Eigenbedarf kann nur dann zu einer ordentlichen Kündigung (573 BGB) führen, wenn der Vermieter den Wohnraum benötigt. Dies liegt vor, wenn für den geltend gemachten Nutzungswunsch „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ darlegt werden. Dabei besteht keine Verpflichtung des Vermieters unter mehreren für seinen Wohnbedarf in Frage kommenden Wohnungen eine Auswahl nach sozialen oder anderen vergleichbaren Gesichtspunkten vorzunehmen. Er kann grundsätzlich frei wählen. Es kommt also bei der Frage eines berechtigten Interesses wegen Eigenbedarf ausschließlich auf die Interessen des Vermieters an, eine Interessenabwägung mit denen des Mieters unterbleibt. Jene sind (nur) im Rahmen des § 574 BGB (Sozialklausel) zu berücksichtigen.
Gar nicht so einfach festzustellen, wer zu den Angehörigen gehört! Bild: 61852631 © ollyBild, fotolia.com
§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB regelt, wann ein Vermieter eine Eigenbedarfkündigung aussprechen darf,§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB:
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Sind die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen gegeben, kann ein Hauseigentümer vermietete Wohnräume in Wohnungseigentum umwandeln (oft auch Teilung genannt) und wenn er dies möchte, die so entstandenen Eigentumswohnungen separat verkaufen. Was passiert dann?
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen muss Mietern nicht angezeigt werden!
Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter immer eine unschöne Angelegenheit. Kommt es zur Kündigung, steht oft das Thema Ersatzwohnung im Raum, hier muss zwischen
- einer zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnungen,
- einer während der Kündigungfrist frei werdenden Wohnungen und
- einer frei werdende Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist
unterschieden werden.
Wenn ein Vermieter über seine Immobilie für sich selbst oder seine Familienangehörigen oder aus finanziellen wie gesundheitlichen Gründen verfügen will, genießt er grundsätzlich einen Anspruch auf Rückgabe. Jedoch steht er dabei gegenüber dem Mieter unter Darlegungspflicht und muss sein Ersuchen beim schriftlichen Kündigungsschreiben argumentativ begründen. Die Begründung muss einen für Gerichte relevanten Grund zum Gegenstand haben, ein bloßes Bekunden eines Wunsches hält vor dem Gesetz nicht stand und reicht im Streitfall den Richtern bei einer Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Ersuchens nicht aus.
Jahrelang hat der Bundesgerichtshof das Recht des Vermieters auf angemessene Verwertung seines Eigentums herangezogen, um Kündigungen von Wohnraummietverträgen auch dann zu ermöglichen, wenn der Eigentümer die Wohnräume anschließend beruflich verwenden will. Diese Ansicht hat sich auf Seiten des Bundesgerichtshofes geändert.
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Im April 2019 wird sich der BGH in zwei Verfahren näher mit den Voraussetzungen der Sozialklausel in §§ 574 ff. BGB (Eigenbedarf) befassen. Die zu verhandelnden Fälle können sie hier nachlesen.
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