Viele Gebäudeversicherungen umfassen auch die Erstattung eines eventuellen Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens. Kürzt die Mieterin die Miete wegen eines Leitungsrohrbruches oder eines Wohnungsbrandes in der Mietwohnung, bekommt der Vermieter neben den Kosten der Schadensbeseitigung auch diesen Mietausfall von seiner Gebäudeversicherung ersetzt.
Nun stellt sich die Frage, ob ein Mieter diesen in der Gebäudeversicherung enthaltenen Kostenanteil zahlen muss oder ob der Eigentümer die Versicherungsprämie nicht um diesen Anteil kürzen muss, denn nach §§ 88, 89 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) liegt ein Versicherungsfall für die Gebäudeversicherung vor, wenn an dem Gebäude ein Sachschaden entstanden ist. In einem solchen Fall deckt die Gebäudeversicherung die Schadensbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache.
Bei dem mitversicherten Mietausfallrisiko handelt es sich jedoch nicht um die Kosten einer Sachversicherung. Hier geht es, wie bei einer separat abgeschlossenen Mietausfallversicherung, vorrangig um die finanziellen Interessen des Vermieters.
Daher gilt: Eine separat abgeschlossene Mietausfallversicherung darf regelmäßig nicht in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Wenn sie als Mieter dies anzweifeln, sollten sie die Belege zur Abrechnung prüfen.
Und wenn die Mietausfallversicherung in der Wohngebäudeversicherung enthalten ist?
Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - XII ZR 129/09).
Aus diesem Grund sind die Richter des BGH der Auffassung, dass die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten Sachversicherung sind, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt.
- Ein mitversichertes Mietausfallrisiko in einer Gebäudeversicherung ist kein eigenständiger Versicherungsfall, sie ist Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung.
- Die Betriebskostenverordnung unterbindet auch nicht explizit die Umlage eines durch die Gebäudeversicherung eingeschlossenen gedeckten Metausfalls.
Welchen Vorteil hat der Mieter von einer Wohngebäudeversicherung?
Die Gegenleistung besteht für ihn darin, dass er geschützt ist, wenn er fahrlässig einen Schaden verursacht. Er ist nicht verpflichtet, einen solchen Schaden auf eigene Kosten zu beseitigen. Er kann den Vermieter verpflichten, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Mieter, der einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Schadensfall verursacht hat, regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt. Dies kommt einem Wohnraummieter auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.
An die Mieter und Vermieter: Sind die Bedingungen ihrer Privathaftpflicht-, Gebäudehaftpflicht- oder Wohngebäudeversicherung noch aktuell?
Je nach Schadensereignis schauen Versicherer genau hin, ob nicht ein Fall „grober Fahrlässigkeit“ vorliegen könnte. Damit sie nicht auf seinem Schaden sitzen bleibt, müssen sie die Versicherungsbedingungen zum Thema „Fahrlässigkeit“ prüfen. Neue Policen sollten grundsätzlich den Verzicht der „Einrede auf grobe Fahrlässigkeit“ beinhalten.
Leitsatz BGH
Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig (BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 - VIII ZR 38/17).
