Die Mieterhöhung einer Teilinklusivmiete, zwei Rechenbeispiele

Eine Zeit lang war die Teilinklusivmiete bei Vermietern sehr beliebt. Bei einer Teilinklusivmiete werden einige Kostenarten aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt und jährlich mit den vom Mieter darauf geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet, der andere Teil ist mit der Miete abgegolten, hierüber erfolgt also keine Abrechnung. In den weitaus meisten Fällen wurden hierbei die Grundbesitzabgaben der Städte und Gemeinden - Grundsteuer, Straßenreinigung, Abfallbeseitigung, Abwasser - in die Teilinklusivmiete eingerechnet. Schwierigkeiten bereitet vielen Vermietern die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ist die Basis meiner Mieterhöhung die Teilinklusivmiete oder kann ich die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Kostenarten herausrechnen und die um diesen Wert verminderte Miete als Basis nehmen? Was ist mit der Kappungsgrenze?

Zwei wichtige Urteile des Bundesgerichtshofes zur Inklusiv- oder Teilinklusivmiete

  1. Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05).
    Sie dürfen als Vermieter also den „Betriebskostenanteil“ aus der Teilinklusivmiete herausrechnen. Sie schaffen dadurch Vergleichbarkeit mit der Mietstruktur des örtlichen Mietspiegels, der nur Nettomieten ausweist. Diese bereinigte Miete ist die Basis für ihre Mieterhöhung.
  2. Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007).
    Sie möchten sich nicht die Mühe machen, den Betriebskostenanteil in Abzug zu bringen? Selbst wenn sie unter Beachtung der Kappungsgrenze eine Mieterhöhung durchführen, liegt die neue Teilinklusivmiete noch unterhalb der Grenze des Mietspiegels? Dann müssen sie in einem Mieterhöhungsverlangen den Betriebskostenanteil nicht gesondert ausweisen.

Mieterhöhung unter Abzug des in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskostenanteils

Eckdaten: Der Mieter zahlt eine Brutto-Warmmiete in Höhe von 600,00 EUR. Die Wohnung ist 79 m² groß. Der Mietspiegel weist für eine vergleichbare Wohnung eine Mietpreisspanne von 7,10 EUR bis 9,30 EUR aus.

Anrede,

Informieren sie ihren Mieter, wann die letzte Mieterhöhung stattfand und rechnen sie die Netto-Kaltmiete vor

Nach § 558 Abs. 3 BGB darf eine Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht mehr als [20/15]% betragen. Ihre Nettokaltmiete hat sich seit [einem Jahr, mehreren Jahren] nicht geändert. Gemäß § 558 b BGB bitte ich deshalb um Ihre Zustimmung zu folgender Erhöhung der Nettokaltmiete.

Die derzeitige Teilinklusivmiete beträgt monatlich 525,63 Euro (Bruttowarmmiete 600,00 EUR abzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 74,37 EUR). Bei einer Wohnungsgröße von 79 m² beträgt die monatliche Teilinklusivmiete somit 6,65 EUR je Quadratmeter. Rechnet man den in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskostenanteil heraus, zahlen Sie aktuell eine monatliche Netto-Kaltmiete von 5,62 EUR je Quadratmeter:

In der Teilinklusivmiete sind die Positionen Straßenreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen und Grundsteuer enthalten. Ich verweise auf § 2 „Betriebskosten“ des Mietvertrages. Im Jahr xxxx wurden für diese Positionen gezahlt:

In der Teilinklusivmiete enthaltene Betriebskosten

Grundsteuer

902,23 €

Straßenreinigung

1.488,00 €

Abfallbeseitigung

1.269,67 €

Gebäudeversicherungen

3.781,88 €

Summe Betriebskosten

7.441,78 €

Gesamtfläche des Hauses

604

Betriebskosten je m² und Monat

1,03 €

mtl. Anteil für Ihre Wohnung mit 79 m²

81,37 €

 

 

 

Ihre Teilinklusivmiete pro m² und Monat

6,65 €

abzgl. Betriebskosten pro m² und Monat

1,03 €

Netto-Kaltmiete pro m² und Monat

5,62 €

 

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