Handwerker in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten des Mieters

: 04. Oktober 2026

Handwerker in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten des Mieters

Es klingelt, und vor der Tür stehen die Handwerker. Mal muss die Heizung gewartet werden, mal ist ein Wasserrohr undicht – und manchmal werden gleich ganze Wohnungen saniert. Für Mieter stellt sich dann die Frage: Muss ich das dulden? Und wenn ja: Unter welchen Bedingungen?

Erhaltungsarbeiten oder Modernisierung?

Handwerker in der Wohnung können aus zwei Gründen kommen:

Erhaltungsarbeiten (§ 535 BGB)
Dazu gehören alle Reparaturen und Instandhaltungen, die notwendig sind, damit die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt. Beispiele: Austausch einer defekten Wasserleitung, Reparatur der Heizungsanlage oder die Beseitigung von Schimmel. Diese Arbeiten sind für den Erhalt der Wohnung zwingend nötig – und Mieter müssen sie grundsätzlich dulden.
Modernisierungen (§§ 555b ff. BGB)
Hier geht es um Verbesserungen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen – etwa die Dämmung der Fassade, der Einbau moderner Isolierglasfenster oder eine energiesparende Heizungsanlage. Bei Modernisierungen gelten besondere Regeln: rechtzeitige Ankündigung, Duldungspflicht mit Ausnahmen, mögliche Härtefallregelungen und oft auch eine spätere Mieterhöhung (§ 559 BGB).

👉 In diesem Artikel geht es vor allem um Erhaltungsarbeiten, also Fälle, in denen der Vermieter Handwerker zur Beseitigung von Mängeln oder zur laufenden Instandhaltung beauftragt.

Handwerker müssen sich ankündigen

Der Vermieter muss Ihnen Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich rechtzeitig ankündigen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es dafür nicht. Wie viel Vorlauf erforderlich ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab – insbesondere von Art und Dringlichkeit der Arbeiten und davon, wie stark der Termin in Ihren Alltag eingreift.

Sind Sie berufstätig und können Termine nur eingeschränkt wahrnehmen, sollten Sie das Ihrem Vermieter frühzeitig mitteilen. Bei länger geplanten Arbeiten muss Ihnen ausreichend Zeit bleiben, sich auf den Termin einzustellen. Bei dringenden Reparaturen kann dagegen eine deutlich kürzere Ankündigungsfrist angemessen sein.

Die folgenden Antworten beziehen sich auf Arbeiten zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung. Bei Modernisierungen oder in Notfällen gelten andere rechtliche Regeln und Vorschriften.

Kann ich selbst einen Termin mit dem Handwerker vereinbaren?

Hat der Vermieter bereits einen Handwerker mit der Reparatur beauftragt, kann der Mieter den konkreten Termin durchaus direkt mit dem Handwerker abstimmen. Häufig ist das sogar die einfachste Lösung. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter den Auftrag erteilt hat oder mit der direkten Terminabsprache einverstanden ist.

Etwas anderes gilt, wenn Sie selbst einen Handwerker mit einer Reparatur beauftragen wollen. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, einen Mangel zu prüfen, über die erforderlichen Arbeiten zu entscheiden und den Handwerker zu beauftragen. Beauftragen Sie eigenmächtig einen Handwerker, besteht deshalb nicht automatisch ein Anspruch darauf, dass der Vermieter die Rechnung übernimmt.

Nur in besonderen Fällen dürfen Mieter einen Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen – insbesondere wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die sofortige Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Wohnung notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB).

Heizkostenverteiler, Wärme- und Wasserzähler

Die Ankündigung kann dem Mieter persönlich mitgeteilt werden oder beispielsweise durch einen gut sichtbaren Aushang im Haus erfolgen. Der Mieter muss ausreichend Gelegenheit haben, sich auf den Termin einzustellen und den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen. Haufe.de News und Fachwissen

Kann der erste Ablesetermin nicht wahrgenommen werden, sollte sich der Mieter möglichst frühzeitig mit dem Ablesedienst oder Vermieter in Verbindung setzen. In der Praxis wird dann ein weiterer Ablesetermin angeboten. Ein Recht darauf, einen vom Ablesedienst vorgegebenen Sammeltermin beliebig auf einen persönlichen Wunschtermin zu verlegen, besteht dagegen nicht. Haufe.de News und Fachwissen

Noch etwas Interessantes: Bei Strom- und Gaszählern in der Grundversorgung ist die Rechtslage tatsächlich anders und viel eindeutiger. Dort schreiben § 9 StromGVV bzw. § 9 GasGVV ausdrücklich mindestens eine Woche Vorankündigung und mindestens einen Ersatztermin vor – und ausdrücklich darf die Benachrichtigung auch per Hausaushang erfolgen.

Muss ich mich nach den Geschäftszeiten des Handwerkers richten?

Der Handwerker kann das verlangen! Das Amtsgericht Lichtenberg (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 4. April 2014, Az: 18 C 366/13) entschied, dass Mieter Termine tagsüber akzeptieren müssen. Sie dürfen dies nicht mit pauschalem Verweis auf Berufstätigkeit ablehnen. In eng begrenzten Fällen sind Ausnahmen vorstellbar. Beispiel: Der Mieter steht in einem Arbeitsverhältnis auf Probezeit. Er müsste dann aber trotzdem einen Ausweichtermin benennen. Generell ablehnen kann er die Arbeiten nicht.

Muss ich meine Möbel selbst beiseite räumen?

Viele Vermieter und Handwerker erwarten wie selbstverständlich, dass der Mieter vor Beginn der Arbeiten Baufreiheit schafft und nach Ende der Reparatur die Wohnung putzt.

Sie müssen den Handwerker in die Wohnung lassen, aber sie müssen bei der Reparatur nicht mitwirken. Sie haben passiv zu dulden, aber nicht aktiv zu handeln (BGH, Urteil v. 15.04.15, Az. VIII ZR 281/13).

Das bedeutet konkret, dass Sie nicht zum Möbelrücken oder zum Abmontieren von Einrichtungen in der Wohnung verpflichtet werden können, um Mithilfe beim Abstellen eines Mangels oder bei einer Sanierung zu leisten.

Freiwillig können Sie natürlich mitwirken. Was viele Mieter auch möchten, weil sie ihre persönlichen Sachen und Einrichtungsgegenstände nicht gerne fremden Händen anvertrauen.

Wenn sie helfen, dürfen sie für ihre Aufwendungen Ersatz verlangen

Aufwendungen, die Sie infolge einer Reparatur in ihrer Wohnung tätigen mussten, hat ihnen der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen (§ 555a Abs. 3 BGB). So etwa für die – freiwillige – Schaffung von Baufreiheit, für Reinigungsarbeiten, für eine erforderliche Anschlussrenovierung, für eine Hotelunterkunft oder für die Einlagerung von Möbeln.

Welche Aufwandsentschädigung ist angemessen?

Die Höhe richtet sich danach, was in der betreffenden Branche (orts-)üblich ist. Danach kann der Mieter ca. 10 €/Std. für Reinigungsarbeiten, 14 €/Std. für Malerarbeiten und 0,30 € Benzinkosten pro gefahrenen Kilometer für erforderliche Fahrten mit dem Pkw (etwa zur Beschaffung von Reinigungsmitteln) verlangen (AG Kassel, Urteil v. 19.07.12, Az. 452 C 5148/11).

Für erwartete Aufwendungen dürfen Sie vom Vermieter sogar einen angemessenen Vorschuss fordern. So lange ihr Vermieter diesen Vorschuss nicht zahlt, dürfen Sie die Instandsetzung verweigern.

Kann mir gekündigt werden, wenn ich die Handwerker nicht in die Wohnung lasse?

Ja, das kann im Einzelfall möglich sein. Nach § 555a Abs. 1 BGB müssen Mieter Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietwohnung erforderlich sind. Verweigert ein Mieter dem Vermieter oder den von ihm beauftragten Handwerkern ohne ausreichenden Grund den erforderlichen Zutritt, kann darin eine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten liegen.

Der Vermieter muss nicht in jedem Fall zunächst eine Duldungsklage erheben und einen gerichtlichen Duldungstitel erwirken. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – auch eine Kündigung in Betracht kommen, ohne dass zuvor auf Duldung geklagt wurde (BGH, Urteil vom 15.04.2015, VIII ZR 281/13).

Ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Dabei können insbesondere die Dringlichkeit und Bedeutung der Arbeiten, die Gründe für die Zutrittsverweigerung und die dadurch entstehenden Nachteile für den Vermieter eine Rolle spielen.

👉 Fazit: Einen berechtigten Handwerkertermin sollten Sie nicht einfach verweigern. Können Sie den angekündigten Termin nicht wahrnehmen, informieren Sie den Vermieter rechtzeitig und bieten Sie möglichst einen zumutbaren Ersatztermin an.

Muss ich notfalls den ganzen Tag zur Verfügung stehen?

Das kommt auf die Art der Arbeiten an. Bei einer Kleinreparatur ist es sinnvoll, den Termin direkt mit dem Handwerker abzusprechen. Der Klassiker ist der Wechsel der Heizkostenverteiler. Der Mieter kann verlangen, dass der Handwerker die Zeit auf wenigstens zwei Stunden eingrenzt (wenn es z.B. ein Haus mit acht Mietparteien ist). Werden aber nicht nur in den Wohnungen, sondern auch im Haus Arbeiten ausgeführt, kann es manchmal sein, dass der Handwerker nicht in der Lage ist, die Zeit einzugrenzen. Der Mieter müsste das hinnehmen. Er ist aber berechtigt, persönlich Rücksprache mit dem Handwerker im Haus zu halten, ob die Zeit nicht doch eingegrenzt werden kann - ohne Einschaltung des Vermieters.

Ich kann beim besten Willen nicht. Darf ich einen Termin absagen?

Der Versuch darf dem Mieter nicht verwehrt werden. Es gibt aber keinen pauschalen Rechtsanspruch auf einen zweiten Termin. Deshalb sollten Sie alles daran setzen, sich so zeitig wie möglich mit Vermieter und Handwerker abzustimmen. wenn Sie einen Termin, der bereits konkret angezeigt wurde, nicht wahrnehmen können.

Wer ersetzt mir einen eventuellen Verdienstausfall?

Verdienstausfälle im Zusammenhang mit Handwerkerarbeiten stellen laut BGH keinen Vermögensschaden für den Mieter dar, BGH VI ZR 98/75.

Das gilt besonders auch für die Zeit, die der Mieter - bei einem Mangel oder Schaden - für die Abwicklung des Schadensfalles aufwendet: Melden, Formular ausfüllen, Besichtigung des Vermieters vor Beseitigung durch den Handwerker. Wenn der übliche Rahmen nicht überschritten wird, ist der Mieter zur Erfüllung der Pflichten, einschließlich Mängelbeseitigung verpflichtet.

Verdienstausfall bei bezahltem Urlaub des Mieters wird nicht vom Vermieter ersetzt. Bei unbezahltem Urlaub ist unter Umständen, einzelfallabhängig, der Ersatz des Ausfalls der Arbeitszeit vorstellbar. Der Mieter ist aber immer berechtigt, seinen Wohnungsschlüssel Nachbarn - oder sogar dem Vermieter - zu überlassen, um nicht selbst beim Handwerkertermin anwesend zu sein.

Der Vermieter ist immer anwesend, darf er das?

Ja, der Vermieter hat zur Vorbereitung von Arbeiten der Instandhaltung oder Instandsetzung das Recht, ordentlich angekündigt die Mietwohnung zu besichtigen. Den Termin muss er vorher ankündigen und mit dem Mieter vereinbaren.

Auch zu den Arbeiten ist er berechtigt, wiederum nach vorheriger Ankündigung und Absprache, mitzukommen.

Termin vergessen! Muss ich die Ausfallzeit des Handwerkers bezahlen?

Kommt es beim ersten Mal vor, können sie noch darum bitten, einen Zweittermin zu bekommen. Aber wenn der Vermieter hart bleibt, müssen sie zahlen, wenn der Handwerker eine Rechnung stellt. Sie müssen vorab informieren, dass Sie nicht können. Es gibt aber keine rechtliche Handhabe; der Mieter sollte sich einigen dürfen.