Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, so greift diese Rechtsänderung für alle Beteiligten ein. Die Mieter sind nicht sogleich von der Wohnungslosigkeit bedroht. Das Mietrecht sieht mit dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) für bestehende Mietverträge auch bei Eigentumserwerb des Vermieters einen Schutz vor.
Es gibt darüber hinaus zwei wichtige Schutzvorschriften, die im Umwandlungsfall gelten: die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) und das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB). Beide Vorschriften schlagen sich auch in den Überlegungen der Eigentümer nieder, die ihren Bestand aufteilen wollen.

Sperrfristen zwischen drei und zehn Jahren

Wird eine Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an einen Dritten verkauft, kann der Erwerber laut § 577a Abs. 1 BGB frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. In Gemeinden mit angespannter Wohnungslage verlängert sich diese Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre. In Berlin, München und weiten Teilen Baden-Württembergs gilt die zehnjährige Frist flächendeckend, wie das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg bestätigt (In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten kann die Kündigungssperrfrist durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden). Für Eigentümer, die einen bestehenden Bestand rechtssicher aufteilen und einzeln veräußern möchten, ist die frühzeitige Prüfung dieser Fristen unverzichtbar. Spezialisierte Dienstleister wie professionelle Aufteiler für Mehrfamilienhäuser übernehmen dabei die notarielle Teilungserklärung nach § 8 WEG, koordinieren die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG und begleiten die Eintragung im Grundbuch.

Seit 2013 greift die Sperrfrist auch dann, wenn ein Mietshaus ohne vorherige Aufteilung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wird. Dieses als „Münchener Modell" bekannte Umgehungsgeschäft wurde durch § 577a Abs. 1a BGB erfasst. Der BGH stellte 2025 klar, dass eine GmbH & Co. KG diese Schutzfrist nicht auslöst, da sie nicht als Personengesellschaft im engeren Sinne gilt (BGH, Urteil vom 05.03.2025, VIII ZR 161/24).

Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Neben der Kündigungssperre steht Mietern beim erstmaligen Verkauf der umgewandelten Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Nach § 577 BGB kann der Mieter zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, die zwischen Vermieter und einem Dritten vereinbart wurden. Der Vermieter ist verpflichtet, den vollständigen Vertragsinhalt mitzuteilen und über die Ausübungsfrist zu informieren. Diese beträgt zwei Monate ab Zugang der Mitteilung und ist als Ausschlussfrist ausgestaltet. Der BGH hat mit Urteil vom 21. Mai 2025 (VIII ZR 201/23) entschieden, dass das Vorkaufsrecht auch bei der Umwandlung in Teileigentum greift. Ausgenommen bleiben Verkäufe an Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder des Vermieters. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist vor Eintritt des Vorkaufsfalls unwirksam, was der Bundesgerichtshof mehrfach bestätigt hat.

Umwandlungsverordnungen und Genehmigungspflicht

Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 gilt in ausgewiesenen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zusätzlich ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung. Nach § 250 BauGB benötigen Eigentümer bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen eine behördliche Genehmigung, bevor sie Wohnungseigentum begründen dürfen. Die Landesregierungen bestimmen die betroffenen Gebiete durch Rechtsverordnung, aktuell etwa in Berlin, Hamburg und mehreren bayerischen Gemeinden. Ausnahmen bestehen unter anderem, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, mindestens zwei Drittel der Wohnungen an die bisherigen Mieter zu veräußern. Diese Regelung ist bis 2025 befristet, eine Verlängerung wird derzeit auf Bundesebene diskutiert.

Wer eine Aufteilung plant, sollte die Prüfung der örtlichen Verordnungen, die Kalkulation der Sperrfristen und die notarielle Umsetzung frühzeitig koordinieren. Mieter wiederum können ihre Rechte konkret durchsetzen, indem sie die Fristen ab Grundbucheintragung des neuen Eigentümers dokumentieren und im Vorkaufsfall die Mitteilung des Vermieters sorgfältig auf Vollständigkeit prüfen.