Die Handwerker kommen, meine Rechte und Pflichten als Mieter

Handwerker müssen sich ankündigen

Sie können eine Ankündigung in der Regel von drei bis vier Werktagen vorher erwarten. Wenn sie berufstätig sind, sollten sie das ihrem Vermieter rechtzeitig mitteilen. Dann können auch Termine von ein bis zwei Wochen angemessen sein. Das bezieht sich, wie die folgenden Antworten, immer auf Arbeiten zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung. Bei Modernisierungen oder in Notfällen gelten andere rechtliche Regeln und Vorschriften.

Kann ich selbst einen Termin mit dem Handwerker vereinbaren?

Das ist nicht zulässig. Der Vermieter als Eigentümer der Wohnung ist alleinig "geschäftsfähig", wenn es darum geht, die Mietwohnung in einem ordentlichen, gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Er muss den Mangel oder Schaden der Mietwohnung kennen, die Verhandlungen zur Behebung mit dem Handwerker führen, um den Überblick über die Kosten zu behalten.

Die Rechtsprechung geht noch weiter: Wenn der Mieter einen Reparaturtermin in Auftrag gibt, ohne dass es der Vermieter weiß, muss er die Kosten selbst tragen. Der Grund: Nur der Vermieter kann einschätzen, ob die Leistung des Handwerkers richtig erbracht wird, und er muss sie selbst bezahlen. Deshalb kann der Mieter auch nicht eigenmächtig den Termin abstimmen.

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Handelt es sich um turnusmäßige Wartung oder Instandhaltung, beispielsweise das Wechseln der Messeinrichtungen für Heizung und Wasser, wird der Handwerker den Termin dem Mieter rechtzeitig mit mindestens einer Woche oder etwa zehn Tagen Vorlauf ankündigen. Hier ist der Mieter einmalig berechtigt, den Termin zu verschieben, indem er direkt mit dem Unternehmen Kontakt aufnimmt. Dieses einmalige Angebot macht die Handwerksfirma in der Regel in ihrem Ankündigungsschreiben, das sie jedem Mieter im Haus zustellen muss - ein Aushang allein reicht nicht.

Muss ich mich nach den Geschäftszeiten des Handwerkers richten?

Der Handwerker kann das verlangen! Das Amtsgericht Lichtenberg (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 4. April 2014, Az: 18 C 366/13) entschied, dass Mieter Termine tagsüber akzeptieren müssen. Sie dürfen dies nicht mit pauschalem Verweis auf Berufstätigkeit ablehnen. In eng begrenzten Fällen sind Ausnahmen vorstellbar. Beispiel: Der Mieter steht in einem Arbeitsverhältnis auf Probezeit. Er müsste dann aber trotzdem einen Ausweichtermin benennen. Generell ablehnen kann er die Arbeiten nicht.

Muss ich meine Möbel selbst beiseite räumen?

Viele Vermieter und Handwerker erwarten wie selbstverständlich, dass der Mieter vor Beginn der Arbeiten Baufreiheit schafft und nach Ende der Reparatur die Wohnung putzt.

 

Sie müssen den Handwerker in die Wohnung lassen, aber sie müssen bei der Reparatur nicht mitwirken. Sie haben passiv zu dulden, aber nicht aktiv zu handeln (BGH, Urteil v. 15.04.15, Az. VIII ZR 281/13).

 

Das bedeutet konkret, dass sie nicht zum Möbelrücken oder zum Abmontieren von Einrichtungen in der Wohnung verpflichtet werden können, um Mithilfe beim Abstellen eines Mangels oder bei einer Sanierung zu leisten.

Freiwillig können sie natürlich mitwirken. Was viele Mieter auch möchten, weil sie ihre persönlichen Sachen und Einrichtungsgegenstände nicht gerne fremden Händen anvertrauen.

Wenn sie helfen, dürfen sie für ihre Aufwendungen Ersatz verlangen

Aufwendungen, die sie infolge einer Reparatur in ihrer Wohnung tätigen mussten, hat ihnen der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen (§ 555a Abs. 3 BGB). So etwa für die – freiwillige – Schaffung von Baufreiheit, für Reinigungsarbeiten, für eine erforderliche Anschlussrenovierung, für eine Hotelunterkunft oder für die Einlagerung von Möbeln.

Die Höhe richtet sich danach, was in der betreffenden Branche (orts-)üblich ist. Danach kann der Mieter ca. 10 €/Std. für Reinigungsarbeiten, 14 €/Std. für Malerarbeiten und 0,30 € Benzinkosten pro gefahrenen Kilometer für erforderliche Fahrten mit dem Pkw (etwa zur Beschaffung von Reinigungsmitteln) verlangen (AG Kassel, Urteil v. 19.07.12, Az. 452 C 5148/11).

Für erwartete Aufwendungen dürfen sie vom Vermieter sogar einen angemessenen Vorschuss fordern. So lange ihr Vermieter diesen Vorschuss nicht zahlt, dürfen sie die Instandsetzung verweigern.

Muss ich notfalls den ganzen Tag zur Verfügung stehen?

Das kommt auf die Art der Arbeiten an. Der Klassiker ist der Wechsel der Heizkostenverteiler. Der Mieter kann verlangen, dass der Handwerker die Zeit auf wenigstens zwei Stunden eingrenzt (wenn es z.B. ein Haus mit acht Mietparteien ist). Werden aber nicht nur in den Wohnungen, sondern auch im Haus Arbeiten ausgeführt, kann es manchmal sein, dass der Handwerker nicht in der Lage ist, die Zeit einzugrenzen. Der Mieter müsste das hinnehmen. Er ist aber berechtigt, persönlich Rücksprache mit dem Handwerker im Haus zu halten, ob die Zeit nicht doch eingegrenzt werden kann - ohne Einschaltung des Vermieters.

Ich kann beim besten Willen nicht. Darf ich einen Termin absagen?

Der Versuch darf dem Mieter nicht verwehrt werden. Es gibt aber keinen pauschalen Rechtsanspruch auf einen zweiten Termin. Deshalb sollten sie alles daran setzen, sich so zeitig wie möglich mit Vermieter und Handwerker abzustimmen. wenn sie einen Termin, der bereits konkret angezeigt wurde, nicht wahrnehmen können.

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Wer ersetzt mir einen eventuellen Verdienstausfall?

Verdienstausfälle im Zusammenhang mit Handwerkerarbeiten stellen laut BGH keinen Vermögensschaden für den Mieter dar, BGH VI ZR 98/75.

Das gilt besonders auch für die Zeit, die der Mieter - bei einem Mangel oder Schaden - für die Abwicklung des Schadensfalles aufwendet: Melden, Formular ausfüllen, Besichtigung des Vermieters vor Beseitigung durch den Handwerker. Wenn der übliche Rahmen nicht überschritten wird, ist der Mieter zur Erfüllung der Pflichten, einschließlich Mängelbeseitigung verpflichtet.

Verdienstausfall bei bezahltem Urlaub des Mieters wird nicht vom Vermieter ersetzt. Bei unbezahltem Urlaub ist unter Umständen, einzelfallabhängig, der Ersatz des Ausfalls der Arbeitszeit vorstellbar. Der Mieter ist aber immer berechtigt, seinen Wohnungsschlüssel Nachbarn - oder sogar dem Vermieter - zu überlassen, um nicht selbst beim Handwerkertermin anwesend zu sein.

Der Vermieter ist immer anwesend, darf er das?

Ja, der Vermieter hat zur Vorbereitung von Arbeiten der Instandhaltung oder Instandsetzung das Recht, ordentlich angekündigt die Mietwohnung zu besichtigen. Den Termin muss er vorher ankündigen und mit dem Mieter vereinbaren.

Auch zu den Arbeiten ist er berechtigt, wiederum nach vorheriger Ankündigung und Absprache, mitzukommen.

Termin vergessen! Muss ich die Ausfallzeit des Handwerkers bezahlen?

Kommt es beim ersten Mal vor, können sie noch darum bitten, einen Zweittermin zu bekommen. Aber wenn der Vermieter hart bleibt, müssen sie zahlen, wenn der Handwerker eine Rechnung stellt. Sie müssen vorab informieren, dass sie nicht können. Es gibt aber keine rechtliche Handhabe; der Mieter sollte sich einigen dürfen.

Urteile

Auch das Erdgeschoß muss sich an den Fahrstuhlkosten beteiligen

Die Mieter einer Seniorenanlage klagten gegen ihre Betriebskostenabrechung. Sie wurden mit Abrechnungskosten für den zum Haus gehörenden Fahrstuhl belastet obwohl sie in einer Erdgeschoßwohnung lebten und mit dem Aufzug weder in ihren Keller noch auf den Dachboden fahren konnten. Nach dem abgeschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden.

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