Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter immer eine unschöne Angelegenheit. Kommt es zur Kündigung, sind viele Mieter und Eigentümer zudem nicht über ihre Rechte und Pflichten informiert, wenn es um das Anbieten einer möglichen Vergleichswohnung geht. Zunächst muss zwischen zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnungen und während der Kündigungfrist frei werdenden Wohnungen unterschieden werden.

Jahrelang hat der Bundesgerichtshof das Recht des Vermieters auf angemessene Verwertung seines Eigentums herangezogen, um Kündigungen von Wohnraummietverträgen auch dann zu ermöglichen, wenn der Eigentümer die Wohnräume anschließend beruflich verwenden will. In dem Rechtsstreit, den der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 45/16 zu entscheiden hatte, stand dem Interesse des Mieters, der die umkämpfte Wohnung seit mehr als 30 Jahren bewohnt hatte, das Interesse des neuen Vermieters gegenüber, die Wohnräume geschäftlich zu nutzen, weil er im selben Haus bereits Geschäftsräume eingerichtet hatte. Der Eigentümer führte an, dass Erweiterungsbedarf bestehe, den er nur durch den Ankauf der an den späteren Beklagten vermieteten Wohnung decken könne. Ausweichräume stehen ihm nicht zur Verfügung.

Eigenbedarf kann nur dann zu einer berechtigten Kündigung führen, wenn der Vermieter den Wohnraum benötigt. Dies liegt vor, wenn für den geltend gemachten Nutzungswunsch „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ darlegt werden. Dabei besteht keine Verpflichtung des Vermieters unter mehreren für seinen Wohnbedarf in Frage kommenden Wohnungen eine Auswahl nach sozialen oder anderen vergleichbaren Gesichtspunkten vorzunehmen. Er kann grundsätzlich frei wählen. Es kommt also bei der Frage eines berechtigten Interesses wegen Eigenbedarf ausschließlich auf die Interessen des Vermieters an, eine Interessenabwägung mit denen des Mieters unterbleibt. Jene sind (nur) im Rahmen des § 574 BGB (Sozialklausel) zu berücksichtigen.