Nutzt ein Mieter seine Wohnung auch für eine berufliche Tätigkeit (egal ob freiberuflich, mit Gewerbeschein oder im Homeoffice), kann der Vermieter dies als vertragswidrige Nutzung der Mietsache ansehen und den Mieter auffordern dies zu unterlassen und wenn er keine Einsicht zeigt, das Mietverhältnis kündigen. Es gibt es jedoch einige Ausnahmen, die ein Vermieter höchstrichterlich zu dulden hat.

Das sagt der BGH zu einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung
Welche beruflichen Tätigkeiten müssen Vermieter dulden?
Vorsicht bei der Anmietung zu Wohn- und Geschäftszwecken!
Was tun, wenn der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Wohnung untersagt?
Achtung Eigentumswohnung
Kommunale Vorgaben bei gewerblicher Nutzung einer Wohnung
Fazit: Offen kommunizieren, Details absprechen und umsichtig handeln

Das sagt der BGH zu einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung

Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden.

Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung ((Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12; Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08).

Welche beruflichen Tätigkeiten müssen Vermieter dulden?

• Journalist, Schriftsteller, Lektor, Übersetzer
• Angestellter im Homeoffice
• Lehrer beim Vorbereiten von Unterricht
• Call-Center-Mitarbeiter
• Gutachter
• Programmierer

Was viele unterschätzen: Auch die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse auf dem Klingelschild oder im Impressum der Webseite kann schon für Ärger sorgen, wie ein Kölner, der nebenberuflich als Hochzeitsfotograf arbeitete, erfahren musste.

Was ist eine „nach außen in Erscheinung tretende Weise“?

Ihre berufliche Tätigkeit ist nach außen für ihre Mitmenschen sichtbar, hörbar, fühlbar.

• Die Wohnanschrift wird als Geschäftsadresse genutzt.
• Es herrscht reger Publikumsverkehr.
• Sie beschäftigen Angestellte in der Wohnung.
• Sie erhalten regelmäßig größere Warenlieferungen.

Treffen mehrere dieser Faktoren zusammen, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Vermieter seine Erlaubnis versagen wird und auch kann. Haben sie ohne Zustimmung mit ihrer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung begonnen, drohen Abmahnung und Kündigung des Wohnraummietvertrages.

Mit offenen Karten spielen: Um mögliche Unstimmigkeiten zu umgehen und einer Abmahnung oder Kündigung entgegenzuwirken, sollten sich Mieter und Vermieter über den Umfang der gewerblichen Nutzung austauschen und dies im Mietvertrag vertraglich festhalten.
Vorsicht ist besser als Nachsicht: Wer eine Wohnung neu anmietet und dabei im Hinterkopf hat, dass er den Wohnraum teilweise beruflich nutzen möchte, sollte diesen Aspekt frühzeitig mit dem Vermieter klären und den Umfang und die Art der Tätigkeit in den Mietvertrag konkret aufnehmen.
Nicht nur die Wohnung zählt: Auch wenn Berufsausübung in der Garage oder einem Kellerraum ausgeführt werden soll, müssen Mieter die entsprechende Erlaubnis einholen.

Prinzipiell gilt, dass Vermieter und Mieter individuelle Regelungen zur Nutzung der Mietsache miteinander treffen dürfen. Je nach Wohnsituation und Tätigkeit können diese ganz unterschiedlich ausfallen. Ein paar Beispiele sollen als Anregung dienen, wie Mieter und Vermieter damit umgehen können:

Architektenbüro
Ein Architekt nutzt einen Raum der Zwei-Zimmer-Wohnung als Büro und empfängt gelegentlich Besuch von Kunden. Damit diese nicht in seinem Schlaf-Wohnraum auf ihn warten müssen, bittet er den Vermieter darum, einen kleinen Wartebereich im Hausflur einrichten zu dürfen.

Versandhandel
Eine Studentin bessert sich ihr Bafög mit einem Online-Vertrieb von Spielwaren auf. Sie möchte den Versand in ihrem Keller vorbereiten und mietet einen zweiten Kellerraum dazu an. Der Paketservice kommt regelmäßig zur Abholung vorbei. Die Mieterin installiert in Absprache mit dem Vermieter eine Funkklingel, die gleichzeitig in ihrer Wohnung und im Kellerraum einen Signalton abgibt.

Fahrrad-Reparatur
Ein handwerklich begabter Mieter möchte nebenberuflich Reparaturleistungen für Fahrräder anbieten und zu diesem Zweck einen Kellerraum nutzen. Der Vermieter lehnt den Wunsch ab, weil die Geräuschbelästigung der anderen Mieter zu hoch ist. Alternativ schlägt er ihm die Nutzung einer abseits gelegenen Garage mit Stromanschluss vor. Er darf ein Schild an der Straße anbringen, das zu der Werkstatt-Garage weist.

Vorsicht bei der Anmietung zu Wohn- und Geschäftszwecken

Mieten sie eine Wohnung oder ein Gebäude an und vereinbaren sie eine Nutzung zu Wohn- und Geschäftszwecken, kann es problematisch werden. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Diese Zuordnung hat unter anderem erhebliche Auswirkungen auf die Kündigung des Mietverhältnisses. Entweder richtet sie sich nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder die Kündigung richtet sich nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete.

Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Dabei ist auch hier maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen (BGH, 9. Juli 2014, VIII ZR 376/13).

Was tun, wenn der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Wohnung untersagt?

• Dann bleibt ihnen nur der Weg über die Gerichte. Denn ob die Zustimmung vom Vermieter erteilt werden muss oder nicht, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Sie müssen ihren Vermieter auf Zustimmung verklagen und haben dann vor Gericht darzulegen und zu beweisen, dass bei gewerbliche Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter erfolgen als bei einer üblichen Wohnnutzung.
• Sie mieten geeignete Gewerberäume an.
• Sie kündigen die Wohnung und suchen ein geeignetes Objekt für ihr Vorhaben.

Achtung Eigentumswohnung

Ist ihr Vermieter Wohnungseigentümer, müssen oft auch die übrigen Eigentümer mit einbezogen werden. So manche Gemeinschaftsordnung untersagt die gewerbliche Nutzung der Wohnung.

So vermietete ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung an eine Tagesmutter, dagegen wehrten sie die übrigen Eigentümer und der BGH gab ihnen recht. Er entschied, dass die Tätigkeit als Tagesmutter die Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in der Wohnung sei. Damit widersprach sie der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft, die eine gewerbliche Nutzung untersagte. Denn ein Mieter darf die Wohnung nicht in einem weiteren Umfang nutzen, als dies der jeweilige selbstnutzende Eigentümer dürfte (BGH, Urt. v. 13.07.2012, Az.: V ZR 204/11).

Kommunale Vorgaben bei gewerblicher Nutzung einer Wohnung

Auch wenn sie den Segen des Vermieters haben, müssen sie je nach Vorhaben auch die baurechtlichen Bedingungen des jeweiligen Wohngebiets beachten. Die Vorgaben für die bauliche Nutzung eines Geländes, gibt die Baunutzungsverordnung vor, welche die Bebauungspläne der einzelnen Gemeinden konkretisiert. Unter anderem enthält die Baunutzungsverordnung Bestimmungen, die sich auf die Bauweise sowie die Art der baulichen Nutzung beziehen. Die Arten der baulichen Nutzung reichen von allgemeinen Wohngebieten, Industriegebieten und Mischgebieten bis hin zu Gebäuden, die vorwiegend zur gewerblichen Nutzung vorgesehen sind.

Ist das Wohngebiet, in dem sich eine angemietete Wohnung befindet, ein allgemeines Wohngebiet oder als solches im Bebauungsplan der Gemeinde festgelegt, ist die gewerbliche Nutzung der Wohnung in der Regel untersagt. Ist nur ein teilgewerblicher Gebrauch in Planung, ist dieser zwar auch erlaubnispflichtig, aber häufig reicht es, die teilgewerbliche Nutzung zum Beispiel beim Bauamt der Kommune oder anderen zuständigen Stellen anzumelden. Die Zustimmung zu einer teilgewerblichen Nutzung richtet sich dabei nach der geplanten Nutzung. Ein Homeoffice-Arbeitsplatz wird keine Probleme bereiten, verarbeitendes Gewerbe hat es schwer.

Da die reinen Wohngebiete baurechtlich den höchsten Schutzanspruch vor jeder Störung durch gewerbliche Tätigkeit genießen, ist dort jede Nutzung unzulässig, von der nach dem Typ der Tätigkeit störende Auswirkungen auf die Nachbarschaft grundsätzlich nicht ganz auszuschließen sind. Die gewerbliche Nutzung gestaltet sich deshalb innerhalb einer Wohnung oder einer Wohnfläche, welche nach dem Bebauungsplan einem „reinen Wohngebiet“ angehört, schwieriger. Selbst „nicht störende“ Tätigkeiten sind außerhalb der Wohnungen sind oft untersagt. Es existieren jedoch Ausnahmeverordnungen, so sind zum Beispiel in Einzelfällen Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe erlaubt, die dem täglichen Bedarf der Bewohner dienen.

In einigen Gemeinden findet auch das so genannte Zweckentfremdungsverbot Anwendung, dieses soll der zweckentfremdeten Nutzung von Mietwohnungen – zum Beispiel als Ferienwohnung oder zu rein gewerblichen Zwecken – entgegenwirken. Dieses Gebot besteht unter anderem in verschiedenen Stadtgebieten Heidelbergs, Freiburgs oder auch Berlins und soll vor allem in den Gebieten, die Schwierigkeiten haben die Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum für reine Wohnzwecke zu versorgen, für freie Wohnflächen sorgen. Regelt also ein Zweckentfremdungsverbot die Bedingungen für die Wohnungsvermietung, muss eine geplante gewerbliche Nutzung von den jeweiligen Bezirksämtern zunächst genehmigt werden.

Fazit: Offen kommunizieren, Details absprechen und umsichtig handeln

Der Frieden in der Hausgemeinschaft bleibt gewahrt, wenn gewerbliche Tätigkeiten keine negativen Konsequenzen für die anderen Mietparteien haben. Dieser Aspekt sollte unbedingt berücksichtigt werden, um langfristig gut zusammenleben zu können. Mietern ist zu raten, dass sie sich frühzeitig mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, wenn sie die berufliche Nutzung ihrer Wohnung planen. Vermieter können bereits beim Bewerbungsgespräch um die Wohnung den Punkt der gewerblichen Nutzung ansprechen, um bei Bedarf bereits im Vorfeld die möglichen Konsequenzen zu besprechen.