Als Vermieter können Sie einem Mieter nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung darlegen können. Ein berechtigtes Interesse liegt regelmäßig vor bei:

• Vertragspflichtverletzungen - Der Mieter verstößt regelmäßig erheblich gegen seine mietvertraglichen Pflichten oder zahlt fortwährend die Miete unpünktlich (BGB 573 Abs. 2 Satz 1)
• Eigenbedarfskündigung - Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder Angehörige
  (BGB 573 Abs. 2 Satz 2)
• Wirtschaftliche Verwertung - Ein altes Mietshaus soll abgerissen und durch einen Neubau ersetzt
  werden (BGB 573 Abs. 2 Satz 3)

Ist der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenen Terminen (z.B. Mai und Juni) mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. Mai und September) mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, kann der Vermieter außerordentlich fristlos, landläufig "fristlos", kündigen. Die gesetzliche Regelung findet sich in
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Was versteht der Gesetzgeber unter "Miete"?

Unter Miete versteht der Gesetzgeber alle vertraglich vereinbarten Zahlungen. Hierunter fällt die Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung, also die Bruttomiete. Sollte in Ihrem Wohnraummietvertrag auch eine Garage oder ein sonstiger Nebenraum (z.B. der mitvermietete Dachboden als Hobbyraum) aufgeführt sein, so fallen die Zahlungen für diese Räume auch unter die Miete. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen vergangener Abrechnungsperioden zählen nicht, da sie keine wiederkehrenden Zahlungen sind.

Die Kündigungserklärung von Mieter oder Vermieter zu einem unbefristeten Wohnraum-Mietverhältnis muss ihren Empfänger spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt (Karenzzeit oder Karenzfrist).

Das Mietverhältnis endet für den Mieter IMMER zum Ablauf des übernächsten Monats, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, 573c BGB.

Sonn- und Feiertage

• Sonn- und Feiertage bleiben bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen unberücksichtigt.

Samstag

• Der Samstag zählt bei der Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen als Werktag, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

Pacta sunt servanda - Verträge müssen eingehalten werden. Dieser alte römische Rechtsgrundsatz gilt auch zwischen Mieter und Vermieter. Besteht ein zeitlich befristeter Mietvertrag oder geht es um die Einhaltung der Kündigungsfrist, müssen sich beide Seiten daran halten. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man als Mieter Kündigungsfristen verkürzen kann, wenn man drei Nachmieter stellt. Dies gilt grundsätzlich (von Ausnahmen abgesehen) nur in den Fällen, in denen dies vertraglich vereinbart wurde. Aber auch dann zählt nur das, was in der Nachmieterklausel ausdrücklich geregelt ist – sofern es nicht fundamentalen Rechtsgedanken widerspricht.

Nachmieterklauseln und Untervermietung

Wichtig ist zunächst die Unterscheidung von echten und unechten Nachmieterklauseln. Bei den echten Nachmieterklauseln ist der Mieter direkt berechtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen. Diese Vertragsklauseln sind jedoch außerordentlich selten. Ebenfalls selten, aber häufiger als echte sind unechte Nachmieterklauseln. Diese räumen dem Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht ein, wenn er eine gewisse Anzahl (meist drei) Nachmieter benennen kann, die dem Vermieter eine zumutbare Fortsetzung des Vertragsverhältnisses garantieren. Vorsicht gilt bei Anfragen des Mieters wegen einer Untervermietung. Oft werden diese nur gestellt, um eine kürzere Kündigungsfrist zu bekommen. Wird eine Untervermietung vom Vermieter ohne rechtlichen Grund abgelehnt, steht dem Mieter nämlich ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 540 Abs. 1 BGB).