausland einen „wichtigen Grund“ darstellen, der ein Sonderkündigungsrecht begründet. In einem solchen Fall gelten selbst bei Mietverträgen auf Zeit die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Betroffenen müssen daher lediglich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten, selbst wenn das Mietverhältnis auf längere Zeit angelegt war.

Dieses Sonderrecht für die genannten Personenkreise gilt unbefristet. Das heißt, dass jemand mit einem solchen Mietvertrag und einem entsprechenden Beruf auch in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren noch von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Betroffenen umgehend von diesem Recht Gebrauch machen, wenn sie von der Versetzung erfahren. Zögern sie oder vergessen, die Kündigung beim Vermieter einzureichen, verfällt dieses Sonderrecht.