Die Kündigung des Mietvertrages ist eine einseitig abgegebene Willenserklärung, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist zu beenden. Wenn sie als Mieter die Kündigung zurückziehen möchten, müssen sie schnell sein. Eine einseitige Willenserklärung wird nur dann nicht wirksam, wenn ihrem Vermieter vorher oder zeitgleich ein Widerruf zugeht (§ 130 BGB).

Beispiel: Sie versenden die fristgemäße Kündigung des Mietvertrages am 15. November. Zwei Tage später haben sie es sich anders überlegt und möchten von der Kündigung zurücktreten. Sie wissen, dass ihre Vermieterin vom 17. November bis 25. November in Urlaub ist und denken sich, es reicht, den Widerruf ein paar Tage später mit der Post hinterherzuschicken, vor dem 25. November wird der Briefkasten nicht geleert. So geht es leider nicht. Der Widerruf muss auch bei Krankheit oder Urlaub der Vermieterin spätestens am 15. November bei ihrer Vermieterin eingehen, damit er gültig ist.

Wenn sie als Mieter von der Wohnungskündigung zurücktreten möchten, müssen sie schnell sein. Bild @ ponsulak auf fotolia.de

Die Textform genügt für den Widerruf der Kündigung

Als Erklärung in Textform gelten: Nachrichten per Telefax oder Briefe ohne Unterschrift, Kopien vom Original, E-Mail oder auch SMS bzw. WhatsApp usw.

Der Unterschied zwischen Textform und Schriftform

Schriftform: Für einige Willenserklärungen ist nach Gesetz die „Schriftform“ erforderlich. Bei einer ausdrücklich nach dem Gesetz einzuhaltenden Schriftform ist immer die Erstellung eines Dokuments, eines Papieres notwendig. Das Dokument muss eigenhändig unterschrieben werden (Original, keine eingescannte Unterschrift). Ein bekanntes Beispiel ist die Kündigung des Mietvertrages. In § 568 BGB Absatz 1 heißt es „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.“

Textform: Da auch der Fortschritt in Gestalt von Fax, E-Mail, SMS und Co. vor dem BGB nicht Halt machte, führte der Gesetzgeber 2012 den Paragrafen 126b BGB (Textform) ein. Danach sind einige Willenserklärungen auch gültig, wenn sie in Textform abgegeben werden. Dies bedeutet konkret, die Willenserklärung muss lesbar sein, die Person des Erklärenden muss genannt sein und die Erklärung muss in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise (dauerhafter Datenträger) vorliegen. Nicht erforderlich ist die handschriftliche eigenständige Unterschrift; eine Nachbildung der Unterschrift genügt. Seit der Änderung des Wortlautes des § 126b BGB wird seit dem 13.06.2014 auch ein Textabschluss nicht mehr ausdrücklich gefordert, wie zum Beispiel durch ein Grußwort oder einer Namensnachbildung.  

Wann ist ein Widerruf zugestellt?

Eine Willenserklärung ist dann zugegangen, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Vollendet ist der Zugang aber erst, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. 12. 2007 – XII ZR 148/05).

Beispiel Postversand: Eine Kündigung ist dann zugegangen, sobald sie der Briefträger in den Briefkasten gelegt hat. Sie sollten ihren Widerruf nur per Post abschicken, wenn Kündigung und Widerruf am gleichen Tag von der Post versandt werden. Wenn sie ihren Widerruf selbst einwerfen, kommt es darauf an, wann der Briefkasten üblicherweise geleert wird. Werfen sie ihren Widerruf erst am Abend - oder bei einer Hausverwaltung nach Geschäftsschluss - ein, gilt der Widerruf erst als am nächsten Tag Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung zugegangen.

Beispiel E-Mail: Hier wird zwischen privater und geschäftlicher Nutzung eines E-Mail Accounts unterschieden. Bei geschäftlicher Nutzung gilt der Zugang regelmäßig bereits dann als bewirkt, wenn die Nachricht zu den gewöhnlichen Geschäftszeiten im Postfach des Empfängers beim Internet-Provider eingeht. Beim Eingang außerhalb der Geschäftszeiten gilt der Zugang am nächsten Werktag als bewirkt. Bei Privatpersonen wird nicht erwartet, dass sie ihren E-Mail-Account regelmäßig und mehrmals täglich abrufen. Der Zugang wird daher regelmäßig davon abhängig gemacht, dass der Empfänger die Nachricht tatsächlich abruft bzw. erhält.

Tipp: Auf der sicheren Seite sind sie, wenn Sie Ihren Widerruf persönlich beim Vermieter oder der Hausverwaltung abgeben und sich den Empfang bestätigen lassen. Ist eine persönliche Übergabe nicht möglich und verfügt ihr Vermieter oder die Hausverwaltung noch über ein Faxgerät, ist die Widerrufserklärung per Fax eine gute Option. Achten sie darauf, dass sie einen qualifizierten Sendebericht erhalten. Hier wird ein Auszug oder der ganze Inhalt des Schreibens in verkleinerter Form mit ausgedruckt.

Konsequenzen eines verspäteten Widerrufs

Vorher oder zeitgleich müssen sie wörtlich nehmen!  Das Zurückziehen der Kündigung muss vorher oder zeitgleich mit der Wohnungskündigung bei ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung eintreffen. Im Streitfall müssen sie nachweisen, dass der Widerruf rechtzeitig abgesendet wurde und die Erklärung zugegangen ist. 

Erreicht der Widerruf den Vermieter oder die Hausverwaltung nicht rechtzeitig, ist die Kündigung ohne Wenn und Aber wirksam. Als Mieter können sie dann nur auf den guten Willen des Vermieters oder die Fürsprache der Hausverwaltung hoffen, dass der Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen fortgeführt wird oder – das ist auch möglich – ein neuer Vertrag mit geänderten Konditionen abgeschlossen wird. Auch wenn die ein oder andere Mietzahlung gespart werden soll, kündigen sie ihr altes Mietverhältnis erst, wenn für die neue Mietwohnung der Vertrag unterschrieben wurde.

Ein Kündigungsrücktritt des Mieters ist kein Tagesgeschäft in unserer Verwalterpraxis, aber er kommt vor. In der Regel bitten Mieter um die Fortsetzung des Vertrages, da sich die Anmietung der neuen Wohnung zerschlagen hat und die Zeit für die Suche nach einer neuen Wohnung knapp wird. Der Widerruf erreicht uns dann oft drei oder vier Wochen nach der Wohnungskündigung. Beliebt ist ein Widerruf nicht, da viele Eigentümer davon ausgehen, dass der Mieter weiter auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist und sehr schnell wieder kündigen wird.