Anhand unseres Muster-Mieterhöhungsschreibens erläutern wir ihnen, worauf sie achten müssen, damit ihre Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Erfolg hat und nicht schon an den formalen Voraussetzungen scheitert. Sie dient auch dem Mieter zur ersten Kontrolle eines Mieterhöhungsverlangens.
Die Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens auf Basis der Vergleichsmiete können sie in unserem Artikel Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch einmal nachlesen.
Beachten sie bitte, dass § 558 a Abs. 1 BGB die Textform verlangt. Der nette Plausch im Treppenhaus, bei dem sie ihrem Mieter nebenbei ihre gestiegenen Lebenshaltungskosten erläutern und um eine Anpassung der schon lange geltenden Miete bitten, muss nicht erfolgreich sein. Denken sie bitte daran, dass sie auch den Zugang der Mieterhöhung beweisen müssen. Deshalb sollten sie Geld in ein Einwurf-Einschreiben investieren.
Gerne wird in der Mietrechtsliteratur auch die Zustellung per Boten empfohlen. Damit das funktioniert, benötigen sie einen Zusteller, der nicht Mietvertragspartei ist. Also bitte nicht der Ehemann oder die Ehefrau, wenn sie beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Rechtsanwälte zweifeln in solchen Fällen den Zugang der Mieterhöhung gerne an. Die Person ihres Vertrauens sollte das Schreiben gelesen haben und sich Tag und Uhrzeit des Einwurfs in den Briefkasten notieren.
| Adressieren sie ihr Schreiben korrekt und denken sie an den Grundsatz "Von allen Vermietern an alle Mieter". | Absender Adressat |
Betreff: Um was geht es und welche Wohnung ist gemeint?
| Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) zur Wohnung [Ort, Wohnungsangabe, Mietvertrag vom] |
Denken sie auch hier wieder an den Grundsatz "An alle Mieter".
| Anrede, |
Sie dürfen ihre Mieterhöhung frühestens
| nach § 558 Abs. 3 BGB darf eine Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht mehr als [20/15]% betragen. Ihre Nettokaltmiete hat sich seit [einem Jahr, mehreren Jahren] nicht geändert. Gemäß § 558 b BGB bitte ich deshalb um Ihre Zustimmung zu folgender Erhöhung der Nettokaltmiete. |
| Verweisen sie auf den aktuellen Mietspiegel ihrer Gemeinde. | Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens berufe ich mich auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt/Gemeinde [Angabe] für nicht öffentlich geförderte Wohnungen, Stand [Jahr] (§ 558a Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Ihre Wohnung wird wie folgt eingestuft: [die Eingruppierung des Mietspiegels einsetzen]. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt zwischen [x,xx] und [x,xx] Euro.
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Begründen sie ihre Mieterhöhung und rechnen sie ihrem Mieter vor, dass die aktuelle Miete/m² nicht mehr dem üblichen gezahlten Entgelt für vergleichbare Wohnungen entspricht. Die gestiegenen Lebenshaltungskosten Es wurde festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche nicht mit der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche überein stimmt? Dann müssen sie die realen Wohnflächen bei ihrer Mieterhöhung in ihrer Berechnung zugrunde legen. | Sie zahlen aktuell bei einer Nettokaltmiete von xxx,xx Euro und einer Wohnungsgröße von x Quadratmetern x Euro pro Quadratmeter. Diese Nettokaltmiete entspricht nicht mehr dem Entgelt, das in der Gemeinde bzw. vergleichbaren Orten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird (§ 558 Abs. 2 BGB). Ich bitte Sie deshalb einer x%igen Anhebung der Nettokaltmiete zuzustimmen.
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Achten sie darauf, dass die Mietpreisspanne | Kaltmiete + 10% Mieterhöhung Neue Kaltmiete Neuer m²-Preis Wie Sie sehen, liegen Sie nach Anhebung der Nettokaltmiete mit einem Quadratmeterpreis von x Euro innerhalb der vorgegebenen Mietpreisspanne.
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Sagen sie ihrem Mieter, ab wann er die neue Mieter zahlen soll.
| Die neue Kaltmiete ist nach § 558 b BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats ab dem Zugang des Erhöhungsverlangens, somit ab dem [Datum] zu zahlen. Ihre neue Gesamtmiete setzt sich wie folgt zusammen: Kaltmiete
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| Bitten sie ihren Mieter um Zustimmung und weisen sie ihn darauf hin, dass sein Schweigen als Ablehnung gilt. | Bitte erteilen Sie Ihre Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen schriftlich mittels der beigefügten Zustimmungserklärung bis spätestens zum [Datum] bei mir eingehend. Ich weise Sie darauf hin, dass Schweigen als Ablehnung gilt. Sollte innerhalb der genannten Frist keine Zustimmung erfolgen, muss ich auf Erteilung der Zustimmung klagen. Ich gehe jedoch davon aus, dass die vorgeschlagene Anhebung Ihre Zustimmung findet.
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| Denken sie wieder an den Grundsatz "Von allen Vermietern". | Mit freundlichen Grüßen Unterschrift(en)
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| Nennen sie in der Anlage noch einmal die beigefügten Unterlagen. | Kopie Mietspiegel der Stadt/Gemeinde xx Zustimmungserklärung |
Legen sie dem Mieterhöhungsverlangen eine Zustimmungserklärung bei
| Machen sie es ihrem Mieter einfach und legen sie eine Zustimmungserklärung bei, auf der sie noch einmal alle wesentlichen Punkte ihres Mieterhöhungsschreibens aufführen. | Zustimmungserklärung zur Anhebung der Nettokaltmiete [Ort, Wohnungsangabe, Mietvertrag vom] Mieter xxx Hiermit stimme ich/wir der Mieterhöhung vom [Datum] zu. Nettokaltmiete alt Erhöhung um x Prozent Nettokaltmiete neu Zuzüglich der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von x Euro sowie der Heizkostenvorauszahlung über x Euro ergibt sich eine neue Gesamtmiete über x Euro. Die neue Gesamtmiete werde ich/werden wir erstmals zum [Datum] zahlen. Zustimmung _____________ ________________ Ort, den Unterschrift Mieter |
Wenn sie die Fallstricke der Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete umgehen möchten, wäre vielleicht eine Indexmietvereinbarung die bessere Lösung. Mit Vereinbarung einer Indexmiete koppelt sich der Vermieter vom Mietspiegel ab und kann die Miete ggf. jährlich entsprechend dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen.
