Wie berechne ich Personentage in der Betriebskostenabrechnung

Die Umlage der Betriebskostenart erfolgt nach Anzahl und Dauer der in der Wohnung lebenden Personen. Mitzuzählen sind alle Personen, die ständig im Haushalt leben, Besucher sind nicht zu berücksichtigen. In vielen Fällen unpraktikabel. Der Vermieter muss über die gesamte Abrechnungsperiode darlegen können, wieviele Personen über welchen Zeitraum im Haus gelebt haben.

Wie werden Personentage berechnet?

Lebt eine Person das ganze Jahr über im Haus, wird sie mit mit 365 Personentagen veranschlagt (kein Schaltjahr). Zwei Personen, die ganzjährig in einem Haushalt leben, werden dementsprechend mit 730 Tagen berechnet.

Zuzug und Auszug bei der Berechnung der Personentage

Wohnung    Personen    Personentage    Zeitraum
 EG 730    01.01. bis 31.12.
 1. OG 730    01.01. bis 31.12.
 2. OG 181    01.01. bis 30.06.
 2. OG 368    01.07. bis 31.12.
 3. OG 453    01.01. bis 31.05.
 3. OG 428    01.06. bis 31.12.
 DG 365    01.01. bis 31.12.
 Summe   3255    

 

Die Personentage werden addiert, die Kosten werden durch die Anzahl der Personentage dividiert, der errechnete Faktor wird dann mit den Personentagen der jeweiligen Wohnung multipliziert.

Müllgebühren 2.000 Euro, Faktor 0,614 Euro, auf die Mieter der Erdgeschoßwohnung müssen 448,54 Euro Müllgebühren umgelegt werden.

 

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

 

Daten des Einwohnermeldeamtes genügen nicht

Der Fall: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. 

Das Urteil: Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07

Sie müssen bei der Abrechnung nicht ins Detail gehen

Die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Dasselbe gilt für die Abrechnung nach Personenmonaten. 

BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14

aktuelle Urteile

Unpünktliche Mietzahlungen vom Sozialamt

Für den Schlendrian eines Sozialamts kann ein Hartz IV-Empfänger nicht verantwortlich gemacht werden. Auch wenn dieses regelmäßig die Miete an den Vermieter unpünktlich überweist, kann dem Mieter nicht einfach fristlos gekündigt werden. Denn dieser ist nicht für die Versäumnisse des Amtes verantwortlich zu machen, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 64/09). Im verhandelten Fall übernahm das Jobcenter die Wohnkosten für einen Mieter, überwies die Miete jedoch nicht, wie vertraglich vorgesehen, jeweils am dritten Werktag eines Monats, sondern immer ein paar Tage später. Der Vermieter pochte aber auf eine absolut pünktliche Zahlung und kündigte seinem Mieter fristlos, nachdem die Miete mehrere Monate lang zu spät überwiesen wurde. Zu Unrecht, wie der BGH entschied: Der Mieter muss sich nicht das Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen und darf weiter in der Wohnung bleiben (BGH; Az.: VIII ZR 64/09).

Link zur aktuellen Betriebskostenverordnung

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