Insolvenz des Vermieters, was ist mit der Mietkaution?

Es kommt drauf an! Wurde die Mietkaution vom Vermieters den gesetzlichen Vorgaben entsprechend auf einem Treuhandkonto hinterlegt, muss sich der Mieter keine Sorgen machen, ob Zwangsverwaltung oder Insolvenzverwaltung, die Mietkaution ist nicht verloren. Schlecht sieht es für den Mieter aus, der erfährt, dass seine Mietkaution zum Beispiel auf dem Privatkonto des Vermieters hinterlegt wurde und das Mietobjekt in der Insolvenzverwaltung landet. Schauen wir uns die möglichen Konstellationen an.

 

 

Zwangsverwaltung und Insolvenzverwaltung – der Unterschied

Ein Insolvenzverwalter wird nur eingesetzt, wenn auf Schuldner- und/oder Gläubigerantrag ein Insolvenzverfahren durchzuführen ist. Ziel des Insolvenzverfahrens ist die bestmögliche Verwertung (Verkauf) des Vermögens einer privaten oder juristischen Person (z. B. Verein, Genossenschaft, Gesellschaft) sowie die gleichmäßige Verteilung der Insolvenzmasse (nach Abzug der Verfahrenskosten sowie der Aus- und Absonderungsmasse) an die Gläubiger.

Ein Zwangsverwalter wird ausschließlich auf Antrag des Gläubigers eingesetzt, vor allem dann, wenn das Objekt vermietet beziehungsweise vermietbar ist und zwar zur Sicherung der Mieten zugunsten des Gläubigers. Bei der Zwangsverwaltung geht es nicht darum, Ansprüche der Gläubiger aus der Verwertung (Verkauf) einer Immobilie zu befriedigen, sondern vielmehr darum, die im Rahmen einer Zwangsverwaltung erzielten Einnahmen durch Miete oder Pacht nach Abzug der Bewirtschaftungskosten zu verteilen.

 

Zwangsverwaltung, Insolvenzverwaltung, Treuhandkonten sind vorhanden

Dem aktuellen oder ehemaligen Wohnraummieter steht dann immer ein Aussonderungsrecht an der von ihm geleisteten Mietkaution zu, wenn der Vermieter diese von seinem Vermögen getrennt angelegt hat (BGH, IX ZR 132/06).

 

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Zwangsverwaltung, keine Treuhandkonten

Hat der Zwangsverwalter das Sagen, übernimmt er alle Rechte und Pflichten, die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis gegenüber den Mietern ergeben.  Der Bundesgerichtshof erklärte zur Mietkaution, dass die Pflicht zur Anlage eines Mietkautionskontos vom insolventen Vermieter auf den Zwangsverwalter übergeht. Besteht also kein Treuhandkonto, muss der Zwangsverwalter ein solches Konto für den Mieter eröffnen und die Mietkaution dort hinterlegen. Tut er dies nicht, kann der Mieter bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage die Miete bis zur Höhe vereinbarten Mietsicherheit einbehalten (BGH, VIII ZR 336/08). Hier eine Beispielformulierung zur Nachfrage, ob die Kaution insolvenzfest angelegt wurde.

 

Insolvenzverwaltung, keine Treuhandkonten

Hier sieht es für aktuelle und ehemalige Mieter nicht gut aus. Im Gegensatz zum Zwangsverwalter ist der Insolvenzverwalter nicht verpflichtet, Mietkautionen aus der Insolvenzmasse auszusondern. Wurde die Mietkaution nicht auf einem Treuhandkonto angelegt, muss der Insolvenzverwalter dies auch nicht nachholen. Dem Mieter steht auch kein Zurückbehaltungsrecht an der Miete wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Kaution zu. Der Mieter kann sich in die lange Reihe der Gläubiger einordnen.

 

 

Der BGH argumentiert nicht zu unrecht, dass ein Mieter den Anspruch auf Einzahlung der Mietsicherheit auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto gegenüber dem Vermieter, sei es im Wege einer Klage, sei es durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts in Höhe des Kautionsbetrages an der laufenden Miete hätte schon vorher verlangen kann. IIn der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten kein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution zu (BGH, Urteil des IX. Zivilsenats vom 13.12.2012 - IX ZR 9/12). Werden Sie deshalb rechtzeitig tätig und fordern Sie von ihrem Vermieter den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage ihrer Mietkaution!

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