Eine Zeit lang war die Teilinklusivmiete bei Vermietern sehr beliebt. Hier werden einige Kostenarten aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt und jährlich mit den vom Mieter darauf geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet, der andere Teil ist mit der Miete abgegolten, hierüber erfolgt also keine Abrechnung. In den weitaus meisten Fällen wurden hierbei die Grundbesitzabgaben der Städte und Gemeinden - Grundsteuer, Straßenreinigung, Abfallbeseitigung, Abwasser - in die Teilinklusivmiete eingerechnet. Schwierigkeiten bereitet vielen Vermietern die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ist die Basis meiner Mieterhöhung die Teilinklusivmiete oder kann ich die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Kostenarten herausrechnen und die um diesen Wert verminderte Miete als Basis nehmen? Was ist mit der Kappungsgrenze?

Zwei wichtige Urteile des Bundesgerichtshofes zur Inklusiv- oder Teilinklusivmiete

1. Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05).
   Sie dürfen als Vermieter also den „Betriebskostenanteil“ aus der Teilinklusivmiete herausrechnen. Sie schaffen dadurch Vergleichbarkeit mit der Mietstruktur des örtlichen Mietspiegels, der nur Nettomieten ausweist. Diese bereinigte Miete ist die Basis für ihre Mieterhöhung.
2. Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007).
   Sie möchten sich nicht die Mühe machen, den Betriebskostenanteil in Abzug zu bringen? Selbst wenn sie unter Beachtung der Kappungsgrenze eine Mieterhöhung durchführen, liegt die neue Teilinklusivmiete noch unterhalb der Grenze des Mietspiegels? Dann müssen sie in einem Mieterhöhungsverlangen den Betriebskostenanteil nicht gesondert ausweisen.

1. Mieterhöhung nach vorherigem Abzug des in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskostenanteils

Eckdaten: Der Mieter zahlt eine Brutto-Warmmiete in Höhe von 600,00 EUR. Die Wohnung ist 79 m² groß. Der Mietspiegel weist für eine vergleichbare Wohnung eine Mietpreisspanne von 7,10 EUR bis 9,30 EUR aus.

Anrede,

Informieren sie ihren Mieter, wann die letzte Mieterhöhung stattfand und rechnen sie die Netto-Kaltmiete vor

Nach § 558 Abs. 3 BGB darf eine Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht mehr als [20/15]% betragen. Ihre Nettokaltmiete hat sich seit [einem Jahr, mehreren Jahren] nicht geändert. Gemäß § 558 b BGB bitte ich deshalb um Ihre Zustimmung zu folgender Erhöhung der Nettokaltmiete.

Die derzeitige Teilinklusivmiete beträgt monatlich 525,63 Euro (Bruttowarmmiete 600,00 EUR abzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 74,37 EUR). Bei einer Wohnungsgröße von 79 m² beträgt die monatliche Teilinklusivmiete somit 6,65 EUR je Quadratmeter. Rechnet man den in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskostenanteil heraus, zahlen Sie aktuell eine monatliche Netto-Kaltmiete von 5,62 EUR je Quadratmeter:

In der Teilinklusivmiete sind die Positionen Straßenreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen und Grundsteuer enthalten. Ich verweise auf § 2 „Betriebskosten“ des Mietvertrages. Im Jahr xxxx wurden für diese Positionen gezahlt:

Begründen sie ihre jetzige Mieterhöhung mit Verweis auf den Mietspiegel und rechnen sie die neue Miete vor

Dieser Mietzins entspricht nicht mehr dem Entgelt, das in der Gemeinde bzw. vergleichbaren Orten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird (§ 558 Abs. 2 BGB).

Die ortsübliche Netto-Vergleichsmiete für Ihre Wohnung liegt derzeit zwischen 7,10 Euro und 9,30 Euro je m². Ich verweise auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt xx, der folgende Einordnung für Ihre Wohnung zeigt: xxxx

Gemäß § 558 b BGB möchte ich deshalb die Netto-Kaltmiete um 50,00 EUR erhöhen, dies entspricht einer Mietanhebung um 11,25%. Ihre Neue Mietzahlung setzt sich wie folgt zusammen:

Die neue Miete ist ab Beginn des 3. Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Erhöhungsverlangens folgt, also ab dem xx.xx.xxxx, zu zahlen (§ 558 b Abs. 1 BGB).

Bitte um Zustimmung, Gruß und Zustimmungserklärung

2. Mieterhöhung auf Basis der Teilinklusivmiete

Anrede,

Informieren sie ihren Mieter wann die letzte Mieterhöhung stattfand und begründen sie ihre jetzige Mieterhöhung mit Verweis auf den Mietspiegel

der Mietzins für Ihre angemietete Wohnung ist seit mehr als drei Jahren unverändert. Die derzeitige Teilinklusivmiete beträgt monatlich 484,83 Euro. Dies entspricht bei 77,41 m² Wohnfläche einem Mietzins von 6,26 Euro je m². Dieser Mietzins entspricht nicht mehr dem Entgelt, das in der Gemeinde bzw. vergleichbaren Orten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird (§ 558 Abs. 2 BGB).

Die ortsübliche Netto-Vergleichsmiete für Ihre Wohnung liegt derzeit zwischen 6,30 Euro und 7,50 Euro je m². Ich verweise auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt xx, die Einordnung der Wohnung innerhalb des Mietspiegels entnehmen Sie bitte dem in Kopie beigefügten Mietspiegel.

Verweis auf das BGH-Urteile, Berechnung der neuen Miete

Zur Berechnung der Mieterhöhung verweise ich auf das Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 331/06), aus dem Jahr 2006. Hiernach muss in einem Mieterhöhungsverlangen der Betriebskostenanteil dann nicht gesondert ausgewiesen werden, wenn die erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettokaltmiete nicht übersteigt. Gemäß § 558 b BGB bitte ich deshalb um Ihre Zustimmung zur Erhöhung der Teilinklusivmiete um 72,72 Euro auf 557,55 Euro, dies entspricht einem neuen m²-Preis von 7,20 Euro, der innerhalb der Spanne der ortsüblichen Nettokaltmiete von 6,30 - 7,50 Euro/m² liegt.

Die neue Miete ist ab Beginn des 3. Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Erhöhungsverlangens folgt, also ab dem xx.xx.xxxx, zu zahlen (§ 558 b Abs. 1 BGB) und setzt sich folgendermaßen zusammen:

Bitte um Zustimmung, Gruß und Zustimmungserklärung

1. Wenn sie eine Mieterhöhung unter Abzug des in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskostenanteils durchführen möchten (Fall 1), müssen die Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten bereits in der Mieterhöhungserklärung gemacht werden. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.
2. Sie haben die Mieter innerhalb der letzten drei Jahre schon einmal erhöht, dann müssen sie auf die Kappungsgrenze achten. Innerhalb von 3 Jahren darf ein Vermieter die Miete um maximal 20 % anheben. In Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation dürfen die Bundesländern per Rechtsverordnung eine Mieterhöhung auf 15% innerhalb der dreijährigen Frist beschränken.