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Immer mehr Arbeitnehmer nutzen die Chance zum Homeoffice. Gerade seit der Corona-Pandemie ist das Arbeiten von zu Hause gängig geworden und wer es kann, möchte auch jetzt nicht auf den »Luxus« verzichten. Kein Wunder, denn so lässt sich zum einen der Arbeitsweg einsparen und zum anderen kann auch neben der Arbeitszeit einmal schnell etwas im Haus erledigt werden.

Aber was dürfen Mieter, wenn sie sich ein Heimbüro einrichten und wo sind ihnen Grenzen gesetzt? Und ist es möglich, jeglichen Job als Arbeitnehmer im Dienstleistungsbereich auch in den eigenen vier Wänden auszuüben?

Homeoffice: Darf der Vermieter es verbieten?

Es gibt keine klare Gesetzgebung zum Homeoffice. Grundsätzlich obliegt die Nutzung einer Wohnung dem Mieter, sofern folgende Punkte nicht vernachlässigt werden:

• Hausruhe – ein Mieter darf nicht unnötig Lärm im Haus verursachen. Dazu können beim Homeoffice durchaus Kundenbesuche zählen. Im Fall einer Tagesmutter entschied der BGH (Az.: V ZR 204/11), dass eine übermäßige Lärm-  und Schmutzbelastung durch Heimarbeit einen Unterlassungsanspruch für Vermieter begründen kann. In diesem Fall war die Tätigkeit also nicht zulässig.
• Gewerbe – eine Mietwohnung ist kein Gewerbesitz. Würde das Homeoffice als Angestellter bedeuten, dass Gewerbetätigkeiten vollzogen werden, kann der Vermieter einen Riegel vor das Geschäft schieben. Das gilt insbesondere, wenn sich die Tätigkeit nicht allein auf die Wohnung bezieht: Massagedienste oder Yogastunden (auch von Angestellten) im heimischen Wohnzimmer dürfen vom Vermieter verhindert werden.

·       Öffentlichkeit – es kommt vor allem auf die Außenwirkung an. Der BGH (Az.: VIII ZR 165/08) geht zum Beispiel davon aus, dass Angestellte in einem normalen Remote-Tätigkeit dies in jedem Fall tun können. Werden jedoch Kunden empfangen oder kommen weitere Kollegen zum Arbeiten in die Wohnung, bedarf es eher einer Genehmigung durch den Vermieter. Für Mieter gilt: Lieber vorsorglich nachfragen, als später Ärger zu riskieren.

Was stets geht, sind übliche Bürotätigkeiten, die sich vermehrt um schriftliche Kommunikation oder auch mündliche Kommunikation drehen. Die Rechtslage ist recht klar, denn die Wohnung darf vom Mieter stets für berufliche Zwecke genutzt werden, es darf nur nichts von dieser beruflichen Nutzung nach außen dringen.

Ein Call-Center-Agent kann per Headset somit auch nachts um drei noch am Küchentisch Kunden beraten. Ein Mitarbeiter eines Unternehmens darf hingegen nur dann Kunden zu Hause empfangen, wenn der Vermieter dem zugestimmt hat.

Im Regelfall sind übliche Bürotätigkeiten nicht zu verbieten, da sie keine sonderbare Nutzung des Wohnraums bedeuten oder eine Belästigung der weiteren Hausbewohner darstellen.

Besonderheiten sind rein dort zu vermuten, wo reger Kundenverkehr oder eine anderweitige Nutzung der Wohnung im Homeoffice zu erwarten ist. Sprichwörtlich kann eine Kindergärtnerin nicht die gesamte Kindergartengruppe mit in die Wohnung nehmen und dort betreuen.

Was darf bei der Einrichtung verändert werden?

Letztendlich gelten auch beim Homeoffice die üblichen Regeln, die für jeden Mieter gelten. Diese besagen, dass bauliche Veränderungen nur nach Rücksprache vorgenommen werden können – und bei Auszug vollends zurückgebaut werden müssen.

Ein Mieter darf also durchaus eine Stellwand aus Gipskarton einziehen, nur muss diese bei Auszug vollständig entfernt werden. Allerdings ist diesbezüglich wieder das Wohn- und Arbeitsklima zu berücksichtigen. Wer im Wohnzimmer eine Wand einziehen lässt, um das Arbeitszimmer vor dem Fenster zu platzieren, muss die Schäden durch die mangelnde Belüftung des restlichen Raums tragen. Wer hingegen das Arbeitszimmer abseits des Fensters einrichtet und dort die Wand einzieht, kommt den Anforderungen des Arbeitsrechts nicht nach, welches besagt, dass eine natürliche Beleuchtung und Belüftung vorhanden sein muss.

Generell gilt:

• Fenster – niemand möchte von den Nachbarn beobachtet werden. Viele Mieter setzen im Homeoffice somit auf Plissees. Sie sind grundsätzlich erlaubt, sofern die Befestigung keine Schäden verursacht. Wichtig dafür ist die korrekte Bemessung. Handelt es sich um Klemmlösungen oder Möglichkeiten, die in der Wand verankert werden, besteht kein Problem. Bohrungen im Fensterrahmen sind ausschließlich in Absprache mit dem Vermieter möglich und sollten stets schriftlich genehmigt sein. Andererseits droht beim Auszug der Tausch der Fenster – kostenpflichtig.
• Abtrennungen – jegliche Abtrennung oder Aufteilung eines Arbeitsbereichs, der rein mit Möbeln durchgeführt wird, ist erlaubt. Der Vermieter kann dies nicht untersagen. Problematisch wird es nur, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden oder durch eine Abtrennung keine Durchlüftung der Räumlichkeiten mehr möglich ist. In diesem Fall kommt der Mieter im Ernstfall für die Schäden auf.
• Belüftung – der Mieter ist auch bei Abtrennungen oder abweichender Nutzung dazu verpflichtet, die Räumlichkeiten ordentlich und ausreichend zu lüften. Sollte eine hohe Wohnwand zwischen Arbeitsbereich und Sitzecke dazu führen, dass sich in einem Bereich die Luftfeuchtigkeit staut und an den Wänden niederschlägt, ist der Mieter für die Schadensbeseitigung verantwortlich.

Das Arbeitszimmer an sich hat den Vermieter nicht zu interessieren. Anders verhält es sich natürlich, wenn besondere Arbeitszimmer benötigt werden. Ein Mitarbeiter eines Laborbetriebs kann beispielsweise nicht unbedingt hingehen und im Homeoffice ein Versuchslabor einrichten, wenn dies die weiteren Mieter oder aber die Bausubstanz schädigen könnte.

Im Zweifel: Mit dem Vermieter klären

Wer redet, der erhält meist Antworten. Im Zweifelsfall ist es immer sinnvoller, vorab mit dem Vermieter zu sprechen und das eigene Tun zu erklären. Je detaillierter die Schilderung, desto eher kann der Vermieter sich ein Bild von der Tätigkeit machen und seine Zustimmung geben.

Generell gilt:

• Nachfragen – wann immer Unklarheiten bestehen, ist die Nachfrage das erste Gebot. Im persönlichen Gespräch können Unklarheiten wesentlich besser geklärt werden als im nachfolgenden Streitfall. Viele Streitfälle existieren nur deshalb, weil die Parteien aneinander vorbeireden.
• Versicherungen – je nach Art des Homeoffices können Mieter mit einer geeigneten Versicherung Sicherheiten schaffen und diese dem Vermieter vorlegen. Umgekehrt ist eine schriftliche Genehmigung durch den Vermieter aber auch eine Sicherheit. Liegt beispielsweise die Genehmigung für eine bauliche Veränderung schriftlich vor, so hat sie auch vor dem Gericht Bestand.
• Zusicherung – bei baulichen Veränderungen geht es den meisten Vermietern darum, dass diese Veränderungen beim Auszug wieder beseitigt werden. Eine schriftliche Vereinbarung dient auch diesbezüglich der Absicherung.

Übrigens gelten die Vorgaben nicht nur für angestellte Mieter, sondern auch für Selbstständige. So mancher Vermieter horcht auf, wenn plötzlich ein weiterer Name (Pseudonym) oder eine Firmenadresse auf dem Klingelschild steht. Im persönlichen Gespräch lassen sich Ungereimtheiten leicht klären.

Gerade seit der Pandemie verweigern beispielsweise viele Vermieter Pseudonyme oder Firmenadressen auf Klingelschildern, weil sie lernen mussten, dass die Yoga- oder Sportstunde mitunter im Wohnzimmer stattfand und somit ein Gewerbe innerhalb der Mieträumlichkeiten abgehalten wurde. In einem persönlichen Gespräch lassen sich Ungereimtheiten oft sehr einfach klären.

Fazit - auch ein Homeoffice besitzt Grenzen

Reine Büroangestellte haben es einfach. Ihnen reicht im Ernstfall auch der Küchentisch samt Laptop, um zu arbeiten. Bei der Einrichtung eines echten Homeoffice müssen Mieter grundlegend die Vorgaben des Mietvertrags berücksichtigen und sich durchaus Absprachen mit dem Vermieter halten. Das gilt insbesondere dann, wenn Änderungen vorgenommen werden, die nicht einfach zurückzunehmen sind: Bohrlöcher in Fensterrahmen oder feste Stellwände. Solche Maßnahmen erfordern stets die Erlaubnis des Vermieters.

Doch auch bei Kundenverkehr oder in Bürosituationen, die Mitbewohner im Haus belästigen könnten, ist Vorsicht geboten. In diesem Fall sollten Mieter unbedingt eine Genehmigung durch den Vermieter einholen.

Wer diesbezüglich alle Aspekte mit in die eigenen Überlegungen einbezieht, kann problemlos im Homeoffice arbeiten. Tätigkeiten mit starkem Kundenverkehr oder großen Veränderungen an der Mietwohnung dürften hingegen eher dazu führen, dass der Vermieter dem nicht zustimmt.  Im Zweifel gilt jedoch immer: Vorher nachfragen und auf Nummer Sicher gehen.