Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt jedoch keinen Mietmangel nach 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.
Nutzt ein Mieter seine Wohnung auch für eine berufliche Tätigkeit (egal ob freiberuflich, mit Gewerbeschein oder im Homeoffice), kann der Vermieter dies als vertragswidrige Nutzung der Mietsache ansehen und den Mieter auffordern dies zu unterlassen und wenn er keine Einsicht zeigt, das Mietverhältnis kündigen. Es gibt es jedoch einige Ausnahmen, die ein Vermieter höchstrichterlich zu dulden hat.
Deutlich weiter als im Wohnraummietrecht ist bei der Vermietung von Geschäftsräumen die Abwälzung von Instandhaltungs- und Betriebskosten auf die Mietpartei möglich. Häufig, aber nicht nur, erscheinen derartige Positionen bei der Vermietung von Gewerbeflächen in Einkaufszentren oder ähnlichen Großobjekten. Üblich ist dabei die Abwälzung von Verwaltungskosten, Bewachungskosten und Werbekosten.
Die Laufzeit eines Geschäftsraummietvertrages bestimmen die Mietparteien vollständig selbst. Zukünftige Gewerberaummieter sollten dabei bedenken, dass es keinen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht gibt und ein Vermieter den Mietvertrag je nach Ausgestaltung kündigen oder einfach auslaufen lassen kann.
Geschäftsraummietvertrag
Ein Geschäftsraummietvertrag ist ein Vertrag über die Überlassung von Räumen, die der Ausübung eines Gewerbes oder einer freiberuflichen Tätigkeit dienen sollen. Dies können zum Beispiel Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Ladenlokale oder Gaststätten sein.
Zunächst ist wichtig, dass der Mietvertrag überhaupt einen Geschäftsraum zum Gegenstand hat. Ein Geschäftsraum wird juristisch mithilfe des Gegensatzes zum Wohnraum definiert: Was nicht Wohnraum ist, ist Geschäftsraum. Die Unterscheidung ist wichtig, weil für die Vermietung von Wohnraum ganz spezielle Regelungen gelten, die sehr viel strenger sind als die Regelungen für andere Mietverträge. Es gelten für Geschäftsräume grundsätzlich die allgemeinen Regelungen über Miete (§§ 535 ff. BGB).
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Mietvertrag für gewerbliche Räume
A4, 5 Sätze mit Betriebskostenaufstellung, 6-seitig, selbstdurchschreibend, Vereinbarung über Mietzweck, Konkurrenzschutz, Werbemaßnahmen.
Urteile
Betriebskostenvorauszahlung | Rückforderung nach Auszug
- Ein Mieter kann bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, zurückverlangen (BGH 9. März 2005 - VIII ZR 57/04).
- Bei einem bestehenden Mietverhältniss hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet (BGH ZMR 1984).
- Der Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur geltend machen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11).
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