Diese 5 Fristen sind bei einer Vergleichsmieterhöhung zu beachten!

  1. Wartefrist
    Das Mieterhöhungsverlangen wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete darf dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen.
  2. Festschreibungsfrist
    Zwischen der Wirksamkeit der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Miete müssen 15 Monate liegen (§ 558 BGB Abs. 1, Satz 1, BGB).
  3. Überlegungsfrist
    Nach Zugang des Mieterhöhungsverlanges hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens Zeit, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen (§ 558b Abs. 2, Satz 1, BGB)
  4. Wirksamwerdung
    Der Mieter muss die neue Miete mit Beginn des 3. Monats zahlen, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlanges folgt (§ 558b Abs. 1, Satz 1)
  5. Klagefrist
    Stimmt der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht zu oder meldet sich nicht, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. Die Klage ist längstens bis zum Ablauf des 5. Monats, nachdem der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat, möglich (§ 558b, Abs. 2, Satz 2 BGB).

Rechenbeispiel

Wartefrist: Letzte wirksame Mieterhöhung am 01.09.2019, neues Mieterhöhungsverlangen verschickt am 10.09.2020 gleich 12 Monate

Festschreibungsfrist: 01.09.2019 bis 01.12.2020 gleich 15 Monate.

Überlegungsfrist: bis 30.11.2020

Wirksamwerdung: Die neue Miete ist zum 01.12.2020 fällig.

Zustimmungsklage: Möglich bis zum: 28.02.2021

 

Typische Fehler

 

1. Wartefrist nicht eingehalten

Die Miete muss ein Jahr unverändert sein! Wird diese Frist nicht eingehalten, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und wird auch nicht nachträglich wirksam (BGH, Beschluss vom 16.06.1993, Az. VIII ARZ 2/93).

  • Mieter und Vermieter sollten sorgsam prüfen, ob seit der letzten Wirksamwerdung 12 Monate vergangen sind.

 

2. Auf Zahlung vertraut

Wir legen jedem Mieterhöhungsverlangen eine Zustimmungserklärung bei und bitten um Rücksendung. Trotzdem überweisen nicht wenige Mieter einfach nur die neue Miete und vergessen die Zustimmungserklärung. Das ist kein Beinbruch, denn eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters gewertet werden (BGH, Urteil vom 30.01.2018, Az. VIII ZB 74/16). In dem verhandelten Fall zahlte der Mieter die neue Miete dreimal ohne Vorbehalt.

  • Trotzdem sollten Vermieter den Geldeingang prüfen. Mit einer bloß einmaligen Zahlung der neuen Miete können sie nicht von einer Zustimmung ausgehen.

 

3. Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbart

Wurde keine Staffel- oder Indexmietvereinbarung im Mietvertrag vereinbart, bleibt dem Vermieter nur die Mieterhöhung mit Hilfe des Vergleichsmietverfahrens. Bei einer Vergleichsmieterhöhung steht dem Wohnraummieter auch bei einem vereinbarten Kündigungsaussschluss das Sonderkündigungsrecht zu.

  • Mieter sollten den Mietvertrag prüfen. Das Sonderkündigungsrecht im Falle einer Mieterhöhung darf nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

 

4. Zustimmung zur Mieterhöhung nur unter Vorbehalt

Viele Mieter sind sich unsicher, ob ein Mieterhöhungsverlangen rechtens ist und stimmen der neuen Miete zunächst "unter Vorbehalt" zu. Das Landgericht Berlin (LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2020, Az. 64 S 95/20) urteilte, dass eine Zustimmung "unter Vorbehalt" mangels wirksamer Zustimmung nicht in Kraft tritt.

 

5. Die Einzugsermächtigung einfach ändern

Wird die Miete per Lastschrift eingezogen, darf ein Vermieter ohne Zustimmung nicht einfach die erhöhte Miete abbuchen. In einem solchen Fall kann der Mieter die Einzugsermächtigung widerrufen.

 

Urteile

Vollstreckung auch in Straßenschuhen

Überrascht war ein Limburger Gerichtsvollzieher, als er vor Betreten der Wohnung eines Schuldners seine Schuhe ausziehen sollte. Der türkische Mieter lies den Mann mit Schuhen nicht in die Wohnung und verwies darauf, dass dies in seinem Kulturkreis so üblich sei. Schlechte Karten hatte er damit vor dem Limburger Amtsgericht (NJW-RR 2012, 649 = NZM 2013, 383). Nach Meinung der Richter "konnte bislang zehntausendfach in Straßenschuhen vollstreckt werden, ohne dass deswegen objektivierbare negative Folgen bekannt geworden wären". Aus diesem Grund kann der Vollstreckungsschuldner nicht verlangen, dass der Gerichtsvollzieher vor der Wohnung seine Schuhe ausziehen muss.