Wohnwertverbesserungen fließen nicht in die Mieterhöhung

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH, Urteil vom 7. 7. 2010 - VIII ZR 315/09).

Der Fall: Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute ein Mieter in die Mietwohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Einige Jahre später verlangte die Vermieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich unter anderem auf Wohnungen mit normaler Wohnlage und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Gegen die neue Einordnung wehrte sich der Mieter.



Der BGH entschied, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung des Mieters anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung (BGH, Urteil vom 7. 7. 2010 - VIII ZR 315/09).

Einbauten und Umbauten in der Mietwohnung, ein häufiger Streitpunkt bei Auszug zwischen Mieter und Vermieter. Informieren Sie sich in unserem Artikel Einrichtungen, An- und Umbauten in der Mietwohnung über die Rechtslage.

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Urteil BGH - Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen; Quotenabgeltung

Der Bundesgerichtshof kippt weitere fomularmäßige Klauseln zu den Schönheitsreparaturen. Zusammengefasst ist der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder nach Auszug nur dann verpflichtet, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat. Sollte dies nicht der Fall gewesen sein, muss ein angemessener Ausgleich gezahlt worden sein.
Auch die oft zu findende Quotenabgeltungsklausel wurde gestrichen. Keine anteilige Übernahme der Renovierung, wenn der Mieter vor Fälligkeit auszieht und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Wie schon im ersten Satz erwähnt, befasste sich der BGH mit den häufig anzutreffenden Formularmietverträgen (Haus und Grund, Zweckform, Formblitz etc.). Wurden zwischen Mieter und Vermieter individuelle Abreden zu den Schönheitsreparatueren getroffen, sind diese Abreden nicht von den Entscheidungen betroffen.

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