Ein interessantes Urteil des Bundesgerichtshofes zum Thema „fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug“ in Verbindung mit einer gleichzeitigen fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses erwartet uns im September. Kurz zum Hintergrund: Kündigt ein Vermieter seinem Mieter „fristlos“, weil er mit zwei Monatsmieten in Rückstand ist, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden (Schonfrist), die fristgerechte Kündigung steht aber weiter im Raum. Die Gerichte können, zumindest nach Abwägung aller Umstände, der ordentlichen Kündigung mit ihren längeren Fristen zustimmen. Nachdem der Bundesgerichtshof diese Praxis im Jahr 2005 bejaht hatte, war dies für viele Vermieter die übliche Vorgehensweise, um Mieter trotz Ausgleich der Zahlungsrückstände doch noch loszuwerden.
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Ordentlich, außerordentlich, fristgebunden, fristlos – die gesetzlichen Begriffe, die bei einer Kündigung eine Rolle spielen, sind verwirrend und werden oft verwechselt. Wichtig zu wissen ist Folgendes: Die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen ist in § 573 BGB geregelt. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dafür hat. Dies sind zum Beispiel Eigenbedarf oder Vertragsverletzungen durch den Mieter. Eine Kündigung ist dagegen insbesondere dann unzulässig, wenn sie nur dem Zweck dient, eine Mieterhöhung zu verwirklichen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei der ordentlichen Kündigung gelten die Fristen des § 573c BGB. Diese hängen auch davon ab, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Je länger das Mietverhältnis, umso länger die Kündigungsfrist.
Darf der Mieter die Miete mindern und wenn ja, in welcher Höhe? Darüber wird viel zwischen Mieter und Vermieter gestritten. Haben die Zahlungsrückstände einen gewissen Pegel erreicht, fragen sich viele Vermieter zudem, ob das Mietverhältnis nicht wegen der aufgelaufenen Mietrückstände fristlos gekündigt werden kann. Grundsätzlich gilt: Ist die Mietminderung gerechtfertigt, darf ein Vermieter nicht die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen. Mindert der Mieter jedoch ohne Grund, darf ein Vermieter wegen der zu Unrecht gekürzten Miete bei entsprechendem Zahlungsrückstand kündigen:
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