Winterdienst und Kostentragung
Durch einen Blick in den Mietvertrag, die Hausordnung oder die Abrechnung kann der Mieter prüfen, ob er im Winter a) zu Schneeschaufel und Besen greifen muss und b) über die Betriebskostenabrechnung zahlen muss. Denn, wurde nichts zur Betreibskostentragung vereinbart, sieht es gut aus und sie sind zumindest nicht für die Bezahlung zuständig.
Betriebskosten wurden vereinbart, da steht aber nichts zum Winterdienst
In der Betriebskostenverordnung sind die Kosten für den Winterdienst und die Schnee- und Eisbeseitigung nicht explizit aufgeführt , sie gehören nach ständiger Rechtsprechung jedoch unter die Nummer acht der Betriebskosten (Straßenreinigung) und sind somit umlagefähig.
Bezahlen muss ich, aber muss ich auch räumen und streuen?
Der Vermieter kann die Pflicht zu räumen und zu streuen individualvertraglich auf einzelne Mieter abwälzen, wie es ein Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Mai 2006 (Az. 2 O 324/06) bestätigt hat.
Eine ausdrückliche Vereinbarung muss dabei entweder im Mietvertrag enthalten sein oder in der Hausordnung stehen, wenn diese Bestandteil des Mietvertrages ist. Ein allgemeiner Aushang im Treppenflur genügt laut Urteil des L andgerichts Karlsruhe nicht
Er kann auch vertraglich festlegen, ob er die Mietergemeinschaft insgesamt oder einen einzelnen Mieter zum Schneeräumen und Streuen verpflichtet. Eine stillschweigende Regelung oder einen Grundsatz, wonach insbesondere die Erdgeschossmieter für den Winterdienst zuständig sind, gibt es nicht (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 123/87; LG Stuttgart, Az.: 5 S 210/87).
Räumpflichtige Mieter, die aus beruflichen Gründen keine Zeit zum Schneeschieben haben oder eine Urlaubsreise unternehmen, müssen sich um eine Vertretung kümmern. Dies gilt auch im Krankheitsfall.
Vermieter bleibt in der Verantwortung
Selbst dann, wenn die Winterpflichten wirksam auf einen oder alle Mieter des Hauses übertragen worden sind, bleibt er in der Verantwortung. Ein Vermieter muss zumindest stichprobenartig kontrollieren, ob die Mieter ihre Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllen. Dasselbe gilt für den Fall, dass der Hauseigentümer einen gewerblichen Winterdienst beauftragt hat. Kann er im Zweifelsfall nicht nachweisen, dass er seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist, muss er für Schäden haften, die auf eine nicht ordnungsgemäße Schneeräumung zurückzuführen sind.
Material ist zu stellen
Darüber hinaus hat der Vermieter Granulat oder Sand zum Streuen sowie Schneeschieber und Besen zur Verfügung zu stellen. Die Kosten dafür beziehungsweise für einen gewerblichen Winterdienst darf der Hauseigentümer auf die Mieter umlegen.
Keine Vergabe an Dienstleister, wenn der Winterdienst in Eigenregie durchgeführt wird
Führen die Mieter den Winterdienst in Eigenregie durch, darf der Vermieter den Winterdienst nicht ohne triftige Gründe an einen externen Dienstleister vergeben, wenn die Mietergemeinschaft den Dienst ohne Beanstandungen jahrelang reibungslos durchgeführt hat. Auch dann nicht, wenn der Mietvertrag den Vermieter berechtigt, den Winterdienst in anderer Weise zu regeln, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint (AG Dortmund, Urteil v. 19.9.2011, 414 C 5891/11).
Was ist zu tun?
Nicht nur der Bürgersteig vor dem Haus, auch der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Mieterparkplätzen müssen gefegt und gestreut werden. Außerdem sind Hydranten von übermäßigem Schnee zu befreien sowie Zugänge zu Telefonzellen und Notrufsäulen frei zu halten. An Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel oder Fußgängerüberwegen muss zudem mehr als der sonst übliche Streifen von 1,00 bis 1,20 Meter Breite geräumt werden. Für Bürgersteige gilt die Faustregel, dass zwei Passanten aneinander vorbei gehen können müssen. Bei selten benutzten Zugangswegen auf einem Privatgrundstück genügt ein halber Meter (OLG Frankfurt, Az. 23 U 195/00).
Uhrzeiten und Häufigkeit
Schneien kann es zwar die ganze Nacht lang - gefegt werden muss trotzdem nur tagsüber. Wer die Verantwortung zur Räumung trägt, muss sich betreffs der Räumungszeiten nach den Bestimmungen der lokalen Straßenreinigungssatzung richten. Normalerweise muss ab 7 Uhr morgens bis 21 Uhr, je nach Region auch bis 22 Uhr abends, dafür gesorgt sein, dass gefegt und gestreut wird - mit Bezug auf ein Urteil des Landesgerichts Köln (LG Köln, Az. 1 S 3/94, WM 94, 107). An Sonn- und Feiertagen beginnt die Winterpflicht oft ein oder zwei Stunden später.
Bei anhaltendem Schneefall reicht es nicht aus, einmal früh morgens zu fegen und zu streuen. Stattdessen ist es erforderlich, immer wieder neu zu räumen und durch Sand die Gefahr des Ausrutschens zu verringern (Kammergericht Berlin, Az. 14 U 159/02). Permanentes Räumen ist nicht notwendig, aber sobald der Schneefall unterbrochen ist, muss der Verpflichtung wieder nachgegangen werden. Es sollte lieber einmal mehr als zu wenig geräumt werden. Denn die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Schnee- und Eisbeseitigungspflicht. Erst bei außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie ununterbrochenem, gefrierendem Regen, bei denen wiederholtes Streuen sinn- oder zwecklos ist, muss nicht mehr gestreut werden.
Die Hausordnung, was darf der Vermieter bestimmen?
Die Hausordnung fristet oft ein Schattendasein, dabei können in ihr Rechte und Pflichten der Mieter sinnvoll ausgestaltet werden.
Vermieter haftet nicht automatisch bei Schäden durch Dachlawinen
Rutscht tatsächlich eine Person auf dem Gehweg aus und verletzt sich, weil die Streupflicht vernachlässigt wurde, so können erhebliche Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen auf den Vermieter beziehungsweise Mieter zukommen. Je nachdem, wer zum Winterdienst verpflichtet war, tritt entweder die Haus- und Gebäudeversicherung des Vermieters oder die private Haftpflichtversicherung des Mieters ein.
Dies ist nicht automatisch der Fall, wenn ein Passant von Schneemassen getroffen wird, die vom Dach rutschen. Zwar haben Hausbesitzer eine Verkehrssicherungspflicht, doch was das konkret bedeutet, ist je nach Region unterschiedlich. In Gebieten mit viel Schneefall haften im Schadensfall der Hausbesitzer oder seine Haftpflichtversicherung, wenn Dächer nicht mit Schneefanggittern abgesichert sind. In anderen Regionen, wo für gewöhnlich wenig Schnee fällt und Schneefanggitter in der Regel nicht notwendig sind, muss jeder Verkehrsteilnehmer bei außergewöhnlich starkem Schneefall selbst zur Schadensvermeidung beitragen.
