Eigentumswohnung vermietet? Welcher Umlageschlüssel zählt?

Hieran denken viele Wohnungseigentümer nicht, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten: Wohnungseigentümergemeinschaften verteilen viele Betriebskostenarten nach Miteigentumsanteilen (oft MEA abgekürzt). Zudem steht es jeder Eigentümergemeinschaft relativ frei, die Kostenverteilung auf einer Eigentümerversammlung für die Zukunft neu zu regeln

Was sind Miteigentumsanteile?

Ein Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil am Eigentum einer Eigentümergemeinschaft.

Bei der Teilung legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele MEA dadurch repräsentiert werden. Meist werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr.

Beispiel: Die Summe aller Wohn-, Teil- und Nutzflächen des Sondereigentums an einem Gebäude beträgt 800 Quadratmeter. Dann entfallen auf jeden Quadratmeter:

1.000 Teile : 800 Quadratmeter = 1,25 MEA.

Die Miteigentumsanteile einer Wohnung mit 50 m² Wohnfläche, entsprächen demnach 50 m² × 1,25 MEA = 62,5/1.000 MEA.

NEU: WEG-Reform November 2020

Erfreulich für viele Wohnungseigentümer: Miet- und Wohnungseigentumsrecht wurden 2020 unter anderem bezüglich der Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert. In § 556a BGB „Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“ wurde der neue Absatz 3 eingefügt.

(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.“

Um Diskussionen zu vermeiden, sollten sie in einem neuen Mietvertrag die Umlage aller Betriebskosten nach § 2 BetrKV und eine Kostenumlage "nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab" vereinbaren.

Auch wenn die Gemeinschaft auf einer Eigentümerversammlung auf die Idee kommt, für eine Kostenart den Umlageschlüssel zu ändern, sind sie dann auf der sicheren Seite. 

Altmietverträge


Vermieter sollten ihre Altmietverträge prüfen, es kann ihnen viel Arbeit ersparen. Wurden im Mietvertrag keine Verteilerschlüssel angegeben, mussten die Betriebskosten bisher nach der Wohnfläche (§ 556a BGB Abs. 1) umgelegt werden, sofern keine Verbrauchsmessung erfolgte. Nicht wenige Vermieter griffen daher jährlich zum Taschenrechner und rechneten Miteigentumsanteile in Quadratmeter um. 

Das hat sich erledigt, auch für bestehende Mietverhältnisse gilt ab dem 01.12.2020: Die Betriebskosten für die Eigentumswohnung können - wenn im Mietvertrag keine andere Kostenverteilung ausdrücklich vereinbart wurde - nach demselben Verteilerschlüssel umgelegt werden, den die Gemeinschaft bei der Hausgeldabrechnung verwendet. 


Im Mietvertrag wurden andere Verteilerschlüssel vereinbart

Dann müssen Vermieter sich daran halten. Sonst kann ein Mieter auf Korrektur innerhalb der 12-monatigen Widerspruchsfrist bestehen. 

Und wenn die Gemeinschaft einen Verteilerschlüssel ändert?

Sie sollten prüfen, ob eine Vereinbarung im Mietvertrag oder einer Anlage existiert, nach der künftige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft so weit wie möglich in den Mietvertrag eingebunden sind.

Beispiel einer Vertragsklausel: „Von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasste Beschlüsse und Vereinbarungen, die für den Vermieter verbindlich sind, gelten auch für das Mietverhältnis, wenn dadurch die Vereinbarungen im Mietvertrag nicht unzumutbar abgeändert werden. Entsprechende Beschlüsse und Vereinbarungen teilt der Vermieter dem Mieter mit.”

Solche Regelungen haben den Vorteil, dass zumindest eine Verbindung zwischen dem Mietvertrag und den Beschlüssen der Gemeinschaft zustande kommt. In einem etwaigen Rechtsstreit kann sich der Mieter deshalb nicht darauf berufen, dass die WEG-Beschlüsse von vornherein keine Bindungswirkung für ihn entfalten.

Inwieweit die Beschlüsse der Eigentümerversammlung den Mieter konkret verpflichten können, ist aber immer eine Frage des Einzelfalls. 

 

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

 

Diese Kosten darf der vermietende Wohnungseigentümer nicht umlegen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf seinem Mieter nur die Kostenarten entsprechend der Betriebskostenverordnung in Rechnung stellen. Diese Kosten sind daher nicht auf den Mieter umlegbar: 

  • Verwaltungsgebühren des WEG-Verwalters
  • Kontoführungsgebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Die Kosten der Instandhaltungen und Sanierungen
  • Die Kosten einer Beiratshaftpflichtversicherung
  • Aufwandsentschädigungen des Beirates
  • Versammlungskosten der Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel Saalmiete)
  • Die Kosten zur Führung des Beschlussprotokolls der Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Sonstige Aufwendungen
  • Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandhaltungen oder Reparaturen

Da fast alle Wohnungseigentumsverwaltungen mit EDV-Abrechnungsprogrammen arbeiten, die gleichzeitig auch in der Mietverwaltung eingesetzt werden, erfolgt die Aufteilung in der Regel in auf den Mieter umlegbare und nicht umlegbare Ausgaben automatisch und ist auch auf den Ausdrucken optisch voneinander getrennt oder gekennzeichnet. Ein Abgleich mit der Betriebskostenverordnung fällt also leicht.


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BGH-Entscheidung | Eigenbedarf: Unzumutbarer Härte muss eingehender geprüft werden

Das betagte Ehepaar ist seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der (im Verlauf des Rechtsstreits verstorbene) Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Wohnung für die vierköpfige Familie seines Sohnes benötige, der bisher die im Obergeschoss liegende Wohnung bewohne und beabsichtige, diese Wohnung und die Wohnung der Beklagten Mieter zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen.

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