Gar nicht so einfach festzustellen, wer zu den Angehörigen gehört! Bild: 61852631 © ollyBild, fotolia.com

§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB regelt, wann ein Vermieter eine Eigenbedarfkündigung aussprechen darf,§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB:
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Sind die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen gegeben, kann ein Hauseigentümer vermietete Wohnräume in Wohnungseigentum umwandeln (oft auch Teilung genannt) und wenn er dies möchte, die so entstandenen Eigentumswohnungen separat verkaufen.

Auf die Mieter hat der Akt der Umwandlung in Wohnungseigentum zunächst keine Auswirkungen. Der umwandelnde Hauseigentümer kann den Mietvertrag nicht kündigen, er kann keinen neuen Mietvertrag verlangen und er kann die Miete auch nicht mit der Begründung "Umwandlung" neu festsetzen. Interesssant für den Mieter wird eine Umwandlung in Wohnungseigentum dann, wenn die umgewandelte Mietwohnung verkauft werden soll, der Mieter kann dann nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht ausüben.

Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter immer eine unschöne Angelegenheit. Kommt es zur Kündigung, steht oft das Thema Ersatzwohnung im Raum, hier muss zwischen

1. einer zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnungen,
2. einer während der Kündigungfrist frei werdenden Wohnungen und
3. einer frei werdende Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist
   unterschieden werden.

Wenn ein Vermieter über seine Immobilie für sich selbst oder seine Familienangehörigen oder aus finanziellen wie gesundheitlichen Gründen verfügen will, genießt er grundsätzlich einen Anspruch auf Rückgabe. Jedoch steht er dabei gegenüber dem Mieter unter Darlegungspflicht und muss sein Ersuchen beim schriftlichen Kündigungsschreiben argumentativ begründen. Die Begründung muss einen für Gerichte relevanten Grund zum Gegenstand haben, ein bloßes Bekunden eines Wunsches hält vor dem Gesetz nicht stand und reicht im Streitfall den Richtern bei einer Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Ersuchens nicht aus.

Jahrelang hat der Bundesgerichtshof das Recht des Vermieters auf angemessene Verwertung seines Eigentums herangezogen, um Kündigungen von Wohnraummietverträgen auch dann zu ermöglichen, wenn der Eigentümer die Wohnräume anschließend beruflich verwenden will. In dem Rechtsstreit, den der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 45/16 zu entscheiden hatte, stand dem Interesse des Mieters, der die umkämpfte Wohnung seit mehr als 30 Jahren bewohnt hatte, das Interesse des neuen Vermieters gegenüber, die Wohnräume geschäftlich zu nutzen, weil er im selben Haus bereits Geschäftsräume eingerichtet hatte. Der Eigentümer führte an, dass Erweiterungsbedarf bestehe, den er nur durch den Ankauf der an den späteren Beklagten vermieteten Wohnung decken könne. Ausweichräume stehen ihm nicht zur Verfügung.

Im April 2019 wird sich der BGH in zwei Verfahren näher mit den Voraussetzungen der Sozialklausel in §§ 574 ff. BGB (Eigenbedarf) befassen. Die zu verhandelnden Fälle können sie hier nachlesen.