Deutsches Mietrecht | Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung: Mieter und Vermieter sollen sich die Kosten teilen

Diese kleine Bombe tickt in vielen alten Übergabeprotokollen und Mietverträgen: Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben, es erfolgte keine Ausgleichszahlung und im Mietvertrag steht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Wie wir mittlerweile alle wissen, ist die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen in diesem Fall unwirksam.

Theoretisch kann der Mieter irgendwann von seinem Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Denn, ist der Mieter nicht verpflichtet, gilt das Gesetz: "Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).

Geldersatz statt Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters

Der Mieter zieht aus und schuldet die Schönheitsreparaturen. Nur möchte der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug umfassend modernisieren, die Arbeiten wären also verschwendet. Kann der Vermieter in solchen Fällen vom Mieter statt der Schönheitsreparaturen eine Ausgleichszahlung verlangen oder ist der Mieter von den Arbeiten befreit?

Schönheitsreparaturen: Dübellöcher sind zu verschließen

Besteht eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, ist der Vermieter aus dem Schneider: Bohr- und Dübellöcher müssen bei Mietende fachgerecht verschlossen werden, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen schuldet (BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az. VIII ZR 10/92).

Uneinheitlich war die Rechtsprechnung bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln, die Regel in vielen alten Mietverträgen. Deshalb war es bisher gängige Praxis, dass Mieter Dübellöcher nur verschließen mussten, wenn sie in einer Überzahl gesetzt wurden. Die Richtschnur lag bei ca. 20 Stück pro Raum. Das Landgericht Wuppertal stellte in seinem Urteil vom 16.07.2020 nun klar, dass Dübellöcher - unabhängig von der Anzahl und von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen - bei Auszug prinzipiell fachgerecht verschlossen werden müssen.

Wann muss ein Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Ob ein Vermieter Schönheitsreparaturen von seinem Mieter verlangen kann, hängt maßgeblich davon ab, welche konkreten mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden und ob der Mieter bei Mietbeginn eine renovierte oder unrenovierte Wohnung übernommen hat.

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Wenn der Nachmieter die Schönheitsreparaturen übernimmt

Eine Mietvertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.