Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt jedoch keinen Mietmangel nach 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.
Nutzt ein Mieter seine Wohnung auch für eine berufliche Tätigkeit (egal ob freiberuflich, mit Gewerbeschein oder im Homeoffice), kann der Vermieter dies als vertragswidrige Nutzung der Mietsache ansehen und den Mieter auffordern dies zu unterlassen und wenn er keine Einsicht zeigt, das Mietverhältnis kündigen. Es gibt es jedoch einige Ausnahmen, die ein Vermieter höchstrichterlich zu dulden hat.
Deutlich weiter als im Wohnraummietrecht ist bei der Vermietung von Geschäftsräumen die Abwälzung von Instandhaltungs- und Betriebskosten auf die Mietpartei möglich. Häufig, aber nicht nur, erscheinen derartige Positionen bei der Vermietung von Gewerbeflächen in Einkaufszentren oder ähnlichen Großobjekten. Üblich ist dabei die Abwälzung von Verwaltungskosten, Bewachungskosten und Werbekosten.
Die Laufzeit eines Geschäftsraummietvertrages bestimmen die Mietparteien vollständig selbst. Zukünftige Gewerberaummieter sollten dabei bedenken, dass es keinen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht gibt und ein Vermieter den Mietvertrag je nach Ausgestaltung kündigen oder einfach auslaufen lassen kann.
Geschäftsraummietvertrag
Ein Geschäftsraummietvertrag ist ein Vertrag über die Überlassung von Räumen, die der Ausübung eines Gewerbes oder einer freiberuflichen Tätigkeit dienen sollen. Dies können zum Beispiel Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Ladenlokale oder Gaststätten sein.
Zunächst ist wichtig, dass der Mietvertrag überhaupt einen Geschäftsraum zum Gegenstand hat. Ein Geschäftsraum wird juristisch mithilfe des Gegensatzes zum Wohnraum definiert: Was nicht Wohnraum ist, ist Geschäftsraum. Die Unterscheidung ist wichtig, weil für die Vermietung von Wohnraum ganz spezielle Regelungen gelten, die sehr viel strenger sind als die Regelungen für andere Mietverträge. Es gelten für Geschäftsräume grundsätzlich die allgemeinen Regelungen über Miete (§§ 535 ff. BGB).
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In dem verhandelten Fall hatte ein Kölner Vermieter über mehrere Jahre die anteilige Zahlung der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung gefordert, obwohl der Mieter laut Mietvertrag nicht zur Zahlung verpflichtet war. Die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 und 2004 hatte der Mieter deshalb zwar binnen Jahresfrist erfogreich angefochten, dies für das Abrechnungsjahr 2005 jedoch vergessen. Nun muss er den Anteil von 270,00 EUR zahlen (BGH Az. VIII ZR 185).
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