Die Nebenkosten waren bei Vertragsabschluss sehr günstig und nach der ersten Abrechnung kam die böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung? Kann ein Mieter die Zahlung verweigern und auf den angegebenen Vorauszahlungsbetrag im Mietvertrag pochen? Hierzu bezog der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2004 Stellung.

In der Klage hatte ein Mieter für seine 100m² große Wohnung lediglich 100 Euro monatliche Vorauszahlungen auf die Heizkosten und die sonstigen Betriebskosten gezahlt. Ein viel zu niedriger Betrag, wie die erste Abrechnung zeigte, es standen 1.500 Euro Nachzahlung an. Verständlicherweise war der Mieter entsetzt und verweigerte die Zahlung. Die Klage ging bis vor den Bundesgerichtshof, der dem Vermieter letztendlich Recht gab. 

Der Vermieter darf nur "angemessene Vorauszahlungen" verlangen

Bild © NinaMalyna auf fotolia.comNach § 556 Abs. 2 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch dürfen Vermieter vom Mieter nur angemessene Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Das bedeutet laut Bundesgerichtshof, der Vermieter darf ruhig zu niedrige, aber nicht zu hohe Vorauszahlungen verlangen. Setzt der Vermieter die Kosten zu niedrig an, schädigt er sich nur selbst.

Vorauszahlung befanden die Richter, heißt nur, dass der Vermieter dem Mieter das was er vorausgezahlt hat, bei der Betriebskostenabrechnung am Jahresende gutschreiben muss. Es bedeutet nicht, dass die gezahlte Summe den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag annähernd erreichen muss. Hierauf darf kein Mieter vertrauen.

Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten (BGH 11.02.2004, VIII ZR 195/03). 

Das Urteil ist kein Freibrief für Vermieter

Eine kostendeckende Berechnung der Vorauszahlungen ist oft nicht möglich. Gerade bei den verbrauchsabhängigen Kosten lässt sich nicht sagen wieviel Wasser oder Gas der einzelne Mieter verbrauchen wird und wie hoch deshalb die Vorauszahlung angesetzt werden muss. Allerdings ist die Entscheidung des BGH auch kein Freibrief für Vermieter. Sie sollten mit Zusicherungen oder Lockangeboten bei Abschluss eines Mietvertrages zurückhaltend sein.

Sichert ein Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss eine bestimmte Vorauszahlungshöhe zu, die in der Realität weit übertroffen wird, kann es sich um eine schadenersatzpflichtige Pflichtverletzung handeln, wenn die nachweisbare Zusage sich als falsch erweist.

Tipps für Vermieter

• Setzen sie einen realistischen Vorauszahlungsbetrag für die Nebenkosten an und weisen sie Ihren zukünftigen Mieter darauf hin, dass es zu Nachzahlungen kommen kann. Betriebskostenanpassungen nach oben werden gerne hinterfragt.
• Arbeiten sie nicht mit bewusst niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlungen, die Gerichte können darin eine Pflichtverletzung sehen.
• Nennt der Mieter seine Schmerzgrenze bei den Betriebskosten, vermeiden sie Zusicherungen, die sie nicht einhalten können oder Lockangebote. Auch hier kann eine Pflichtverletzung gesehen werden.
• Zeigen sie den Interessenten die letzten zwei oder drei Betriebskostenabrechnungen 
• Seien sie ehrlich und nennen sie evtl. neu hinzukommende Betriebskosten.

Tipps für Mieter

• Lassen sie sich vom Vermieter die letzten Betriebskostenabrechnung und Bescheinigungen zu den haushaltsnachen Dienstleistungen vorlegen. 
  Welche Nebenkosten werden verbrauchsabhängig abgerechnet? Wie sieht der Umlageschlüssel der übrigen Betriebskosten aus? Wohnfläche, Einheiten oder Personentage?
• Vergleichen sie die letzte Betriebskostenabrechnung mit der Betriebskostenverordnung. Fehlen viele Positionen? Fragen sie nach, ob in naher Zukunft weitere Betriebskostenarten hinzukommen, die noch nicht in der vorgelegten Abrechnung enthalten sind.
• Fragen sie ihren Vormieter oder Vermieter auch nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Vormieter. So können sie die verbrauchsabhängigen Nebenkosten besser einschätzen.
• Nennen sie Ihre Schmerzgrenze und lassen sie sich sich vom Vermieter zusichern, dass die Betriebskosten reell kalkuliert wurden.