Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter immer eine unschöne Angelegenheit. Kommt es zur Kündigung, sind viele Mieter und Eigentümer zudem nicht über ihre Rechte und Pflichten informiert, wenn es um das Anbieten einer möglichen Vergleichswohnung geht. Zunächst muss zwischen

1. zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnungen und
2. während der Kündigungfrist frei werdenden Wohnungen unterschieden werden.

Jahrelang hat der Bundesgerichtshof das Recht des Vermieters auf angemessene Verwertung seines Eigentums herangezogen, um Kündigungen von Wohnraummietverträgen auch dann zu ermöglichen, wenn der Eigentümer die Wohnräume anschließend beruflich verwenden will. In dem Rechtsstreit, den der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 45/16 zu entscheiden hatte, stand dem Interesse des Mieters, der die umkämpfte Wohnung seit mehr als 30 Jahren bewohnt hatte, das Interesse des neuen Vermieters gegenüber, die Wohnräume geschäftlich zu nutzen, weil er im selben Haus bereits Geschäftsräume eingerichtet hatte. Der Eigentümer führte an, dass Erweiterungsbedarf bestehe, den er nur durch den Ankauf der an den späteren Beklagten vermieteten Wohnung decken könne. Ausweichräume stehen ihm nicht zur Verfügung.

Eigenbedarf kann nur dann zu einer berechtigten Kündigung führen, wenn der Vermieter den Wohnraum benötigt. Dies liegt vor, wenn für den geltend gemachten Nutzungswunsch „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ darlegt werden. Dabei besteht keine Verpflichtung des Vermieters unter mehreren für seinen Wohnbedarf in Frage kommenden Wohnungen eine Auswahl nach sozialen oder anderen vergleichbaren Gesichtspunkten vorzunehmen. Er kann grundsätzlich frei wählen. Es kommt also bei der Frage eines berechtigten Interesses wegen Eigenbedarf ausschließlich auf die Interessen des Vermieters an, eine Interessenabwägung mit denen des Mieters unterbleibt. Jene sind (nur) im Rahmen des § 574 BGB (Sozialklausel) zu berücksichtigen.

§ 573 BGB regelt, wann ein Vermieter eine Eigenbedarfkündigung aussprechen darf. Dies ist immer der Fall, wenn er den Wohnraum für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Doch welche Verwandschaftsgrade zählen die Gerichte noch zu den Familienangehörigen und wie definiert der Gesetzgeber "Angehörige des Haushalts"?

Gar nicht so einfach festzustellen, wer zu den Angehörigen gehört! Bild: 61852631 © ollyBild, fotolia.com

Der einfachste Fall ist der Eigenbedarf des Vermieters

Hierzu zählen:

• der Vermieter als "Privatperson",
• ein Mitglied einer Vermietergemeinschaft,
  (ein Teil eines Geschwisterpaares benötigt die Wohnung)
• Mitglieder einer Erben-, Bruchteils- oder Personengesellschaft.
  (Herr und Frau Schmitz haben zusammen mit ihrer Tochter Frau Baader das Haus der Tante geerbt. Zur Verwaltung des Hauses haben sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet, eine Personengesellschaft)

Nicht möglich ist die Eigenbedarfkündigung durch eine juristische Person (GmbH, AG), wenn z.B. der Gesellschafter oder ein Angestellter einer GmbH eine Wohnung benötigt.

Wer ist Familienangehöriger?

Hier richtet sich die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs zum einen nach dem Verwandtschaftsgrad und zum anderen nach der persönlichen Verbundenheit mit dem Vermieter bzw. einer rechtlichen oder moralischen Verpflichtung des Vermieters Unterhalt oder sonstige Fürsorge zu gewähren.

Geht man nach dem Verwandtschaftsgrad, so wird eine Eigenbedarfkündigung regelmäßig bejaht bei:

• Eltern
• Großeltern
• Kindern (auch Stiefkindern)
• Geschwistern
• Neffen, Nichten
• Ehegatten (auch in Trennung befindlich)
• eingetragenen Lebenspartnern
• Enkeln
• Schwiegereltern (außer nach Scheidung)

Verneint wird bis jetzt eine enge verwandtschaftliche Beziehung und damit auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei:

• schwägerschaftlichen Beziehungen
• Cousin, Cousine
• Onkel, Tante
• Großnichten und Großneffen

Hier sind Kündigungen wegen Eigenbedarf durch den Vermieter regelmäßig nur möglich, wenn eine enge besondere Bindung zu den Personen besteht.

Verneint wird ebenfalls eine Eigenbedarfkündigung bei:

• geschiedenen Ehegatten
• geschiedenen Lebenspartner
• ehemalige Lebensgefährten

Wer ist ein "Angehöriger des Haushalts"?

Hierzu gehören Personen, die der Vermieter auf Dauer in seinen Haushalt aufgenommen hat und die mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben ohne einen eigenen Hauhalt zu führen (Bamberger/Roth/Reick § 573 Rn 40). Zu nennen sind hier:

• Pflegekinder
• Lebensgefährten
• Kinder des Lebensgefährten
• Hausangestellte (Pflegepersonen, Haushaltshilfen oder Hausmeister)

Strittig ist es, ob es sich um eine aktuelle Hausgemeinschaft handeln muss bzw. es reicht, wenn die Aufnahme in den Haushalt zum Kündigungstermin aufgrund einer bestehenden Notwendigkeit beabsichtigt ist. Die Richter des Bundesgerichtshofes gaben einer Eigentümerin recht, die glaubhaft darlegen konnte, sie benötige die Wohnung ihrer Mieterinnen zur Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson - eines "Au-pair-Mädchens" - für ihre beiden minderjährigen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter. Da half auch die Sperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung nicht.

Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu privaten Wohnzwecken nutzen will. Hierunter fällt auch die Nutzung als Zweitwohnung oder Ferienwohnung, aber auch der Bedarf wegen Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung.

Eigenbedarfkündigung wegen gewerbliche Nutzung

Das ist nicht mehr so einfach. Der BGH weist darauf hin, dass jeweils intensive und konkrete Einzelfallprüfungen erforderlich sind. Ein Vorrang für Eigentümerinteressen könne hier nicht in generalklauselartiger Form gewährt werden.

Sind die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen gegeben, kann ein Hauseigentümer vermietete Wohnräume in Wohnungseigentum umwandeln (oft auch Teilung genannt) und wenn er dies möchte, die so entstandenen Eigentumswohnungen separat verkaufen.

Auf die Mieter hat der Akt der Umwandlung in Wohnungseigentum zunächst keine Auswirkungen. Der umwandelnde Hauseigentümer kann den Mietvertrag nicht kündigen, er kann keinen neuen Mietvertrag verlangen und er kann die Miete auch nicht mit der Begründung "Umwandlung" neu festsetzen. Interesssant für den Mieter wird eine Umwandlung in Wohnungseigentum dann, wenn die umgewandelte Mietwohnung verkauft werden soll, der Mieter kann dann nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht ausüben.

In unserem Artikel Wie Sie eine Eigenbedarfskündigung formulieren haben wir das Thema Eigenbedarfskündigung aus Vermietersicht beschrieben. Wir erhielten daraufhin viele Anfragen, wie ein Mieter sich denn im Falle einer Eigenbedarfskündiung verhalten soll.

Statistiken über vorgetäuschten Eigenbedarf von Vermietern gibt es keine. Schätzungen zufolge ist jedoch von einer Kündigungswelle von Vermietern in den nächsten Jahren auszugehen, vorangetrieben durch eine Reihe richterlicher Entscheidungen, die Vermietern Recht zugesprochen haben.