Wohnungsmodernisierung, hier darf die Miete erhöht werden

Alte HeizungsverteilungIn Deutschland gibt es ca. 19 Mio. Wohngebäude mit rund 40 Mio. Wohnungen. 11,72 Mio. dieser Wohngebäude wurden in dem Zeitraum vor 1919 bis 1978 gebaut und entsprechen oft nicht mehr dem Stand der heutigen Gebäudetechnik. Ob fehlende oder kaum vorhandene Dämmung der Außenwände oder des Daches, alte Heizungen, Bäder und Fenster oder die Versorgung mit schnellen Internetzugängen - der deutsche Gebäudebestand schiebt einen enormen Modernisierungsbedarf vor sich her.

 

 

Mit dem Instrument § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen hat der Gesetzgeber deshalb die Möglichkeit geschaffen, auch während des aktiven Mietverhältnisses durch geeignete Modernisierungsmaßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache zu erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder den Energieverbrauch zu senken und dabei den Mieter an den Kosten der Maßnahme, die auch ihm zugutekommen, zu beteiligen. Abzuwägen sind dabei immer die Interessen des Eigentümers, seine Immobilie auf einem zeitgemäßen Stand zu bringen oder zu halten, mit den Interessen der Altmieter, die mit dem Status quo oft zufrieden sind.

Was ist eine Modernisierung?

Eine Modernisierung ist gegeben, wenn eine bauliche Maßnahme vorliegt (§ 555 b BGB),

  1. durch die Endenergie oder
  2. nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird,
  3. bei der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. die den Gebrauchswert oder
  5. die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert,
  6. durch die auf Grund von Umständen Baumaßnahmen durchgeführt werden müssen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und
  7. die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind, oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Der Unterschied zwischen Endenergie und Primärenergie

Genauer hinschauen sollten Mieter, wenn der Eigentümer Baumaßnahmen zur Energieeinsparung durchführen möchte. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der energetischen Modernisierung zur Einsparung von Endenergie und der Einsparung nicht erneuerbare Primärenergie. Beide Modernisierungsformen muss der Mieter dulden, eine Mieterhöhung darf der Eigentümer jedoch nur bei der energetischen Modernisierung  zur Einsparung von Endenergie durchführen.

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

Definition Endenergie und Primärenergie (Gesetzentwurf der Bundesregierung)

Endenergie im Sinne der Regelung in Nummer 1 ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den „Endverbraucher“ (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der „Schnittstelle“ Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben.

Der Begriff der Primärenergie berücksichtigt im Unterschied zur Endenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern zusätzlich auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird (z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zu Heizöl und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch Verbrennung). Damit ist Primärenergie, verkürzt gesagt, Endenergie zuzüglich dieses vorgelagerten Aufwandes. Dieser zusätzliche Aufwand wird durch den Primärenergiefaktor ausgedrückt, der aus dem Verhältnis von Primärenergie und Endenergie ermittelt wird.
Bei der Primärenergie kann weiter unterschieden werden zwischen erneuerbaren und nicht erneuerbaren Primärenergien. Erneuerbar sind zum einen Energieträger, die nach derzeitigem Erkenntnisstand unerschöpflich sind, beispielsweise die Strahlungsenergie der Sonne oder Wind. Erneuerbar sind auch Energieträger, die reproduziert werden können: Dazu zählen z. B. Biomasse und Holz. Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nach dem gegenwärtigen Stand von Wissenschaft und Technik nicht reproduzierbar. Diese Ressourcen werden durch Verbrauch immer knapper. Beispiele hierfür sind die „klassischen“ fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas.

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