Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt jedoch keinen Mietmangel nach 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Deutlich weiter als im Wohnraummietrecht ist bei der Vermietung von Geschäftsräumen die Abwälzung von Instandhaltungs- und Betriebskosten auf die Mietpartei möglich. Häufig, aber nicht nur, erscheinen derartige Positionen bei der Vermietung von Gewerbeflächen in Einkaufszentren oder ähnlichen Großobjekten. Üblich ist dabei die Abwälzung von Verwaltungskosten, Bewachungskosten und Werbekosten.

Die Laufzeit eines Geschäftsraummietvertrages bestimmen die Mietparteien vollständig selbst. Zukünftige Gewerberaummieter sollten dabei bedenken, dass es keinen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht gibt und ein Vermieter den Mietvertrag je nach Ausgestaltung kündigen oder einfach auslaufen lassen kann.

Geschäftsraummietvertrag

Ein Geschäftsraummietvertrag ist ein Vertrag über die Überlassung von Räumen, die der Ausübung eines Gewerbes oder einer freiberuflichen Tätigkeit dienen sollen. Dies können zum Beispiel Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Ladenlokale oder Gaststätten sein.

Zunächst ist wichtig, dass der Mietvertrag überhaupt einen Geschäftsraum zum Gegenstand hat. Ein Geschäftsraum wird juristisch mithilfe des Gegensatzes zum Wohnraum definiert: Was nicht Wohnraum ist, ist Geschäftsraum. Die Unterscheidung ist wichtig, weil für die Vermietung von Wohnraum ganz spezielle Regelungen gelten, die sehr viel strenger sind als die Regelungen für andere Mietverträge. Es gelten für Geschäftsräume grundsätzlich die allgemeinen Regelungen über Miete (§§ 535 ff. BGB).

Urteile

Mietspanne muss bei Mieterhöhung beachtet werden!

Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen nach dem Vergleichsmietverfahren ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels, die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt.

Liegt die verlangte Miete jedoch oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.

BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03

Klarheit schafften die Richter des Bundesgerichtshofes auch für den Fall, dass der Vermieter die Nettomiete innerhalb der Mietpreisspanne anheben will.