Wenn im Sommer tagsüber die Zimmertemperaturen steigen und in der Nacht kaum sinken, fragt sich so mancher Mieter - insbesondere Mieter einer Dachgeschosswohnung -, ob es gesetzliche „Höchsttemperaturen“ für eine Wohnung gibt oder ob ein Vermieter ab einer bestimmten Innentemperatur nicht für einen entsprechenden Sonnenschutz sorgen muss.

Bei Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die im Vertrag bezeichneten Mieträume in einem zur beabsichtigten Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen. Die vertraglich übernommene Verantwortung endet nicht mit der Übergabe der Mieträume, sondern bleibt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages bestehen. Daraus ergibt sich die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die vermieteten Räume von Mängeln aller Art freizuhalten. Die Verpflichtung besteht grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, wen das Verschulden für den Mangel trifft.

Sie haben das Gefühl, dass die Wohnung nicht so groß ist, wie im Mietvertrag angegeben? Dann sollten sie die Angaben zur Wohnungsgröße in ihrem Mietvertrag prüfen und die Wohnung nachmessen. Denn die Wohnflächenangabe in einem Mietvertrag ist kein unverbindlicher Wert, sondern sie ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03). Im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche kann dies dazu führen, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt.

Durch Ungeziefer oder Schädlinge kann das Wohnerlebnis auf ganz unterschiedliche Weise gestört werden. Ungezieferbefall in einer Mietwohnung bedeutet zuerst einmal, dass die Möglichkeit zur Wohnnutzung beeinträchtigt wird. Diese Vertragsstörung wird durch die Möglichkeit, die geschuldete Miete zu kürzen, ausgeglichen. Neben Unannehmlichkeiten bei der Wohnnutzung können durch Schädlingsbefall jedoch auch andere, wirtschaftlich spürbare Schäden auftreten. Möbel können durch Nagetiere beschädigt oder durch Holzschädlinge angegriffen werden. Kleidung wird durch Mottenfraß untauglich. Lebensmittel, die von Vorratsschädlingen befallen sind, müssen vollständig entsorgt werden. Ungewollte Kontakte mit Hygieneschädlingen wie Mäusen oder Flöhen können neben Ekelgefühlen sogar vom Arzt konkret feststellbare Gesundheitsschäden auslösen.

Der Fall: Ein über der Wohnung der Mieterin liegendes Dachgeschoss wurde 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut. Da jeder Schritt zu hören war, verlangte die Mieterin 2006 von ihrem Vermieter schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Wohnung. Um ihrem Verlangen Nachdruck zu verleihen, ließ sie ließ 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Die Vermieter reagierten nicht und beriefen sich in der folgenden Gerichtsverhandlung auf Verjährung.

dieb stiehlt wertsachen aus wohnung kleinBei einem Wohnungseinbruch werden Türen oder Fenster aufgebrochen und oft stark beschädigt. In der Wohnung findet der Inhaber häufig weitere Spuren von Verwüstung. Schubladen wurden gewaltsam geöffnet, Regale umgestoßen und Hausrat liegt, wenn er nicht gestohlen wurde, oft stark beschädigt zwischen den Überresten des Mobiliars. Anders als die emotionalen Verletzungen, die der Einbruch hinterlässt, können materielle Schäden bei entsprechender Vorsorge durch Versicherungen abgemildert werden. Schauen wir uns einmal an, wer für die Beseitigung der Schäden und den Ersatz des Hausrates zuständig ist.

ein mieter telefoniert mit seinem vermieterMeldet der Mieter seinem Vermieter einen Mietmangelund dieser reagiert dieser nicht, stellt sich die Frage des weiteren Vorgehens: Soll der Mieter den Mangel zunächst auf eigene Kosten beseitigen und den Vermieter zur Zahlung eines Vorschusses auffordern? Oder ist es sinnvoller, die Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückzahlung zu stellen und den Vermieter gerichtlich zur Vornahme der Reparatur zu verklagen? Vielleicht kann auch einfach nur die Miete gemindert werden, bis der Vermieter sich rührt? Aber, kann der Vermieter irgendwann kündigen, weil die Mietminderungen eine gewisse Summe erreicht haben?

Urteile

Betriebskostenvorauszahlung | Rückforderung nach Auszug

  • Ein Mieter kann bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, zurückverlangen (BGH 9. März 2005 - VIII ZR 57/04).
  • Bei einem bestehenden Mietverhältniss hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet (BGH ZMR 1984).
  • Der Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur geltend machen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11).