Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt jedoch keinen Mietmangel nach 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Deutlich weiter als im Wohnraummietrecht ist bei der Vermietung von Geschäftsräumen die Abwälzung von Instandhaltungs- und Betriebskosten auf die Mietpartei möglich. Häufig, aber nicht nur, erscheinen derartige Positionen bei der Vermietung von Gewerbeflächen in Einkaufszentren oder ähnlichen Großobjekten. Üblich ist dabei die Abwälzung von Verwaltungskosten, Bewachungskosten und Werbekosten.

Die Laufzeit eines Geschäftsraummietvertrages bestimmen die Mietparteien vollständig selbst. Mieter sollten dabei bedenken, dass es keinen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht gibt und ein Vermieter den Mietvertrag je nach Ausgestaltung kündigen oder einfach auslaufen lassen kann.

Geschäftsraummietvertrag

Ein Geschäftsraummietvertrag ist ein Vertrag über die Überlassung von Räumen, die der Ausübung eines Gewerbes oder einer freiberuflichen Tätigkeit dienen sollen. Dies können zum Beispiel Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Ladenlokale oder Gaststätten sein.

Zunächst ist wichtig, dass der Mietvertrag überhaupt einen Geschäftsraum zum Gegenstand hat. Ein Geschäftsraum wird juristisch mithilfe des Gegensatzes zum Wohnraum definiert: Was nicht Wohnraum ist, ist Geschäftsraum. Die Unterscheidung ist wichtig, weil für die Vermietung von Wohnraum ganz spezielle Regelungen gelten, die sehr viel strenger sind als die Regelungen für andere Mietverträge. Es gelten für Geschäftsräume grundsätzlich die allgemeinen Regelungen über Miete (§§ 535 ff. BGB).

Urteile

Behördlich angeordnete Baumaßnahmen sind zu dulden

Bei der jährlichen Prüfung stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasetagenheizungen in einzelnen Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Vermieterin daraufhin auf, neue Heizungsanlagen einzubauen. Die Eigentümerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der klagenden Mieter sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnungen wurden sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Mieter lehnten die angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage weiter ab und sie verweigerten der Eigentümerin den Zutritt zu ihrer Wohnung, um die Steigeleitungen zum Anschluss der unter und über ihnen liegenden Wohnungen legen zu können. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Vermieterin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge.

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