Ein Vermieter hat die Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zulässig ist die Anlage bei sämtlichen Kreditinstituten im Bereich der europäischen Union. Die Anlage muss nicht notwendigerweise auf einem Sparbuch erfolgen. Erforderlich ist nur, dass für das Konto (mindestens) der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz gezahlt wird. Und natürlich, dass die Kaution des Mieters getrennt vom Vermögen des Mieters angelegt wird (§ 551 Abs. 3 BGB).

Was sind Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist?

Die Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist ist im Grunde nichts anderes als das gute alte Sparbuch. Die Bundesbank bestimmt für diese Art der Geldanlage den sogenannten Spareckzins, der von den Geldinstituten mindestens gezahlt werden muss. Der Wert lag im Dezember 2021 bei 0,08 % und war damit gerade noch positiv.

Verzichten Vermieter auf die Anlage der Mietkaution, kann der Mieter später den Zinsschaden von ihm ersetzt verlangen. Der richtet sich nach der Höhe des Zinsbetrages, der bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist auf dem Sparbuch angefallen wäre.

Und wenn der Zinssatz ins Negative geht?

Zinserträge stehen dem Mieter zu (551 Abs. 3 BGB), aber was passiert, wenn der Spareckzins ins Minus rutscht? Dann wird das Geld nicht mehr, sondern weniger. Bei Auszug bekommen Mieter folglich einen geringeren Betrag zurück, als sie bei Einzug in die Wohnung als Sicherheit hinterlegt haben. Hier haben sie als Mieter Pech gehabt. Genauso wie ihnen die positiven Zinsen zustehen, ist der Grundsatz ebenso auf Negativzinsen anwendbar. Der Vermieter muss ihnen den Verlust nicht ersetzen.

Geldanlage bei Minuszins: Vorsicht bei Neuverträgen

Solange es noch Zinsen auf Bankkonten und Sparbüchern für die Mietsicherheit gibt, sind die zu nutzen. Vermieter sind nicht verpflichtet nach besser verzinslichen Alternativen zu suchen. Negativ verzinste Finanzprodukte sollten vermieden werden, Vermieter könnten für die Verluste haften.

Überweisung und Barzahlung

Haben sie die Kaution in Bar übergeben oder auf ein Konto des Vermieters überwiesen, sollten sie nachfragen, ob der Vermieter ihr Geld getrennt von seinem Vermögen angelegt hat.

1. Bei Abschluss des Mietvertrages

Sie können direkt von ihrem Vermieter den Nachweis der treuhänderischen Anlage verlangen. Der Bundesgerichtshof ist auf ihrer Seite und sagt:

Es besteht kein Grund, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Mietkaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Zahlt der Mieter in einem solchen Fall nicht, hat er die Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; eine Kündigung des Vermieters ist unwirksam (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, Az. VIII ZR 98/10).

Alles schön und gut werden sie als Mieter sagen, wenn ich die Wohnung gerne anmieten möchte und mir der Vermieter sagt, ich soll die Kaution auf das Mietkonto überweisen oder bar übergeben, habe ich ein Problem. Womöglich kommt der Mietvertrag erst gar nicht zustande, wenn ich nachfrage, ob ein Treuhandkonto existiert!
In solchen Fällen überweisen sie die Mietkaution auf das genannte Konto oder lassen sich bei Barzahlung eine Quittung (das Original behält der Zahlende, den Durchschlag behält der Empfänger) unterschreiben und fordern nach Einzug den entsprechenden Nachweis mit unserem Musterschreiben (siehe unten). Kommt der Vermieter diesem Auskunftsanspruch nicht nach, haben sie als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (§ 273 BGB), bis der Vermieter ihnen die ordentliche Anlage der Mietkaution nachweisen kann.

2. Als Altmieter

Auch wenn die Kaution schon vor Jahren gezahlt wurde, haben sie Anspruch auf den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Mietkaution. Kommt der Vermieter diesem Anspruch nicht nach, kann auch ein Altmieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen (LG Mannheim, WuM 1990, 293, AG Mühlheim, WuM 1990, 426).

Sammelkonten

Der Vermieter kann Mietkautionen verschiedener Mieter auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln. Es entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe, wenn der Vermieter das Konto auch als Eigenkonto nutzen kann, sich also "Treugut" und "Eigengut" nicht voneinander trennen lassen. Hierzu stellte der BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07) noch einmal fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahlt und dort beläßt. Ist sich der Mieter unsicher, kann er vor Überweisung der Kaution auch die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf die er die Kaution überweisen soll.

Umfrage: Wie haben sie die Mietkaution gezahlt?

Im Jahr 2020 haben wir unsere Leserinnen und Leser gefragt, wie sie die Mietkaution gezahlt haben. 1048 Personen nahmen an der Umfrage teil. Immerhin 56 % gaben an, die Kaution auf das Konto des Vermieters überwiesen zu haben. Noch 19 % zahlten Bar auf die Hand gegen Quittung. Fasst man beide Zahlarten unter dem Oberbegriff "Barzahlung" zusammen, wurden Dreiviertel aller Kautionszahlungen in dieser Form gezahlt und wahrscheinlich zunächst einmal ohne Nachweis einer insolvenzfesten Anlage.

Die Prüfung der gesetzeskonformen Anlage der Kaution ist bei Barzahlung oder Überweisung auf das Mietkonto jedem Mieter anzuraten. Ist der Vermieter zahlungsunfähig, kann die Rückgabe der Kaution zu Problemen führen kann. Der Bundesgerichtshof entschied dazu, dass nur ein vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegtes Kautionskonto von der Insolvenz ausgesondert werden kann. Liegt das Konto nicht vom Vermögen getrennt vor, sind Rückforderungsansprüche nur über die Insolvenzmasse möglich (AZ.IX ZR 132/06).

Alternative Anlage der Mietkaution: Muss der Vermieter ja sagen?

Wenn sie mehr Ertrag aus der Kaution herausholen wollen ist das verständlich, mit der Kaution vertrauen Mieter ihrem Vermieter ja oft auf Jahre hinaus viel Geld an und die paar Euro aus dem Spareckzins tun weh, ihr Vermieter muss sich jedoch nicht darauf einlassen.

Egal ob bei Neuvermietung oder während des laufenden Mietverhältnisses: Ihr Vermieter ist nicht verpflichtet, einer alternativen Anlage der Mietkaution zuzustimmen. Genauso wenig, wie sie es akzeptieren müssen, wenn ihr Vermieter die Kaution außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Form anlegt. Dies ergibt sich aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut. Sollte eine Kautionsbürgschaft über eine Kautionskasse gewünscht sein oder die Verpfändung eines Aktiendepots, müssen Mieter und Vermieter dies vertraglich vereinbaren.

Müssen Erträge vom Vermieter ausgezahlt werden?

Nein, § 551 BGB sagt zwar, dass die Erträge dem Mieter zustehen, sie erhöhen jedoch während des Mietverhältnisses die Sicherheit. Soll heißen, in den Genuss der angesammelten Erträge kommen sie erst, wenn die Kaution  nach ihrem Auszug hoffentlich in Gänze rückerstattet wird. Dann stehen ihnen im Falle einer höherverzinslichen Anlage die gesamten Erträge zu (LG Düsseldorf, WuM 93, 400, AG Duisburg, WuM 96, 763).

Muss der Mieter im Verlustfall „auffüllen“?

Hier gilt: Geht der Aktienkurs in den Keller, lösen sich die Bitcoins in Luft auf oder erhebt die Bank plötzlich Negativzinsen aufs Sparbuch, muss sich der Vermieter genauso mit einem gesunkenen Kautionsbetrag abfinden wie sich der Mieter mit einer geringeren Rückzahlung zufrieden geben muss. Keine Vertragspartei hat dann einen Anspruch auf Verlustausgleich. Wer einmal 3 Netto-Kaltmieten als Kaution geleistet hat, muss nicht mehr zahlen. Eine Nachschusspflicht für den Mieter besteht nicht.

Wer zahlt Verwahrentgelte, Gebühren etc.?

Kautionsbürgschaft: Bei einer Kautionsbürgschaft hat der Mieter die anfallenden Gebühren zu zahlen.

Spareinlagen: Legt der Vermieter das Geld an und berechnet die Bank Gebühren für die Anlage des Geldes, darf der Vermieter die Kosten nicht von der Kaution abziehen. Die Gebühr verbleibt beim Vermieter, weil die Pflicht zum Anlegen der Kaution in den Bereich der Verwaltung fällt (LG München I, Urteil vom 03. Juli 1997, Az. 7 O 18843/96). Legt der Mieter eine Sparbuch an oder eröffnet ein Onlinkonto, hat er die Gebühren zu zahlen.

Depotgebühren bei Aktien usw: Die Kosten hat der Mieter zu tragen.

Was ist mit der Zinsabschlagsteuer?

Auf Kapitalerträge fallen Steuern an und so erreicht einen jährlich eine Steuerbescheinigung des Geldinstitutes zu den erzielten Zinsen und der darauf fälligen Zinsabschlagsteuer, die man sich unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Steuererklärung vom Staat wiederholen kann oder die bestenfalls erst gar nicht abgeführt wird. Dies gilt auch für die Kaution des Mieters. Das Problem dabei: Steuerschuldner ist grundsätzlich der Kontoinhaber, da er Gläubiger der Kapitalerträge ist. Die Steuern abziehen muss das auszahlende inländische Kreditinstitut für Rechnung des Steuerschuldners. Hier gibt es drei Konstellationen:

Das Konto läuft auf den Namen des Vermieters

Soweit es sich um ein vom Vermieter auf seinen Namen angelegtes Treuhandkonto handelt, erteilt die Bank eine Kapitalertragsteuerbescheinigung nur dann auf den Namen des Mieters, wenn ihr die Treuhandfunktion und der Name des Mieters bekannt ist. Der Vermieter ist verpflichtet, die Bescheinigung an den Mieter weiterzuleiten.

Sammelkonten

Werden alle Kautionen eines Mietshauses auf einem Sammelkonto verwaltet, können keine Freistellungsaufträge ausgestellt werden. Das Geldinstitut wird die Zinsabschlagsteuer einbehalten und dem Vermieter eine Steuererklärung hierzu übersenden. Die Aufteilung muss dann vom Vermieter vorgenommen werden. Zusammen mit einer Kopie der Steuererklärung kann dann der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil bei seiner Steuererklärung geltend machen.

Das Konto läuft auf den Namen des Mieters

Der einfachste Fall für den Mieter. Er kann einen Freistellungsauftrag erteilen und somit die Abfuhr der Zinsabschlagsteuer vermeiden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Kaution durch einen Sperrvermerk zugunsten des Vermieters gesichert ist.

Die Vor- und Nachteile der gängigsten Zahlungsarten

Barkaution

Als übliche Kautionsform wird meist die Barkaution gewählt. Hier wird die Sicherheit vom Mieter in bis zu drei Monatsraten auf ein vom Vermieter angegebenes Konto überwiesen oder direkt auf die Hand gezahlt.

• Keine Extrakosten für den Mieter (die Kosten der Kontoeröffung und Kontoführung müssen vom Vermieter getragen werden
• Der Mieter muss die gesetzeskonforme Anlage kontrollieren, da er sonst im Insolvenzfall des Vermieters nur Anspruch über die Insolvenzmasse erheben kann
• Das Geld ist im Schadensfall für den Vermieter direkt verfügbar

Mietkautionskassen

Eine weitere Form der Kautionszahlung ist mit Hilfe einer Mietkautionskasse möglich. Statt der Kautionszahlung an den Vermieter übernimmt die Mietkautionskasse die Bürgschaft für den Mieter. Eine Kautionskasse ist für Mieter nur ratsam, wenn sie wegen häufiger Umzüge eine Wohnung nur für kurze Zeit anmieten möchten, denn die Gebühren der Kautionskassen sind hoch. 

• Weniger Verwaltungsaufwand bei häufigen Umzügen
• Sie müssen ihrer Kaution nicht hinterherlaufen, oft kann die Bürgschaftsurkunde auf den neuen Vermieter übertragen werden
• Die Mietkautionssumme steht dem Mieter für andere Ausgaben zur Verfügung
• Mieter müssen nicht prüfen, ob die Mietsicherheit auch gesetzeskonform angelegt ist
• Bei einem Insolvenzfall des Vermieters ist der Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde gewährleistet
• Die Bürgschaft ist mit jährlichen Kosten verbunden
• Es bestehen enge Fristen zur Abwehr ungerechtfertigter Ansprüche durch den Vermieter
• Für den Vermieter kein Verwaltungsaufwand
• Bonitätsprüfung des Mieters wird von der Mietkautionskasse durchgeführt

Kautionssparbuch

Eine weitere, eher selten angewandte Form der Sicherheitsleistung ist das Kautionssparbuch. Hierbei wird vom Mieter ein Sparbuch mit der vereinbarten Mietkautionssumme angelegt. Über eine Abtretungsvereinbarung, die durch die Bank bereitgestellt wird, wird dieses an den Vermieter abgetreten. Dieser ist verpflichtet das Sparbuch sicher aufzubewahren.
Dieses Prinzip ist auch mit einem Onlinekonto durchführbar. Es wird dazu ein gesondertes Onlinekonto mit dem vereinbarten Betrag eröffnet und eine entsprechende Verpfändungserklärung sowie der Mietvertrag an die Bank gesendet. Sollte der Vermieter auf die Sicherheitsleistung zugreifen, wird der Mieter informiert.

• Der Mieter muss nicht prüfen, ob die Mietsicherheit auch gesetzeskonform angelegt ist
• Der Mieter hat alle Kosten zu tragen
• Diese Form der Mietkaution ist mit einem höheren Arbeitsaufwand für den Mieter verbunden
• Wenig Verwaltungsaufwand für den Vermieter
• Für den Vermieter ist der Zugriff auf die Sicherheitsleistung im Schadensfall gegeben
• Das Sparbuch kann verlegt werden oder verloren gehen