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Kautionseinbehalt nach Auszug, darf der Vermieter das?

Ein Pärchen plant die neue WohnungDie Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006).

 

Darüber stritten Mieter und Vermieterin

Fristgerecht zum 30. Juni 2003 kündigte eine Mieterin ihren Mietvertrag. Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wurden bis zur Kündigung regelmäßig gezahlt und zum Ende des Mietverhältnisses fand eine Zwischenablesung der Zählerstände statt. Soweit hatte alles seine Richtigkeit. Endlich, mit Schreiben vom 1. März 2004 rechnete die Vermieterin die geleistete Kaution nebst Zinsen ab, hielt jedoch zur Überraschung der Mieterin einen Teilbetrag der Kaution in Höhe von 450,00 Euro wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurück. Übetrieben, fand die Mieterin und klagte auf Herausgabe des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Zinsen.

 

 

Die Vermieterin liess sich davon nicht beirren und erstellte zwischenzeitlich im Juni 2004 die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2003, es ergab sich eine Nachforderung in Höhe von 263,33 Euro. Sie verrechnete den Nachzahlungsbetrag mit der teilweise einbehaltenen Kaution und überwies den Restbetrag an ihre ehemalige Mieterin. Zuwenig fand die Mieterin, der zurückbehaltene Kautionsanteil in Höhe von 450,00 Euro hätte ihrer Meinung nach verzinst werden müssen. Die Angelegenheit landete schließlich vor dem BGH und das urteilte folgendermaßen:

Das sagte der Bundesgerichtshof

Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166).

Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Abrechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters).

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