Deutsches Mietrecht

Untervermietung: Diese Fragen darf der Vermieter stellen – diese nicht

Ein Telefonanruf aus der Hausverwalter-Praxis: Die Mieterin meldet den Einzug einer Bekannten und auf unsere Nachfrage, wie die Person denn heißt, kommt: "Das geht sie nichts an!". Vorab um Zustimmung gebeten hatte sie auch nicht. Viele Leser können sich vorstellen, wie begeistert ich auf diese Aussage reagiert habe und erst einmal auf stur schaltete.

BGH: Untervermietung ohne Gewinn – Klarstellung aus Karlsruhe

Karlsruhe, 28. Januar 2026 – Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer grundsätzlichen Entscheidung (Az. VIII ZR 228/23) klargestellt, dass Mieter ihre Wohnung zwar untervermieten dürfen, aber nicht mit Gewinnerzielungsabsicht. Untervermietung dient dem mietvertraglichen Gebrauch, nicht der Einkommensmaximierung.

Der Untermieter zieht nicht aus und nun?

Untervermietung läuft oft nach dem Motto: „Du ziehst nächsten Monat aus!“ Und meistens passt es auch – bis es plötzlich nicht mehr passt.

Der Kündigungstermin ist vorbei, das Zimmer ist immer noch bewohnt, und irgendwo zwischen Zahnbürste und Kleiderschrank dämmert dem Hauptmieter: „Der zieht gar nicht aus.“

Was dann folgt, ist selten ein juristischer Plan. Es ist eher eine Mischung aus Ungeduld, Ärger – und der leisen Hoffnung, dass man das irgendwie selbst regeln kann.

Nebenkosten bei Untervermietung eines Zimmers – wer zahlt was?

Untervermietung läuft oft nach dem Motto: „Du bekommst das Zimmer, ich bekomme den Mietzuschuss, und über den Rest reden wir später.“ Das „später“ kommt dann zuverlässig, wenn die erste Betriebskostenabrechnung des Vermieters ins Haus flattert – oder wenn der Untermieter plötzlich fragt, warum er eigentlich für den Strom der Waschmaschine mitbezahlt, obwohl er „nur zweimal im Monat“ wäscht.

Mieterhöhung bei Untervermietung eines Zimmers – was ist erlaubt?

Die Kaltmiete steigt. Die Nebenkosten explodieren. Und irgendwo zwischen Kühlschrank und Badewanne wohnt noch ein Untermieter.
Da liegt der Gedanke nahe: „Dann muss der eben auch mehr zahlen.“

Hinweis: So logisch sich das anfühlt – rechtlich ist es leider nicht ganz so einfach.
Denn bei der Untervermietung eines Zimmers gelten andere Spielregeln als bei der klassischen Mieterhöhung durch den Vermieter.

Schauen wir uns das Schritt für Schritt an.

Untervermietung & Steuern: 520-€-Freigrenze, Abzüge & Airbnb einfach erklärt

Als die Sandkastenfreundin plötzlich zum Studieren nach Köln kam und bei Ihnen einziehen wollte, wirkt es zunächst simpel: Sie teilen sich die Miete – fertig. Spätestens beim zweiten Kaffee tauchen aber die Fragen auf: Darf ich das einfach so? Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters? Und muss ich das beim Finanzamt angeben?

Dübellöcher im Bad: Wann Bohren erlaubt ist – und wann es teuer wird

Kaum ein Raum wird im Alltag stärker beansprucht als das Bad – und kaum ein Raum sorgt bei der Wohnungsrückgabe für mehr Streit. Besonders das Bohren in Fliesen ist ein Dauerbrenner zwischen Mietern und Vermietern. Die entscheidende Frage: Was ist erlaubt – und wann wird es teuer?

🎧 Keine marktgerechte Miete?

So verhandeln Sie den Kaufpreis mit dem Aufholrechner!

Neu bei Deutsches Mietrecht

Untervermietung: Diese Fragen darf der Vermieter stellen – diese nicht

BGH: Untervermietung ohne Gewinn – Klarstellung aus Karlsruhe

Kameraüberwachung und Immobilien – ein rechtliches Spannungsfeld

Der Untermieter zieht nicht aus und nun?

Nebenkosten bei Untervermietung eines Zimmers – wer zahlt was?

Top 5 Deutsches Mietrecht

Das sollten Mieter bei der Wohnungskündigung beachten!

Betriebskostenverordnung (BetrKV) Aktuelle Fassung 2026

Wann darf der Vermieter in die Mietwohnung?

Musterschreiben Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete

Vermieter: Vorlage zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages

🎧 Nein zur Mieterhöhung?
Kann der Vermieter einfach kündigen?

Aktuell wird gelesen

aktuelle Urteile

Bei Auszug muss die Tapete nicht entfernt werden

Mietvertragsklauseln, die den Mietern die Entfernung der Tapeten bei Auszug aus der Wohnung vorschreiben, sind ungültig. Das gilt zwei aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zufolge auch in Fällen, in denen Mieter die Tapete nicht übernommen, sondern selbst angebracht haben. Derartige Vorschriften seien unangemessen, weil Mieter selbst dann zum Abreissen der Tapeten gezwungen seien, wenn diese noch in gutem Zustand seien.