Optimales Mietmanagement bei Mängelrügen

Ein Klassiker aus der Mietverwaltung: Die Zentralheizung im Haus stellt zu Beginn der Heizperiode ihren Dienst mit einer Fehlermeldung ein. Bis zum Einbau einer neuen Heizung oder der erfolgreichen Reparatur vergehen zwei Wochen. Einige Mieter und Mieterinnen mindern daraufhin die Miete. Die Bewohnerin der Dachgeschoßwohnung befindet sich während des Heizungsausfalls in Urlaub und kommt erst zurück, als die Zentralheizung wieder läuft. Trotzdem mindert sie während des Urlaubs in gleicher Weise die Miete. Viele Vermieter reagieren darauf mit Unverständnis.

Bei einem Wohnungseinbruch werden Türen oder Fenster aufgebrochen und oft stark beschädigt. In der Wohnung findet der Inhaber häufig weitere Spuren von Verwüstung. Schubladen wurden gewaltsam geöffnet, Regale umgestoßen und Hausrat liegt, wenn er nicht gestohlen wurde, oft stark beschädigt zwischen den Überresten des Mobiliars. Anders als die emotionalen Verletzungen, die der Einbruch hinterlässt, können materielle Schäden bei entsprechender Vorsorge durch Versicherungen abgemildert werden. Schauen wir uns einmal an, wer für die Beseitigung der Schäden und den Ersatz des Hausrates zuständig ist.

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Er kann aber die Kosten für kleine Reparaturen und Bagatellschäden auf den Mieter übertragen. Jedoch nur dann, wenn eine solche Vereinbarung rechtswirksam im Mietvertrag vereinbart wurde und wenn bestimmte Kriterien beachtet werden.

Aus der mietvertraglichen Vereinbarung muss ersichtlich sein, welche Teile der Mietsache unter die Kostentragungspflicht fallen und es dürfen nur solche Teile genannt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH NJW 1989/ 2248). Dazu gehören neben den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung genannten Gegenständen auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Diese Beschränkung ist nach Ansicht des BGH notwendig, da der Mieter hier ohne Verschulden für Schäden an der Mietsache haftet.

Bei Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die im Vertrag bezeichneten Mieträume in einem zur beabsichtigten Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen. Die vertraglich übernommene Verantwortung endet nicht mit der Übergabe der Mieträume, sondern bleibt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages bestehen. Daraus ergibt sich die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die vermieteten Räume von Mängeln aller Art freizuhalten. Die Verpflichtung besteht grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, wen das Verschulden für den Mangel trifft.

Zeigt ein Mieter einen Mietmangel bei seinem Vermieter an und reagiert dieser nicht, stellt sich die Frage des weiteren Vorgehens: Soll der Mieter den Mangel zunächst auf eigene Kosten beseitigen und den Vermieter zur Zahlung eines Vorschusses auffordern? Oder ist es sinnvoller, den Vermieter gerichtlich zur Vornahme der Reparaturen verurteilen zu lassen? Macht es Sinn, den Schaden nicht zu beheben und die Miete zu mindern? Insbesondere das Prozesskostenrisiko bei einem Mietrechtsstreit spielt bei dieser Entscheidung eine maßgebliche Rolle.

1. Die Beweislast gibt den Ausschlag

Grundsätzlich ist der Vermieter zu Reparaturen verpflichtet, damit der Mieter die Wohnung im vertraglich vereinbarten Sinne gebrauchen kann. Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht für Mängel, die der Mieter selbst verursacht hat. Entscheidend ist in einem Prozess die Frage der Beweislast. Dabei geht es immer um Verantwortungsbereiche. Kann der Vermieter beispielsweise belegen, dass der Schaden im Verantwortungsbereich des Mieters entstanden ist, muss der Mieter nachweisen, dass er den mangelhaften Zustand der Sache nicht zu vertreten hat. Im Einzelnen kann diese Frage sehr kompliziert werden – sodass eine Prognose über ein Gerichtsurteil auch von erfahrenen Juristen nicht mit absoluter Sicherheit abgegeben werden kann. Bestimmte Fallkonstellationen sind aber typisch und werden von den Gerichten einheitlich entschieden.