Ordentlich, außerordentlich, fristgebunden, fristlos – die gesetzlichen Begriffe, die bei einer Kündigung eine Rolle spielen, sind verwirrend und werden oft verwechselt. Wichtig zu wissen ist Folgendes: Die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen ist in § 573 BGB geregelt. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dafür hat. Dies sind zum Beispiel Eigenbedarf oder Vertragsverletzungen durch den Mieter. Eine Kündigung ist dagegen insbesondere dann unzulässig, wenn sie nur dem Zweck dient, eine Mieterhöhung zu verwirklichen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei der ordentlichen Kündigung gelten die Fristen des § 573c BGB. Diese hängen auch davon ab, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Je länger das Mietverhältnis, umso länger die Kündigungsfrist.
Darf der Mieter die Miete mindern und wenn ja, in welcher Höhe? Darüber wird viel zwischen Mieter und Vermieter gestritten. Haben die Zahlungsrückstände einen gewissen Pegel erreicht, fragen sich viele Vermieter zudem, ob das Mietverhältnis nicht wegen der aufgelaufenen Mietrückstände fristlos gekündigt werden kann. Grundsätzlich gilt: Ist die Mietminderung gerechtfertigt, darf ein Vermieter nicht die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen. Mindert der Mieter jedoch ohne Grund, darf ein Vermieter wegen der zu Unrecht gekürzten Miete bei entsprechendem Zahlungsrückstand fristlos kündigen.
Ein Vermieter kann seinem vertragstreuen Mieter nur in sehr engen Grenzen die Mietwohnung kündigen, § 573 Abs. 2 BGB nennt drei Gründe: Vertragspflichtverletzungen, Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung, auch Verwertungskündigung genannt. Bei der Verwertungskündigung geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Eigentümer durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Die Möglichkeit, durch eine Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen, fällt jedoch nicht unter die Verwertungskündigung.
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