Werbung

728 mal 90

Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Hier hat der Gesetzgeber eine verbindliche Regelung getroffen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB), um den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken auszuschließen. Eine besondere Anlageform schreibt der Gesetzgeber dabei nicht vor. Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen, die Parteien können jedoch auch eine andere Anlageform vereinbaren. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf eine anderweitige und damit vielleicht höherverzinsliche Anlage.

 

Amazon Werbung

mieter vermieter stiftung warentest

Mieter - Vermieter: Alle typischen Streitfälle und wie man sie aktiv löst

Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Sichtweisen. Das führt zu Konflikten. Der Ratgeber erläutert alle typischen Problemfälle von Betriebskostenabrechnung über Kautionsrückzahlung bis zu Schönheitsreparaturen. Er erläutert jeweils den rechtlichen Hintergrund des Konflikts und stellt die wahrscheinlichste Eskalation in einem Konfliktszenario dar. So wird deutlich, wie sich der Konflikt entwickelt, wie die rechtliche Lage aus sieht und welche Lösungen infrage kommen.

Stiftung Warentest (Finanztest)

 

Der Vermieter kann Mietkautionen verschiedener Mieter auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln. Es entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe, wenn der Vermieter das Konto auch als Eigenkonto nutzen kann, sich also "Treugut" und "Eigengut" nicht voneinander trennen lassen. Hierzu stellte der BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07) noch einmal fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahlt und dort beläßt. Ist sich der Mieter unsicher, kann er vor Überweisung der Kaution auch die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf die er die Kaution überweisen soll.

Sie sind sich nicht sicher, ob es sich um ein Treuhandkonto handelt?

Dann können sie von ihrem Vermieter den Nachweis der treuhänderischen Anlage verlangen. Der Bundesgerichtshof ist auf ihrer Seite und sagt:

Es besteht kein Grund, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Mietkaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Zahlt der Mieter in einem solchen Fall nicht, hat er die Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; eine Kündigung des Vermieters ist unwirksam (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, Az. VIII ZR 98/10).

Wurde die Kaution schon gezahlt, hat ein Mieter auch nachträglich Anspruch auf den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Mietkaution. Kommt der Vermieter diesem Anspruch nicht nach, kann ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend gemacht werden (LG Mannheim, WuM 1990, 293, AG Mühlheim, WuM 1990, 426).

Beispielformulierung zur Nachfrage, ob die Kaution insolvenzfest angelegt wurde

Gehen wir davon aus, dass sie am 10. März 2017 drei Kaltmieten Mietkaution auf ein Konto des Vermieters überwiesen haben. Sie sind sich nicht sicher, ob es sich um ein Treuhandkonto oder Girokonto des Vermieters handelt und möchten nun ein paar Monate später Gewissheit erlangen und schreiben ihren Vermieter am 10. Januar 2018 an.

Sehr geehrter Vermieter,

am 10. März 2014 überwies ich Ihnen die vertraglich vereinbarte Mietkaution in Höhe von 1.500,00 Euro auf das Konto xx. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Leider habe ich bis heute von Ihnen keinen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage meiner Mietkaution erhalten.

Ich bitte Sie deshalb bis zum 24. Januar 2015 um den Nachweis, dass Sie die Mietkaution getrennt von Ihrem Privatvermögen angelegt haben.

Wenn sie möchten, können sie ihren Vermieter in diesem Schreiben auch direkt auf ihr Zurückbehaltungsrecht hinweisen.

Ich weise Sie darauf hin, dass ich berechtigt bin, Mietzahlungen bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution und bis zum Nachweis einer insolvenzfesten Anlage der Mietkaution zurückzubehalten. Damit es nicht soweit kommt, bitte ich Sie um Beachtung der oben genannten Frist. Andernfalls sehe ich mich gezwungen, von meinem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, beginnend mit der Mietzahlung Februar 2018, Gebrauch zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Mieter

Alles schön und gut werden sie als Mieter sagen, wenn ich die Wohnung gerne anmieten möchte und mir der Vermieter kein Treuhandkonto nennt, habe ich ein Problem! Womöglich übergibt er mir am Übergabetag noch nicht einmal die Wohnungsschlüssel.
Das Risiko können sie eingehen. Überweisen sie die Mietkaution auf das Konto des Vermieters und fordern sie nach Einzug den entsprechenden Nachweis (siehe oben). Kommt der Vermieter diesem Auskunftsanspruch nicht nach, haben sie als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (§ 273 BGB), bis der Vermieter ihnen die ordentliche Anlage der Mietkaution nachweisen kann.

Was passiert mit den Zinsen?
Die Zinsen stehen dem Mieter in voller Höhe zu, dies gilt auch dann, wenn zwischen Bank und Vermieter ein höherer Zinsatz vereinbart wurde. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen. Solange das Mietverhältnis andauert, dienen die Zinsen dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit. Die Verzinsungspficht besteht, bis das Kautionskonto aufgelöst wird.

Um den Ärger mit dem Nachweis der treuhänderischen Anlage der Mietkaution zu vermeiden kann ich meinem Vermieter doch eine "Mietkautionsversicherung" anbieten?
Sicher können sie ihrem Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft anbieten, ihr Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, diese Art der Mietkautionszahlung zu akzeptieren. Und nebenbei, die Mietkautionsversicherung ist für den Mieter teuer. Sie können doch sicher rechnen, Stand 17.10.2015 bei einem Mietbürgschaftsanbieter: 1.500 EUR Mietkaution, Gebühr pro Jahr 78,75 EUR, macht in Zinsen ausgedrückt: 5,25% Zinsen pro Jahr für eine "Versicherung", die keine ist. Ein guter Verdienst in Zeiten der Null-Zins-Politik. Bevor sie das Formular zur Beantragung einer Mietbürgschaft ausfüllen, empfehlen wir ihnen unseren Artikel "Mietkautionskassen, das Geschäft mit den Mietern".

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Wie schon erwähnt können die Vertragspartner auch eine andere Anlageform vereinbaren (z.B. Aktienfonds). Hier kann der Vermieter keine Aufstockung der Sicherheit verlangen, sollte der Fonds im Wert sinken. Ebenso kann der Mieter in einem solchen Fall keinen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter begründen, weil er die Fondsanteile nicht verkauft hat.

| Top 3 Mietvertrag

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 4 kostenlose Infos zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht

© 2018 Deutsches Mietrecht
Cookies erleichtern die Bereitstellung der auf Webseiten angebotenen Dienste. Um den vollen Funktionsumfang einer Webseite zu nutzen sind Cookies oft zwingend notwendig.
Weitere Informationen Ok Ablehnen