Kautionseinbehalt nach Auszug, darf der Vermieter das?

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006).

Darüber stritten Mieter und Vermieterin

Fristgerecht zum 30. Juni 2003 kündigte eine Mieterin ihren Mietvertrag. Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wurden bis zur Kündigung regelmäßig gezahlt und zum Ende des Mietverhältnisses fand eine Zwischenablesung der Zählerstände statt. Soweit hatte alles seine Richtigkeit. Endlich, mit Schreiben vom 1. März 2004 rechnete die Vermieterin die geleistete Kaution nebst Zinsen ab, hielt jedoch zur Überraschung der Mieterin einen Teilbetrag der Kaution in Höhe von 450,00 Euro wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurück. Übetrieben, fand die Mieterin und klagte auf Herausgabe des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Zinsen.

Die Vermieterin liess sich davon nicht beirren und erstellte zwischenzeitlich im Juni 2004 die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2003, es ergab sich eine Nachforderung in Höhe von 263,33 Euro. Sie verrechnete den Nachzahlungsbetrag mit der teilweise einbehaltenen Kaution und überwies den Restbetrag an ihre ehemalige Mieterin. Zuwenig fand die Mieterin, der zurückbehaltene Kautionsanteil in Höhe von 450,00 Euro hätte ihrer Meinung nach verzinst werden müssen. Die Angelegenheit landete schließlich vor dem BGH und das urteilte folgendermaßen:

 

Das sagte der Bundesgerichtshof

Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166).

Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250).

 

Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Mit der Mietsicherheit kann der Vermieter folgende Mietschäden begleichen:

  1. ausstehende Mietzahlungen
  2. ausstehende Zahlungen für die Betriebskosten
  3. erwartete Forderungen aus noch nicht erfolgter Betriebskostenabrechnung
  4. Kosten für Reparaturen durch vom Mieter verursachte Schäden 

Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, sollten Mieter auf ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung achten, am besten mit Hilfe eines aussagekräftigen Übergabeprotokolls. Dann gibt es für den Vermieter keinen Grund, die Rückzahlung der Kaution zu verzögern.


Betriebskostennachzahlungen

Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Abrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Dies sollten auch Mieter bedenken, die die Mietkaution über eine Mietkautionsbürgschaft gestellt haben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Bürgschaft nach Beendigung des Mietverhältnisses sofort zurückzugeben.

Dass der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachprüfbaren - Abrechnung fällig wird, steht dem Recht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten - Betriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen.

Nach alledem waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ihnen zustehenden Frist für die Erteilung der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 einzubehalten. Weder die Dauer des Einbehalts noch dessen Höhe (450,00 Euro) begegnen im Streitfall Bedenken. Auch das Berufungsgericht beanstandet den Einbehalt unter diesen Gesichtspunkten nicht.

Entgegen der Auffassung der Mieterin haben die Mieter die Abrechnung für das Jahr 2003 in angemessener Frist erteilt. Sie haben die Nebenkosten sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode für das Vorjahr abgerechnet und damit auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht überschritten. Dass den Beklagten eine frühere Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2003 möglich und zumutbar gewesen wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Der Vermieter hat es im Allgemeinen nicht, wie die Klägerin meint, in der Hand, die Betriebskosten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode sogleich abzurechnen. Während der noch laufenden Abrechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versorgungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung der Nebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB).

Besteht ein Anspruch auf Verzinsung?

Ein Zinsanspruch der Mieterin hinsichtlich des einbehaltenen Teilbetrages der Kaution seit der Abrechnung besteht nicht. Wird eine Schuld erst nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit fällig, so ist sie erst von der Fälligkeit an zu verzinsen (§ 291 Satz 1, 2. Halbs. BGB).

Im vorliegenden Fall war der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe des anerkannten Betrages im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit am 15. Juni 2004 nicht fällig (oben unter 1). Er wurde erst fällig mit der Erteilung der Betriebskostenabrechnung in der Klageerwiderung, zugleich aber von den Beklagten erfüllt, so dass ein Anspruch der Klägerin auf Rechtshängigkeitszinsen nicht mehr entstehen konnte. Unstreitig hat die Vermieterin den nach der Abrechnung zustehenden Betrag von 186,67 Euro sofort an die Mieterin ausbezahlt.