Die Betriebskostenabrechnung wird jedes Jahr fällig, um die Nebenkosten, die für eine durch Mietverhältnis genutzt Immobilie anfallen, genau abrechnen und vorab geleistete Pauschalbeträge an den tatsächlichen Verbrauch angleichen zu können. Aus diesem Grunde wird die Betriebskostenabrechnung im nicht juristischen Jargon häufig auch als Nebenkostenabrechnung bezeichnet. Juristisch gesehen ist der Begriff der Betriebskostenabrechnung konkreter, weil im deutschen Mietrecht, genauer gesagt in der Betriebskostenverordnung, genau festgelegt wird, welche Nebenkosten in den Bereich der abzurechnenden Betriebskosten fallen.
Der Vermieter hat in der Betriebskostenabrechnung einen Fehler gemacht und möchte nun die Abrechnung korrigieren, aber die gesetzliche Abrechnungsfrist von längstens zwölf Monaten ist abgelaufen? Hierzu entschied der BGH in seinem Urteil zu einem fehlerhaften Umlageschlüssel, daß die gesetzliche Abrechnungsfrist auch mit einer Abrechnung gewahrt werden kann, in die sich inhaltliche Fehler eingeschlichen haben. Nach Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Das heißt, der Vermieter kann nicht mehr Verlangen, als in der fehlerhaften Abrechnung ausgewiesen war.
Mit der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter - durch zu hohe Vorauszahlungen - ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter - angesichts zu niedriger Vorauszahlungen - die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist an einige Bedingungen geknüpft.
Grundsätzlich kann sich ein Vermieter bis zum Ende der Abrechnungsfrist mit der Betriebskostenabrechnung Zeit lassen ohne dass der Mieter Zinsen auf ein Betriebskostenguthaben fordern kann. Der Ausschluss von Verzugszinsen gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes auch dann, wenn dem Mieter die Abrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zugeht (BGH, Urteil vom 05. Dezember 2012, Az. XII ZR 44/11).
In vielen Mietobjekten werden sowohl Gewerbeeinheiten als auch Wohnungen vermietet. Bei dieser Mischnutzung kann es notwendig sein, vor der Betriebskostenabrechnung für die Wohnraummieter die Gesamtkosten einer Kostenart um den gewerblichen Kostenanteil zu bereinigen, da sonst die Wohnraummieter mit Kosten belastet werden, die sie nicht verursacht haben. So ist es beispielsweise nicht unüblich, dass Gebäudeversicherer für den gewerblich vermieteten Teil eine höhere Prämie verlangen oder die Kommunen eine höhere Grundsteuer. Dieser gewerbliche Kostenanteil muss also zuvor ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen werden. Diese Berechnung wird Vorwegabzug genannt.
Der Urlaub wird wieder einmal teuer. Was für eine angenehme Überraschung ist es da, festzustellen, dass es noch ein fast vergessenes Guthaben aus einer alten Betriebskostenrechnung gibt, das der Vermieter bisher nicht ausgezahlt hat. Wer alte Betriebskostenabrechnungen als Sparstrumpf benutzt, muss beachten, dass zivilrechtliche Forderungen nicht unbegrenzt lange geltend gemacht werden können.
Ein Mieter muss erkennen können, welche Kosten mit der Miete abgegolten sind und welche Kosten neben der Miete noch auf ihn zukommen. Entsprechend haben sich vier Mietbegriffe zur Unterscheidung entwickelt.
Weder für Vermieter noch Mieter sind die Betriebskostenabrechnungen eine Freude, vielmehr bieten sie allzu häufig Anlass für Ärger. Da helfen auch die gesetzlichen Regelungen bisweilen nur wenig, denn trotz aller Vorgaben – etwa bezüglich der Möglichkeit, die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen – sind es meist Einzelfragen, die ein gerichtliches Einschreiten notwendig machen.
Straßenreinigung, Telefon, Strom, TV, Müllabfuhr und Co. In der Regel sind diese Kostenpositionen in der Betriebskostenvorauszahlung enthalten. An einigen Anbietern kommt man nicht vorbei - versuchen sie eine Gebäudeversicherung für ihre 60-m²-Wohnung zu bekommen - bei anderen kann man jedoch durchaus eigene Wunschanbieter wählen. Generell kann man sagen, dass bei Telefon, Internet, Gas und Strom der Mieter fast immer freie Auswahl hat. Was sollte man als Mieter also wissen, wenn gewechselt werden soll?
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