Umsatzsteuer bei Gewerbemiete: Was gilt, wenn die Räume Teil einer WEG sind?
BGH-Urteil vom 15.01.2025 (XII ZR 29/24)
Neben Betriebskosten und Verwaltungskosten wird mit Gewerberaummietern auch gerne die Kostenübernahme von "Instandhaltungen" vereinbart. Doch nicht alles was im Mietvertrag steht, muss der Gewerbemieter auch zahlen. Und wenn im Gewerbemietvertrag nichts zur Übernahme von Instandhaltungskosten steht, muss der Mieter auch nichts bezahlen.
Definition: Instandhaltungskosten umfassen alle Aufwendungen, die notwendig sind, um das Mietobjekt in einem funktionstüchtigen Zustand zu halten. Dazu gehören:
- Wartung von technischen Anlagen (z. B. Heizungsanlage, Aufzug)
- Reparaturen an der Gebäudehülle
- Austausch von Verschleißteilen
Nutzt ein Mieter seine Wohnung auch für eine berufliche Tätigkeit (egal ob freiberuflich, mit Gewerbeschein oder im Homeoffice), kann der Vermieter dies als vertragswidrige Nutzung der Mietsache ansehen und den Mieter auffordern dies zu unterlassen und wenn er keine Einsicht zeigt, das Mietverhältnis kündigen. Es gibt es jedoch einige Ausnahmen, die ein Vermieter höchstrichterlich zu dulden hat.
Die Verwaltungskosten des Gebäudes dürfen nach der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Ausnahme laut Bundesgerichtshof: Gewerberaumvermietung.
Die Laufzeit eines Geschäftsraummietvertrages bestimmen die Mietparteien vollständig selbst. Zukünftige Gewerberaummieter sollten dabei bedenken, dass es keinen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht gibt und ein Vermieter den Mietvertrag je nach Ausgestaltung kündigen oder einfach auslaufen lassen kann.
Geschäftsraummietvertrag
Ein Geschäftsraummietvertrag ist ein Vertrag über die Überlassung von Räumen, die der Ausübung eines Gewerbes oder einer freiberuflichen Tätigkeit dienen sollen. Dies können zum Beispiel Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Ladenlokale oder Gaststätten sein.
Zunächst ist wichtig, dass der Mietvertrag überhaupt einen Geschäftsraum zum Gegenstand hat. Ein Geschäftsraum wird juristisch mithilfe des Gegensatzes zum Wohnraum definiert: Was nicht Wohnraum ist, ist Geschäftsraum. Die Unterscheidung ist wichtig, weil für die Vermietung von Wohnraum ganz spezielle Regelungen gelten, die sehr viel strenger sind als die Regelungen für andere Mietverträge. Es gelten für Geschäftsräume grundsätzlich die allgemeinen Regelungen über Miete (§§ 535 ff. BGB).
Im gewerblichen Bereich enthalten Mietverträge einige Besonderheiten, die sich auf die Betriebskostenabrechnung auswirken. Auch gewerbliche Mieter haben einen Anspruch darauf, dass ihr Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist eine Abrechnung erstellt, es gibt allerdings grundlegende Unterschiede zur Abrechnung für privat genutzte Immobilien.
