Ein Klassiker aus der Mietverwaltung: Die Zentralheizung im Haus stellt zu Beginn der Heizperiode ihren Dienst mit einer Fehlermeldung ein. Bis zum Einbau einer neuen Heizung oder der erfolgreichen Reparatur vergehen zwei Wochen. Einige Mieter und Mieterinnen mindern daraufhin die Miete. Die Bewohnerin der Dachgeschoßwohnung befindet sich während des Heizungsausfalls in Urlaub und kommt erst zurück, als die Zentralheizung wieder läuft. Trotzdem mindert sie während des Urlaubs in gleicher Weise die Miete. Viele Vermieter reagieren darauf mit Unverständnis.

Bei einem Wohnungseinbruch werden Türen oder Fenster aufgebrochen und oft stark beschädigt. In der Wohnung findet der Inhaber häufig weitere Spuren von Verwüstung. Schubladen wurden gewaltsam geöffnet, Regale umgestoßen und Hausrat liegt, wenn er nicht gestohlen wurde, oft stark beschädigt zwischen den Überresten des Mobiliars. Anders als die emotionalen Verletzungen, die der Einbruch hinterlässt, können materielle Schäden bei entsprechender Vorsorge durch Versicherungen abgemildert werden. Schauen wir uns einmal an, wer für die Beseitigung der Schäden und den Ersatz des Hausrates zuständig ist.

Hausratsversicherung und Gebäudeversicherung, der Unterschied

Ein typischer Fall aus unserer Verwalterpraxis: Die Mieterin meldet einen Kellereinbruch. Die aufgebrochene Kellertür muss repariert werden, die nächste Frage gilt dem Ersatz der gestohlenen Gegenstände. Hierfür wäre doch der Vermieter über seine Gebäudeversicherung zuständig, für die zahle sie ja über die Nebenkostenabrechnung. Ärger und Enttäuschung waren groß, als wir der Mieterin erklärten, dass ihr Hab und Gut weder von der Gebäudeversicherung des Eigentümers noch vom Eigentümer selbst ersetzt wird, nur die zerstörte Kellertür übernimmt die Versicherung des Eigentümers.

Einbruchsschäden können durch die Hausratsversicherung oder eine Gebäudeversicherung abgedeckt sein. Beim Einbruch in eine Mietwohnung ist zunächst die Hausratversicherung des Mieters Ansprechpartner, sie kommt für die Regulierung aller Schäden, die mit dem Hausrat in direkter Verbindung stehen, auf. Dazu gehören auch vom Einbrecher verursachte Schäden an Türen und Fenstern, wenn diese den versicherten Hausrat direkt „umschlossen“ haben.

Eine Gebäudeversicherung schließt der Eigentümer eines Wohnobjekts, also der Vermieter, ab. Grundsätzlich gehört Einbruchsdiebstahl nicht zu den von einer Gebäudeversicherung umfassten Schadensrisiken. Hinsichtlich der bei einem Einbruch häufig vorgefundenen Schäden an Fenstern und Türen des Wohnobjektes besteht allerdings bei den meisten Versicherungen die Möglichkeit, diese Schäden mit einzuschließen. Vermieter benötigen deshalb eine Gebäudeversicherung mit Deckungsschutz für Einbruchschäden, denn nicht jeder Mieter ist hausratversichert. Die Gebäudeversicherung des Vermieters zahlt dann Einbruchsschäden an einzelnen Wohnungen, nicht den gestohlenen oder zerstörten Hausrat, auch nicht, wenn der Mieter nicht versichert ist.

Kann ein Vermieter den Abschluss einer Hausratversicherung verlangen?

Zum Abschluss einer Hausratversicherung ist kein Mieter verpflichtet. Sie ist jedoch neben der privaten Haftpflichtversicherung die wichtigste Versicherung, die jeder Bürger abschließen sollte. Im Schadensfalls (egal ob Feuer, Leitungswasser, Einbruchdiebstahl, Vandalismus, Sturm und Hagel), kommt sie für den Verlust oder die Zerstörung des eigenen Hausrates auf. Es gibt jedoch Ausnahmen, die unter die sogenannten Individualvereinbarungen fallen (z.B. große Aquarien, Hunde, die auf einem Grundstück frei herumlaufen können).

Was muss ich nach einem Einbruch in die Wege leiten?

Ob hausratversichert oder nicht, zunächst muss der Mieter den Einbruch- oder Einbruchversuch der Polizei anzeigen.

Hat der Mieter eine Hausratversicherung abgeschlossen, muss er der Versicherung den vollständigen Schaden, auch Beschädigungen an Türen oder Fenstern, melden. Bei gestohlenen Gegenständen ist dabei das Vorhandensein einer Wertgegenstandsliste, in der alle Hausratgegenstände vermerkt sind, hilfreich.

Wenn sie noch überlegen, ob sich eine solche Versicherung für sie lohnt, sollten sie sich die Zeit nehmen und für ihren Hausrat einmal eine solche Aufstellung anfertigen. Kleidung, Möbel, Kücheneinrichtung, Elektrogeräte - vermerken sie alle beweglichen Gegenstände in ihrer Wohnung mit ihrem Anschaffungswert. Sie werden bei der Addition überrascht sein, wie viel Geld sie für eine Neuanschaffung ausgeben müssen.

Besteht keine Hausratversicherung, kann der Mieter zumindest verlangen, dass die Einbruchsschäden an Fenstern und Türen durch den Vermieter beseitigt werden. Weil es zu seinen mietvertraglichen Hauptpflichten gehört, hat der Vermieter unmittelbar nach dem Einbruch dafür zu sorgen, dass Türen und Fenster der Wohnung wieder verschlossen werden können. Er muss eine Notreparatur veranlassen, sobald die Polizei ihre Ermittlungen am Tatort beendet hat. Wenn der Eigentümer so weitsichtig war, die Gebäudeversicherung um “Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Dritte” zu erweitern, übernimmt die Gebäudeversicherung den Ausgleich für Schäden am Haus, wenn der Mieter nicht versichert ist. Andernfalls muss der Vermieter die Reparaturkosten aus eigener Tasche bezahlen.

Schadensersatz für gestohlene Wertgegenstände kann der unversicherte Mieter weder von seinem Vermieter noch von der Gebäudeversicherung verlangen. Die Kosten der erweiterten Gebäudeversicherung tragen im Regelfall die Mieter, weil sie als Nebenkosten anteilig umgelegt werden.

Wann ist ein Einbruch ein Einbruch?

• Ein Einbruchdiebstahl ist aus versicherungsrechtlicher Sicht nur dann gegeben, wenn eine nichtberechtigte „dritte“ Person in eine abgeschlossene Wohnung oder abgeschlossene Geschäftsräume eingedrungen ist, um dort befindliche Gegenstände zu stehlen. Weil Einbruchsdiebstahl und Vandalismus häufig Hand in Hand gehen, werden auch Vandalismusschäden im Versicherungsrecht zu den Einbruchsschäden gerechnet. Häufig kommt es zu Vandalismus, wenn die Erwartungen der Einbrecher enttäuscht werden und weniger wertvolle, weiter veräußerbare Gegenstände gefunden werden als angenommen.
• Ein Versicherungsfall gilt dann als eingetreten, wenn durch Spuren von Gewaltanwendung nachgewiesen wird, dass ein Einbrecher in Haus oder Wohnung gelangt ist. Fehlen Spuren des gewaltsamen Öffnens an Haustür, Verandatür oder Fenstern, geht die Versicherung davon aus, dass dem Einbrecher das Betreten der Wohnung durch Nachlässigkeit des Inhabers ermöglicht worden sein könnte. Nicht verschlossene Eingangstüren, angeklappte Fenster und leicht zu findende Schlüsselverstecke gelten als Obliegenheitsverletzungen des Geschädigten und führen dazu, dass die Versicherung von der Haftung befreit wird. Das Oberlandesgericht Köln hat deshalb bereits im Jahr 2010 entschieden, dass Hausratversicherungen bei Wohnungseinbrüchen ohne Spuren eines gewaltsamen Eindringens nur dann Schadensersatz leisten müssen, wenn der Versicherte nachweist, dass ihm ein Wohnungsschlüssel gestohlen worden ist.
• Neben der Verpflichtung Türen und Fenster immer sorgfältig zu verschließen, wenn er die Wohnung verlässt, treffen den Versicherungsnehmer bei einem Einbruch noch weitere Obliegenheiten. Dazu gehört es, dass der Bestohlene, nachdem er den Einbruch entdeckt hat, unverzüglich alles tut, was der Polizei die Ermittlungen erleichtert. Wichtig ist es, kurzfristig eine Bestandsliste mit allen Gegenständen, die entwendet worden sein könnten, aufzustellen und der Polizei zur Verfügung zu stellen. Falls Personen mit Diebesbeute festgenommen werden können, soll kurzfristig zu klären sein, ob Wertgegenstände aus der Wohnung des Versicherungsnehmers dabei sind.

Hausratversicherung, die Berechnung des zu ersetzenden Schadens

Für die Sparfüchse der Zeitwert

Hier kann die zu zahlende Versicherungsprämie etwas gesenkt werden. Für die Berechnung des von der Versicherung auszugleichenden Schadens wird der jeweilige Zeitwert der gestohlenen Gegenstände angesetzt. Bei technischen Gegenständen kann der Zeitwert deutlich von dem Kaufpreis abweichen, zu dem sie vor wenigen Jahren angeschafft worden sind. Die ständige Neuentwicklung führt zu schnellem Preisverfall.

Auf der sicheren Seite mit dem Neuwert

Mit dem Neuwert wird der Wiederbeschaffungspreis der versicherten Gegenstände im neuwertigen Zustand bezeichnet. Die Versicherung ist demnach verpflichtet, den Wert zu ersetzen, den der gestohlene Gegenstand hätte, wenn er zum Zeitpunkt des Einbruchs neu angeschafft werden müsste.

Bei Schmuck und Kunstgegenständen ist ein Nachweis des Wertes erforderlich. Gegenstände von hohem ideellen Wert können nur mit dem tatsächlichen Sachwert veranschlagt werden. Für den Ersatz von Urkunden und ähnlichen Dingen, bei denen der Wert sich deutlich vom Materialwert abhebt, werden Pauschalen angewendet.