Die doppelte Mieterhöhung durch Modernisierung und Vergleichsmiete

Ansicht eines moderniserten großen WohngebäudesDarf der Vermieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zeitnah auch noch die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558) anheben?

Ja, urteilte der Bundesgerichtshof. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Bei der Berechnung der Jahresfrist zur Anhebung einer Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bleiben Modernisierungsmieterhöhungen unberücksichtigt.

Der Fall hierzu: Im Jahr 2003 erhöhte eine Vermieterin wegen Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung (Modernisierungsmieterhöhung). Ein paar Monate nach der Modernisierung teilte sie den Mietern mit, dass die von ihnen gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete je Quadratmeter liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete zuzustimmen. Die Mieter weigerten sich.

Das sagte der BGH dazu: Die Vorschrift des § 559 BGB verfolgt aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestandes zu fördern. Deshalb wird dem Vermieter ein Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen durch die Weiterleitung der damit zusammenhängenden Kosten gegeben (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088, unter II 2 c, zu § 3 MHRG).

Die Weiterleitung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungsbestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung (einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung) einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgestatteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO, zu §§ 2, 3 MHRG), BGH, AZ VIII ZR 285/06.

Diese Möglichkeiten hat der Vermieter

  1. Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete, anschließend Modernisierungsmieterhöhung
    Der Vermieter erhöht zuerst die Miete der Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand. Hierbei werden Kappungsgrenze und Wartefrist beachtet. Bei der Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde geht der Vermieter ausdrücklich vom Zustand der nicht modernisierten Wohnung aus. Anschließend wird die so ermittelte neue Miete noch um den Modernisierungszuschlag erhöht.
  2. Modernisierungsmieterhöhung, anschließend folgt die Mieterhöhung auf Basis der Vergleichsmiete
    Zuerst erhöht der Vermieter die Miete im Wege der Modernisierungsmieterhöhung. Liegt die neue Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung, kann der Vermieter nun unter Beachtung der Kappungsgrenze und Wartefrist die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Im Gegensatz zu Nummer 1 geht der Vermieter aber bei der Einordnung in den Mietspiegel vom Zustand der renovierten Wohnung aus.
    Nach der Modernisierungsmieterhöhung liegt die neue Miete schon ÜBER der ortsüblichen Miete
    Keine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) möglich. Zusätzlich sind die Grenzen der Modernisierungsmieterhöhung nach § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz zu prüfen. Dies kann der Fall sein, wenn die Miete nach der Modernisierung um mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zudem haben weitere Mietsteigerungen solange zu unterbleiben, bis die Vergleichsmiete die Miete wieder übersteigt.
  3. Der Vermieter fordert keine Mieterhöhung nach Modernisierung, sondern erhöht die Miete nach § 558 BGB (Vergleichsmiete)
    Hier ist der Vermieter frei in seiner Entscheidung. Statt der 8%igen Mieterhöhung nach Modernisierung kann er auch die Miete unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und unter Berücksichtigung des neuen Zustandes erhöhen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Kappungsgrenze von 20%/15%  und die Wartefrist beachtet wird.

 

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