Bitte denken sie daran, die "Mietpreisbremse" greift nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Landesregierungen sind ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Prüfen sie bitte, ob eine "Mietpreisbremse" von ihrer Landesregierung für ihre Stadt oder Gemeinde verordnet wurde. Auskünfte zur ihrer Stadt oder Gemeinde erhalten sie bei den Wohnungsämtern.
Neubauten
Zieht der Mieter in ein neu errichtetes Mietshaus, greift die Mietpreisbremse nicht. Der Vermieter muss sich nicht an einen vorhandenen Mietspiegel oder einen Durchschnittspreis in der Gemeinde oder Stadt halten.
Ob ein Mietshaus unter das Label Neubau fällt, hängt von der Bezugsfertigkeit des Gebäudes ab und hier hat der Gesetzgeber als Datum den 01. Januar 2014 festgelegt. Wenn sie Zweifel haben, sollten sie sich erkundigen, zu welchem Datum die Stadt oder Gemeinde die Bezugsfertigkeit erteilt hat.
Zu beachten sind jedoch die Grenzen der Mietpreisüberhöhung oder der Mietwucher!
So schützen § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und § 291 des Strafgesetzbuches den Mieter vor missbräuchlich hohen Mieten. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes darf die Miete nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze darf nur überschritten werden, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist.
Die "Wuchergrenze" des § 291 des Strafgesetzbuches muss dabei freilich eingehalten werden. Das heißt: Die Miete darf nicht im "auffälligen Missverhältnis" zur Leistung des Vermieters stehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist dies bei Mieten der Fall, die um 50 % die ortsübliche Vergleichsmieten überschreiten.
Zieht der erste Mieter aus, fällt auch die Zweit- oder Drittvermietung nicht unter die Mietpreisbremse. Der Vermieter kann den Preis weiter frei festlegen.
Umfassende Modernisierung einer Bestandsimmobilie
Der Vermieter ist ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wurde. Dies ist immer dann gegeben, wenn die Modernisierungsinvestition etwa ein Drittel des für einen vergleichbaren Neubau erforderlichen Aufwands beträgt (BGH, Beschluss vom 10. August, Az. VIII ZR 315/09).
Die freie Festlegung des Mietpreises gilt jedoch nur für den ersten Mieter, der nach der umfassenden Modernisierung einzieht. Für den Nachfolger greifen die Regelungen für Bestandswohnungen ohne Modernisierung.
Bestandswohnungen ohne Modernisierung
Haben die Politiker ihres Bundeslandes für die Gemeinde oder Stadt einen „angespannten Wohnungsmarkt“ erkannt und somit die Mietpreisbremse eingeführt, ist der Mietpreis für Bestandswohnungen auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (BGB 556d, Abs. 1).
Beispiel: Frau Müller besitzt eine 60 m² große Eigentumswohnung, die sie bisher für 420 Euro kalt vermietet hat, der Quadratmeter kostet also 7 Euro. Der Mietspiegel ihrer Stadt sieht für diese Wohnung maximal 8,00 Euro/m² vor. Sie kann bei einer Neuvermietung die Miete auf 8,80 Euro pro m² anheben, wenn sie möchte.
Der Bestandsschutz
Liegt die Miethöhe, die der Vormieter zuletzt schuldete, höher als die nach Mietpreisbremse zulässige Miete, so darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Hier greift der Bestandsschutz.
Beispiel: Frau Müllers Schwester besitzt ebenfalls eine 60 m² große Eigentumswohnung, die sie aber für 540 Euro vermietet hat. Hier liegt der Quadratmeterpreis also bei 9 Euro/m². Nach der 10%-Regel dürfte auch sie maximal 8,80 Euro pro Quadratmeter verlangen. Ihre Miethöhe besitzt jedoch „Bestandsschutz“. Frau Müllers Schwester darf ihre Wohnung weiter für 9 Euro pro Quadratmeter vermieten.
Achtung Ausnahme: Hat der Vermieter mit seinem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsede eine Mieterhöhung vereinbart, darf diese nicht in die Berechnung der Vormiete eingerechnet werden (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).
Beispiel: Hätte sich also Frau Müllers Schwester im Beispielsfall weniger als zwölf Monate vor Beendigung des Mietvertrages mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung auf 600 Euro verständigt, dürfte sie bei der Wiedervermietung gleichwohl nur 540 Euro verlangen.
Modernisierungen, hier kann der Eigentümer wählen
Die 10%-Grenze darf der Eigentümer überschreiten, wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungen durchgeführt wurden. Wenn der Vermieter die Modernisierungen in die neue Miete einfließen lassen möchte, muss er jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis nehmen.
Beispiel: Frau Meier besitzt eine kleine Eigentumswohnung von 45m² in Köln-Nippes, die sie bisher für 7 Euro/m² vermietet hat. In 2010 hat sie neue Fenster einbauen lassen und in 2014 wurde das Bad modernisiert. Die Modernisierungen hat sie in Form von Modernisierungsmieterhöhungen an ihre Mieterin weitergegeben. Die Fenster schlugen mit monatlich 10 Euro zu Buche, für das Bad konnte sie monatlich 45 Euro mehr verlangen. Im September 2015 kündigte die Mieterin.
Die Mieterin zahlte bisher
315 Euro Kaltmiete
10 Euro Zuschlag für die neuen Fenster
45 Euro Zuschlag für das neue Bad
Macht eine Kaltmiete in Höhe von 370 Euro.
Zu diesem Preis darf Frau Meier die Wohnung anbieten
Zulässige Miete 360 Euro (45m² mal 8,00 Euro/m²)
Plus 10% 36 Euro (0,80 Euro/m²)
Plus 45 Euro Aufschlag für die Badmodernisierung
Zulässige Miethöhe 441 Euro.
Die Fenster fallen raus, da die Modernisierung länger als drei Jahre zurück liegt.
Die Miethöhe lag nach Modernisierung über der zulässigen Höhe
Lag die bisherige Miete bereits oberhalb der zulässigen Miethöhe nach Modernisierung, kann der Vermieter wählen, ob er sich hierauf stützt, ohne dass die Modernisierung berücksichtigt wird oder ob er die neue Miete wie oben beschrieben berechnet.
Betrug im obigen Beispiel die bisherige Miete z.B. 450 Euro, hat Frau Meier daher die Wahl, ob sie diesen Betrag weiterhin verlangt oder von der zulässigen Miethöhe ohne Modernisierung (396 Euro) zuzüglich Modernisierungsmieterhöhung (45 Euro) ausgeht.
In Fällen mit mehreren zulässigen Berechnungswegen darf sich der Eigentümer für denjenigen entscheiden, der für ihn am günstigsten ist.
Das Problem des fehlenden Mietspiegels
Das Gesetzeswerk stützt sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Gibt es in der Gemeinde oder Stadt einen Mietspiegel, lässt sich die Vergleichsmiete leicht ermitteln. Das Problem sind die fehlenden Mietspiegel in vielen Gemeinden. Dann ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht so einfach. Welche Möglichkeiten der Mietpreisfindung es in solchen Fällen sonst noch gibt, erläutert www.test.de.
Indexmiete und Mietpreisbremse
Auch für die Indexmiete gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Indexmieterhöhungen wurde von der Mietpreisbremse jedoch ausgenommen.
Staffelmietvertrag und Mietpreisbremse
Neuvermietung
Der Absicht einiger Vermieter zur Umgehung der "Mietpreisbremse" zukünftig Staffelmietverträge abzuschließen, wurde vom Gesetzgeber ein Riegel vorgeschoben. Bei jeder Mietstaffelerhöhung ist zu prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) um 10 Prozent übersteigt. Ist dies der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann die Erhöhung zurückweisen.
Altmietverträge
Mieter und Vemieter sollten in ihre Staffelmietverträg schauen. Liegt die Miete schon aufgrund einer in der Vergangenheit getätigten Mietstaffelerhöhung über 10% der Vergleichsmiete, muss die Miethöhe zwar nicht gesenkt werden, weitere vertraglich vereinbarte Staffelmieterhöhungen sind jedoch nicht möglich.
Der Mieter rügt die Miethöhe
Rügt der Mieter nach Einzug die Miethöhe, stellt das Gesetz konkrete Anforderungen an die Beanstandung. Ein „viel zu hoch“ oder „verstößt gegen die Mietpreisbremse“ reicht den Gerichten nicht aus. Der Mieter muss darlegen, welchen Betrag er für die konkret zulässige Miethöhe hält und wie er diesen Wert ermittelt hat (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Nur dann kann er den überhöhten Betrag von seinem Vermieter zurückfordern (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB). Zurückfordern kann der Mieter dabei nur die überschüssigen Beträge, die nach seiner Rüge gezahlt wurden. Dabei ist der Anteil an der Miete, der über der Grenze von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, zu erstatten.
Um eine qualifizierte Rüge zur Miethöhe erheben zu können, darf der Mieter Auskunft von seinem Mieter verlangen. Dabei hat der Vermieter alle Auskünfte zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe von Bedeutung sind. Allgemein zugängliche Tatsachen, zum Beispiel der Mietspiegel, muss der Vermieter nicht beibringen. Das ist Aufgabe des Mieters.
Beispiel: Herr Schmidt hat seine Kölner Mietwohnung für 11 Euro je Quadratmeter vermietet. Seine Mieterin Frau Schulz schaut ein Jahr nach ihrem Einzug in den Mietspiegel und stellt fest, dass für ihre Wohnung die maximale Miethöhe mit 9 Euro je Quadratmeter angegeben ist, zzgl. des 10%-igen Aufschlags kommt sie auf eine Kaltmiete von 9,90 Euro je Quadratmeter. Ihre weiteren Recherchen ergeben, dass ihre Vormieterin vor Auszug 9,50 Euro / m² gezahlt hat. Ihr Vermieter kann sich also nicht auf den „Bestandsschutz“ berufen. Eine Modernisierung der Wohnung hat es wohl nicht gegeben. Sie schreibt ihren Vermieter an, rügt die Miethöhe und rechnet ihrem Vermieter den maximal zulässigen Betrag vor, der ihrer Meinung nach für diese Wohnung zu zahlen ist. Zusätzlich teilt sie ihrem Vermieter mit, dass die neue Miethöhe ab dem Folgemonat gilt.
Lenkt der Vermieter nicht ein, bleibt der Mieterin nur der Rechtsweg. Hier ist die vorherige Beratung durch einen Rechtsanwalt wichtig. Ein erfahrener Jurist wird die Risiken eines Rechtsstreits von vornherein einschätzen können. Wenn er überzeugt ist, dass eine Klage keine Aussicht auf Erfolg hat, wird er von diesem Weg abraten – er ist als Organ der Rechtspflege dazu sogar verpflichtet. Der Mieter muss dann lediglich die Beratungsgebühr für den Anwalt zahlen. Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 3 GVG darf diese Gebühr 190 Euro nicht übersteigen.
