---

 Der Widerruf der Wohnungskündigung durch den Mieter muss schnell erfolgen. Sonst gilt die Kündigung ohne Wenn und Aber! | stock.adobe.com © ponsulak

Wenn Sie als Mieter die Kündigung rückgängig machen möchten, müssen Sie schnell sein. Ein Widerruf ist nur wirksam, wenn er vorher oder zeitgleich mit der Kündigung beim Vermieter eingeht (§ 130 BGB). Doch was passiert, wenn der Widerruf zu spät ankommt? Welche Versandart ist die sicherste? Hier sind die wichtigsten Fakten.

 

Beispiel: Rechtzeitiger Widerruf einer Mietkündigung

Sie versenden die fristgemäße Kündigung Ihres Mietvertrages am 15. November. Zwei Tage später überlegen Sie es sich anders und möchten den Widerruf erklären. Sie wissen, dass Ihre Vermieterin vom 17. November bis 25. November im Urlaub ist und denken, es reicht, den Widerruf ein paar Tage später mit der Post hinterherzuschicken. Das ist nicht möglich!

Der Widerruf muss auch bei Krankheit oder Urlaub des Vermieters spätestens am 15. November zugegangen sein, damit er wirksam wird.

---

---

Muss der Widerruf in Textform oder Schriftform erfolgen?

Der Widerruf einer Kündigung durch den Mieter unterliegt keiner gesetzlichen Formvorschrift, da das Gesetz ihn nicht ausdrücklich regelt. Das bedeutet:

• Schriftform (§ 568 BGB) ist für Kündigungen vorgeschrieben, aber nicht explizit für den Widerruf.
• Ein Widerruf könnte daher auch in Textform (z. B. E-Mail, Fax, SMS) wirksam sein, solange er dem Vermieter tatsächlich zugeht.

Der Unterschied zwischen Textform und Schriftform

Schriftform: Für einige Willenserklärungen ist nach Gesetz die „Schriftform“ erforderlich. Bei einer ausdrücklich nach dem Gesetz einzuhaltenden Schriftform ist immer die Erstellung eines Dokuments, eines Papieres notwendig. Das Dokument muss eigenhändig unterschrieben werden (Original, keine eingescannte Unterschrift). Ein bekanntes Beispiel ist die Kündigung des Mietvertrages. In § 568 BGB Absatz 1 heißt es „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.“

Textform: Da auch der Fortschritt in Gestalt von Fax, E-Mail, SMS und Co. vor dem BGB nicht Halt machte, führte der Gesetzgeber 2012 den Paragrafen 126b BGB (Textform) ein. Danach sind einige Willenserklärungen auch gültig, wenn sie in Textform abgegeben werden. Dies bedeutet konkret, die Willenserklärung muss lesbar sein, die Person des Erklärenden muss genannt sein und die Erklärung muss in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise (dauerhafter Datenträger) vorliegen. Nicht erforderlich ist die handschriftliche eigenständige Unterschrift; eine Nachbildung der Unterschrift genügt. Seit der Änderung des Wortlautes des § 126b BGB wird seit dem 13.06.2014 auch ein Textabschluss nicht mehr ausdrücklich gefordert, wie zum Beispiel durch ein Grußwort oder einer Namensnachbildung.  

Wann ist ein Widerruf zugestellt?

Eine Willenserklärung ist dann zugegangen, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Vollendet ist der Zugang aber erst, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. 12. 2007 – XII ZR 148/05).

Beispiel Postversand: Eine Kündigung ist dann zugegangen, sobald sie der Briefträger in den Briefkasten gelegt hat. Sie sollten ihren Widerruf nur per Post abschicken, wenn Kündigung und Widerruf am gleichen Tag von der Post versandt werden. Wenn sie ihren Widerruf selbst einwerfen, kommt es darauf an, wann der Briefkasten üblicherweise geleert wird.

Werfen sie ihren Widerruf erst am Abend - oder bei einer Hausverwaltung nach Geschäftsschluss - ein, gilt der Widerruf erst als am nächsten Tag Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung zugegangen.

Beispiel E-Mail: Hier wird zwischen privater und geschäftlicher Nutzung eines E-Mail Accounts unterschieden. Bei geschäftlicher Nutzung gilt der Zugang regelmäßig bereits dann als bewirkt, wenn die Nachricht zu den gewöhnlichen Geschäftszeiten im Postfach des Empfängers beim Internet-Provider eingeht. Beim Eingang außerhalb der Geschäftszeiten gilt der Zugang am nächsten Werktag als bewirkt.

Bei Privatpersonen wird nicht erwartet, dass sie ihren E-Mail-Account mehrmals täglich abrufen. Der Zugang wird daher regelmäßig davon abhängig gemacht, dass der Empfänger die Nachricht tatsächlich abruft bzw. erhält. 

 

Empfohlene Vorgehensweise für den Widerruf

✅ Sicherste Methode: Schriftlich per Brief mit eigenhändiger Unterschrift und nachweisbarem Zugang (z. B. per Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung).
✅ Alternative: Per Fax mit Sendebericht, da es dokumentiert wird.
❌ Riskant: E-Mail oder SMS – hier kann der Zugang schwer nachgewiesen werden, und es ist unklar, ob der Vermieter die Erklärung zur Kenntnis nimmt.

Fazit

Ein schriftlicher Widerruf per Brief oder Fax ist die sicherste Variante, um Streit zu vermeiden. Eine einfache E-Mail oder SMS könnte problematisch sein, falls der Vermieter den Zugang bestreitet.

Konsequenzen eines verspäteten Widerrufs

1. Vorher oder zeitgleich müssen sie wörtlich nehmen! Das Zurückziehen der Kündigung muss vorher oder zeitgleich mit der Wohnungskündigung bei ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung eintreffen. Im Streitfall müssen sie nachweisen, dass der Widerruf rechtzeitig abgesendet wurde und die Erklärung zugegangen ist. 
2. Erreicht der Widerruf den Vermieter oder die Hausverwaltung nicht rechtzeitig, ist die Kündigung ohne Wenn und Aber wirksam.
3. Als Mieter können sie dann nur auf den guten Willen des Vermieters oder die Fürsprache der Hausverwaltung hoffen, dass der Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen fortgeführt wird oder – das ist auch möglich – ein neuer Vertrag mit geänderten Konditionen abgeschlossen wird. Auch wenn die ein oder andere Mietzahlung gespart werden soll, kündigen sie ihr altes Mietverhältnis erst, wenn für die neue Mietwohnung der Vertrag unterschrieben wurde.

Aus der Verwalterpraxis

Ein Kündigungsrücktritt des Mieters ist kein Tagesgeschäft in unserer Verwalterpraxis, aber er kommt vor. In der Regel bitten Mieter um die Fortsetzung des Vertrages, da sich die Anmietung der neuen Wohnung zerschlagen hat und die Zeit für die Suche nach einer neuen Wohnung knapp wird.

Der Widerruf erreicht uns dann oft drei oder vier Wochen nach der Wohnungskündigung. Beliebt ist ein Widerruf nicht, da viele Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter weiter auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist und sehr schnell wieder kündigen wird.