1. Ist die Zahlung einer Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben?

Ein Vermieter hat nur dann Anspruch auf Zahlung einer Kaution, wenn dies mietvertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. § 551 Abs. 1 BGB bringt dies deutlich zum Ausdruck. Wurde nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden. Auch nicht nachträglich (§ 551 Abs. 1 BGB).

Beim Eigentümerwechsel wird die Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Der neue Vermieter tritt an die Stelle des alten Vermieters inklusive aller Rechte und Pflichten. Es ist die Verantwortung des neuen Vermieters, sicherzustellen, dass er die Kautionen der Mieter erhält. Sollte der Mieter die Sicherheit nach dem Eigentümerwechsel nicht vom neuen Vermieter erhalten können, bleibt der alte Vermieter weiterhin zur Rückzahlung verpflichtet.

Das Prinzip ist einfach: Der Mieter zahlt die Kaution nicht mehr an den Vermieter, sondern händigt ihm die Bürgschaft einer Kautionskasse (in der Regel ein Versicherungsunternehmen oder eine Bank) aus. Im Gegenzug schließt der Mieter mit eben dieser Kautionskasse einen Bürgschaftsvertrag und zahlt ihr eine jährliche Gebühr, auf daß die Kasse in Höhe der vereinbarten Kautionssumme gegenüber dem Vermieter bürgt. Doch ist diese Form der Bürgschaft auch ein gutes Geschäft für den Mieter? Hier ein paar häufige Irrtümer.

Ihr Vermieter darf höchsten das Dreifache der monatlichen Miete als Mietkaution verlangen. Für die Berechnung der Mietkautionshöhe ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung maßgeblich. Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Achtung: Ist dagegen eine PAUSCHALMIETE vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend (§ 551 Abs. 1 BGB).

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Mieter in Deutschland können die Mietkaution in drei Monatsraten zahlen, beginnend mit Mietbeginn. Diese Regelung ist in § 551 Abs. 2 BGB verankert und schützt Mieter vor zu hohen Einmalzahlungen.

Laut § 551 Abs. 2 BGB gilt folgende Regelung für die Zahlung der Mietkaution:

• Erste Rate: Fällig zum Beginn des Mietverhältnisses.
• Zweite Rate: Fällig zu Beginn des zweiten Mietmonats.
• Dritte Rate: Fällig zu Beginn des dritten Mietmonats.

Ein Vermieter hat die Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zulässig ist die Anlage bei sämtlichen Kreditinstituten im Bereich der europäischen Union. Die Anlage muss nicht notwendigerweise auf einem Sparbuch erfolgen. Erforderlich ist nur, dass für das Konto (mindestens) der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz gezahlt wird. Und natürlich, dass die Kaution des Mieters getrennt vom Vermögen des Mieters angelegt wird (§ 551 Abs. 3 BGB).

Wurde die Mietkaution vom Vermieters den gesetzlichen Vorgaben entsprechend auf einem Treuhandkonto hinterlegt, muss sich der Mieter keine Sorgen machen, ob Zwangsverwaltung oder Insolvenzverwaltung, die Mietkaution ist nicht verloren. Schlecht sieht es für den Mieter aus, der erfährt, dass seine Mietkaution zum Beispiel auf dem Privatkonto des Vermieters hinterlegt wurde und das Mietobjekt in der Insolvenzverwaltung landet. Schauen wir uns die möglichen Konstellationen an.

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Die Mietkaution sichert eventuelle Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Jedem Vermieter steht ein angemessener Zeitraum zu, in dem er prüfen kann, welche Ansprüche er gegen den Mieter hat und wie er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Kein Mieter hat deshalb Anspruch auf sofortige Auszahlung der Mietsicherheit bei Rückgabe der Wohnungsschlüssel, es sei denn, dies wurde vertraglich vereinbart. Es gibt auch keine gesetzlich festgeschriebene Frist zur Abrechnung oder Überweisung der Mietkaution. Gerichte gestehen einem Vermieter je nach Einzelfall eine Frist von drei bis maximal sechs Monaten für die Abrechnung zu.