In vielen Mietshäusern arbeiten noch in die Jahre gekommene Heizungsanlagen. Zwar sind diese Anlagen noch nicht von der EnEV 2014 betroffen, wonach Heizkessel, die älter sind als 30 Jahre (Ausnahme Brennwert- oder Niedertemperaturanlagen), ausgetauscht werden müssen, aber die Anlagen entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik. Bei einem Blick auf die Heizkostenabrechnung fragen sich deshalb viele Mieter, ob eine neue Anlage nicht eine höhere Ersparnis bringen könnte und ob der Vermieter nicht zu einem Austausch verpflichtet ist.
Reparatur oder Modernisierung
Grundsätzlich sind Vermieter für eine ordnungsgemäße Beheizung der Wohnung verantwortlich. Dabei sollten in den Räumlichkeiten folgende Temperaturen erreicht werden:
Tagsüber von 6 bis 24 Uhr
20 Grad in Wohnräumen und Küche
22 Grad im Badezimmer
18 Grad im Flur und Schlafzimmer
Nachts zwischen 24 und 6 Uhr
Nachtabsenkung 16 Grad
Werden diese Temperaturen nicht erreicht oder fällt die Heizungsanlage immer wieder aus, muss der Eigentümer die Anlage instandsetzen. Ob er dabei das Mittel der Reparatur wählt oder eine neue Heizung einbaut, bleibt ihm überlassen. Der Mieter hat keinen Modernisierungsanspruch (BGH, Urteil vom 18.12.2013, Az. XII ZR 80/12).
- Arbeitet die Anlage noch einwandfrei, stellt das Alter der Anlage und ein damit eventuell höherer Verbrauch keinen Mangel dar, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Er ist auch nicht berechtigt, unter dem Grundsatz der „Wirtschaftlichkeit“ die Heizkostenabrechnung zu kürzen (BGH, Urteil vom 31.10.2017, Az. VIII ZR 261/06).
- Entscheidet sich der Eigentümer für die Modernisierung einer alten, aber noch funktionstüchtigen Anlage, kann er seine Mieter im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung beteiligen.
Gas-Etagenheizungen
Möchten sie als Mieter die alte Gas-Etagenheizung in ihrer Wohnung durch ein modernes Gerät austauschen, müssen sie zuerst ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Stellt der sich quer, dürfen sie die Gas-Etagenheizung nicht austauschen, es besteht keine Zustimmungspflicht (BGH, Urteil vom 14.09.2011, Az. VIII ZR 10/11).
Stimmt ihr Vermieter jedoch zu, müssen sie es andererseits nicht so ohne Weiteres dulden, wenn einige Jahre später eine Zentralheizung eingebaut wird, an die ihre Wohnung angeschlossen werden soll.
Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen | BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11
Mieterhöhungen bei Wohnwertverbesserungen
Der Einbau einer Gasetagenheizung ist eine Wohnwertverbesserung. Hat der Mieter sie vorgenommen und finanziert, ist sie bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat.
