Vermieter dürfen die Miete auch dann erhöhen, wenn die bisher bezahlte Nettomiete sich bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt. Allerdings muss auch die neue höhere Nettokaltmiete innerhalb der Bandbreite für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt das Preisniveau vergleichbarer Wohnungen innerhalb der Gemeinde oder Stadt, in der die Wohnung liegt, bzw. einer nahe gelegenen, vergleichbaren Gemeinde, an.
Es handelt sich nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich innerhalb einer bestimmten Spanne. So kann sich eine ortsübliche Vergleichsmiete z.B. zwischen 5 EUR/m² und 7 EUR/m² bewegen. Ein Vermieter, der hier bislang 6 EUR/m² für eine Wohnung verlangt, darf die Miete also auf 7 EUR/m² erhöhen. Voraussetzung ist allerdings weiterhin, dass die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurück liegt. Ausserdem gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden - das gilt auch dann, wenn sie nach dieser Erhöhung noch deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Die Richter des Bundesgerichtshofes erteilten der Ansicht, die Ausgangsmiete müsse sich unter dem Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete halten, ansonsten sei eine Mieterhöhung nicht möglich, eine klare Absage. Vorinstanzliche Gerichte waren oft davon ausgegangen, dass die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf, wenn sie darunter lag.
Letztlich profitieren auch Mieter von dem Urteil. Müsste der Vermieter nämlich mit der Erhöhung warten, bis aufgrund einer allgemeinen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, würde er, sobald eine Erhöhung möglich wäre, vermutlich immer den höchstzulässigen Betrag - also den Betrag am oberen Ende der Spanne - fordern. Denn er könnte ja später keine Erhöhung innerhalb dieser Spanne mehr vornehmen.
Mit der Klarstellung durch das BGH-Urteil kann der Vermieter jetzt problemlos den Einzelfall und auch die Bedürfnisse des Mieters berücksichtigen, ohne dass er befürchten muss, damit seine eigenen Rechte zu beschneiden (BGH, Urteil vom 06.07.2005, Az. VIII ZR 322/04).
