Wer die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen will, muss Geduld haben – und Fristen und Form des Mieterhöhungsverlangens genau einhalten. Schon ein einziger falscher Termin kann das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam machen. Damit Vermieter nicht in diese Falle tappen (und Mieter wissen, wann sie reagieren müssen), erklären wir die fünf wichtigsten Fristen Schritt für Schritt.

1. Wartefrist

Eine neue Mieterhöhung wegen gestiegener Vergleichsmiete darf dem Mieter erst ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen.
Diese Frist beginnt mit dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung, nicht mit dem Versand des damaligen Schreibens.

🔴 Wichtig:
Die Wartefrist gilt auch dann, wenn der Mieter erst kürzlich eingezogen ist.
Entscheidend ist nicht, wie lange der aktuelle Mieter in der Wohnung lebt, sondern wann zuletzt eine Mieterhöhung für diese Wohnung wirksam wurde. Der neue Mieter „übernimmt“ also die Sperrzeit des Vormieters.

📘 Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 1 BGB
➡️ Merksatz: Die Miete muss mindestens 12 Monate unverändert bleiben.

2. Sperrfrist

(Früher oft „Festschreibungsfrist“ genannt)
Zwischen der Wirksamkeit der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Miete müssen mindestens 15 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Diese Regel verhindert, dass Mieten zu häufig angepasst werden.

3. Überlegungsfrist des Mieters

Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter Zeit, sich zu entscheiden:
Er darf bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen (§ 558b Abs. 2 S. 1 BGB).

4. Wirksamwerden der neuen Miete

Die erhöhte Miete muss ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens gezahlt werden (§ 558b Abs. 1 S. 1 BGB).

5. Klagefrist

Wenn der Mieter nicht zustimmt, kann der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen – jedoch spätestens bis zum Ablauf des fünften Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 S. 2 BGB).

💡 Rechenbeispiel

Typische Fehler in der Praxis

1. Wartefrist nicht eingehalten

Wird das Mieterhöhungsverlangen zu früh verschickt, ist es unwirksam – auch später nicht heilbar (BGH, Beschl. v. 16.06.1993, VIII ARZ 2/93).

Tipp: Vor jedem Erhöhungsschreiben prüfen, ob die letzte Miete seit mindestens einem Jahr gilt.

2. Zahlung ersetzt keine Zustimmung

Zahlt der Mieter die neue Miete, ohne schriftlich zuzustimmen, gilt das nicht automatisch als Zustimmung. Nur mehrmalige vorbehaltlose Zahlungen können als stillschweigende Zustimmung gewertet werden (BGH, Urt. v. 30.01.2018, VIII ZB 74/16).

3. Kündigungsausschluss schützt nicht vor Sonderkündigung

Auch bei einem vertraglichen Kündigungsausschluss darf der Mieter nach § 561 BGB wegen Mieterhöhung außerordentlich kündigen. Das Sonderkündigungsrecht darf nicht ausgeschlossen werden. 

4. Zustimmung unter Vorbehalt ist unwirksam

Eine Zustimmung „unter Vorbehalt“ gilt nicht als Zustimmung (LG Berlin, Beschl. v. 25.06.2020, 64 S 95/20). Will der Vermieter Rechtssicherheit, bleibt nur die Zustimmungsklage nach Ablauf der Überlegungsfrist.

5. Einzugsermächtigung eigenmächtig geändert

Zieht der Vermieter ohne Zustimmung den erhöhten Betrag per Lastschrift ein, darf der Mieter den Einzug widerrufen.
Hier hilft nur eine schriftliche Vereinbarung.

Fazit: Bei Mieterhöhungen nach Vergleichsmiete entscheiden Fristen über Wirksamkeit oder Unwirksamkeit.
Ein kurzer Blick in den Kalender schützt Vermieter vor formalen Fehlern – und Mieter vor unberechtigten Forderungen.

FAQ

1. Was passiert, wenn der Vermieter die Mieterhöhung zu früh schickt?
   → Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam und kann nicht nachträglich wirksam werden.
2. Ab wann beginnt die 12-monatige Wartefrist zu laufen?
   → Ab dem Datum, an dem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde.
3. Kann der Mieter seine Zustimmung später widerrufen?
   → Nein, eine einmal erteilte Zustimmung ist bindend.
4. Was ist der Unterschied zwischen Sperrfrist und Überlegungsfrist?
   → Die Sperrfrist schützt vor zu häufigen Erhöhungen, die Überlegungsfrist gibt dem Mieter Bedenkzeit.
5. Gilt das Sonderkündigungsrecht auch bei befristeten Verträgen?
   → Nein, bei befristeten Mietverträgen (§ 575 BGB) ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.
6. Was passiert, wenn der Mieter gar nicht reagiert?
   → Der Vermieter kann innerhalb der Klagefrist auf Zustimmung klagen.

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