Wasserkosten, Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung bei einer Pauschale


Sie haben mit ihrem Mieter eine Betriebskostenpauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart oder noch eine Teil- / Inklusivmiete, in der auch die Kosten des Frischwassers enthalten sind und nun möchten sie die Wasserkosten nach tatsächlichem Verbrauch abrechnen. Wie vorgehen?

Der Gesetzgeber sagt, dass die Kosten, die bisher in der Pauschale oder Miete enthalten sind, entsprechend herabzusetzen sind. Nur, sie wissen nicht, wie hoch der Anteil der Wasserkosten ist, dafür haben sie ja schließlich eine Pauschale oder Inklusivmiete vereinbart.

Nun denken sie sich: Ich nehme einfach die angefallenen Kosten für das Frischwasser, teile diese durch die Gesamtwohnfläche des Hauses und multipliziere den Wert mit der Wohnfläche des Mieters. Voilà, habe ich den Verbrauch!

 

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

 

So einfach geht es leider nicht!

Eine Umstellung der Mietstruktur auf eine (teilweise) verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur zulässig, wenn die umzustellenden Kosten zum Zeitpunkt der Umstellung konkret ermittelt und aus der Pauschale oder Teil-/Inklusivmiete herausgerechnet werden. Der Vermieter muss eine inhaltlich richtige Erklärung über die verbrauchsabhängige Abrechnung von Betriebskosten vor Beginn des Abrechnungszeitraums abgeben (AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 25.11.2003, 19 C 175/03)

Sie können also nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Wenn sie den Wasserverbrauch zukünftig verbrauchsabhängig abrechnen möchten, müssen sie den Verbrauch ZUVOR ermitteln.

  1. Lassen sie bei ihrem Mieter eine Wasseruhr einbauen.
  2. Messen sie den individuellen Jahresverbrauch.
  3. Informieren sie den Mieter, dass die Wasserkosten zukünftig nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden und der ermittelte Verbrauch nun als Vorauszahlung behandelt und zu zahlen ist, und erläutern sie ihrem Mieter vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode die Berechnung der neuen Miete und Vorauszahlung.

Beispiel Betriebskostenpauschale

Jährliche Betriebskostenpauschale

2.400,00 Euro

2013

Einbau von Wasseruhren & Benachrichtigung der Mieter

2014

Ermittlung des individuellen Jahresverbrauchs:

600,00 Euro

01.01.2015

Neue Betriebskostenpauschale:

1.800,00 Euro

01.01.2015

Vorauszahlung Frischwasser jährlich:

Vorauszahlung Frischwasser monatlich:

600,00 Euro

50,00 Euro

31.12.2015

Erste verbrauchsabhängige Wasserabrechnung:

700,00 Euro

Nachzahlung:

100,00 Euro

 

 


Betriebskosten

Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten...

Betriebskosten

Wenn Zahlungsrückstände bestehen, greifen Vermieter auch schon einmal zu drastischen Methoden. Der Schuß geht meistens nach hinten los. Ein Göttinger Mieter kam mit seinen...


 

Praxisfrage: Ich habe noch zwei alte Mietverträge mit „Teilinklusivmieten“ die noch aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 stammen. Ich möchte nun Wasseruhren einbauen lassen, kann ich, obwohl es sich um Altmietverträge handelt, zukünftig nach Verbrauch abrechnen?

Ja, auch wenn es sich um alte Mietverträge handelt, können sie Ihre Mieter auf § 556a Absatz 2 BGB verweisen. Sie dürfen als Vermieter einseitig erklären, dass diese Kosten zukünftig nach dem erfassten Verbrauch berechnet werden, und können nach dem obigen Verfahren den Kostenanteil herausrechnen (BGH, Urteil vom 21.09.2011, Az. VIII ZR 97/11).

Fazit:

  • Ein Vermieter kann die Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten auch ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.
  • Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.
  • Die umzustellenden Kosten des Frischwassers müssen zum Zeitpunkt der Umstellung konkret ermittelt und aus der Betriebskostenpauschale oder Teil-/Inklusivmiete herausgerechnet werden. Der Vermieter muss eine inhaltlich richtige Erklärung über die verbrauchsabhängige Abrechnung von Betriebskosten vor Beginn des Abrechnungszeitraums abgeben.

 


 

Betriebskosten

Ein Mieter ist berechtigt, bei einem nicht unerheblichen Wohnungsmangel einen Teil der Miete einzubehalten, bis der Mangel behoben ist. Dies hat auch Auswirkungen auf die...

Betriebskosten

Die Nebenkosten waren bei Vertragsabschluss sehr günstig und nach der ersten Abrechnung kam die böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung? Kann ein Mieter die Zahlung verweigern und auf den...

Betriebskosten

Ein Vermieter muss die Wasserkosten nach Verbrauch abrechnen, wenn Einzelzähler zur Messung des individuellen Verbrauchs in jeder Mieteinheit eingebaut wurden oder wenn es im Einzelfall zu einer...


 

betriebskostenverordnung aktuelle fassung

Betriebskosten

Die Umlage der Gebäudeversicherung muss zumindest indirekt im Mietvertrag enthalten sein. Bildquelle: @ Scott Graham / Unsplash.com Es gibt wohl eine Streitigkeit, die zwischen Mietern und...

Betriebskosten

Eine ungeordnete Zusammenstellung der Betriebskosten mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Dabei unterscheidet die...

Betriebskostenarten

Zur Nr. 3 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören die Kosten der Entwässerung, die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht...

Cover zum Buch Betriebskostenabrechnung Schritt für Schritt

link zur betriebskostenverordnung

abc der betriebskosten

aktuelle Urteile

Bei Auszug muss die Tapete nicht entfernt werden

Mietvertragsklauseln, die den Mietern die Entfernung der Tapeten bei Auszug aus der Wohnung vorschreiben, sind ungültig. Das gilt zwei aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zufolge auch in Fällen, in denen Mieter die Tapete nicht übernommen, sondern selbst angebracht haben. Derartige Vorschriften seien unangemessen, weil Mieter selbst dann zum Abreissen der Tapeten gezwungen seien, wenn diese noch in gutem Zustand seien.

Weiterlesen ...

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

Link zur aktuellen Betriebskostenverordnung

betriebskostenabrechnung 1 336 280

amazon buero 336x280

Empfehlungen von Google