Für die meisten Menschen ist die gemietete Wohnung ihr Lebensmittelpunkt, deshalb findet sich der soziale Gedanke in fast allen Vorschriften über Wohnraummiete wieder.

Mieter genießen in Deutschland eine Vielzahl von Rechten, die in anderen Ländern zum Teil undenkbar sind. Die Regelungen zum Mietrecht, die auch die Gewerberaummiete oder den Pachtvertrag einschließen, finden sich ab § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Zum Wohnraummietrecht finden sich spezielle Regelungen in den §§ 459 bis 578 BGB. Diese Regelungen weisen einige Besonderheiten auf, denn ein Mietvertrag über Wohnraum ist etwas anderes als ein Mietvertrag über gewerblich zu nutzende Räume. 

Der Mietvertrag - Inhalt und Formvorschriften

Grundsätzlich ist auch ein formlos - zum Beispiel mündlich - abgeschlossener Mietvertrag gültig. Sogar durch schlüssiges Verhalten kann ein Mietvertrag zustande kommen. Folgendes muss aber auf jeden Fall vereinbart werden oder sich aus den Umständen ergeben:

1. Wer sind die Vertragsparteien (Vermieter und Mieter)?
2. Welche Wohnung wird vermietet?
3. Wie hoch ist die Miete?
4. Wann beginnt das Mietverhältnis?
   
   Es besteht im im Übrigen kein Anspruch darauf,

• einen Mietvertrag schriftlich abzuschließen oder
• einen mündlich bestehenden Mietvertrag schriftlich zu fixieren (vgl. zum Beispiel das BGH-Urteil vom 25. Juli 2007, Az. XII ZR 143/ 05).
• Ebenso gibt es auch keine Verpflichtung, eine nicht gewahrte Schriftform nachzuholen.

Es mag viele Mieter überraschen, im Allgemeinen haben Mieter kein Mitbenutzungsrecht an Hof oder Gartenflächen sofern dies nicht vertraglich zwischen den Parteien vereinbart wurde. Besteht keine Regelung, ergeben sich die Nutzungsrechte aus den Gegebenheiten. Stellen zum Beispiel alle Mieter ihre Fahrräder im Hof ab oder nutzen alle Mieter den Garten, kann dies einem neuen Mieter nicht verwehrt werden.

Im Mietvertrag wird auch die Struktur der Miete festgesetzt

Es wird die Frage geregelt, in welcher Form der Mieter für

• anfallende Kosten der Mietsache aufkommen soll,
• inwiefern diese schon in der Grundmiete enthalten sind
• oder gesondert abgerechnet werden.

Grundsätzlich werden bezüglich der Mietstruktur vier verschiedene Arten von Mietverträgen unterschieden: Warmmiete, Bruttokaltmiete, Nettokaltmiete und Teilinklusivmiete. Wichtig für Mieter und Vermieter ist vor allen Dingen, wie die Betriebskosten oder auch Nebenkosten genannt, im Mietvertrag an den Mieter weitergegeben werden. Denn nach dem Gesetz sind mit der Miete bereits alle anderen Kosten (mit Ausnahme der Heizkosten) abgegolten.

Auskunftspflicht des Vermieters zur Miethöhe

Wird ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen, der in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor Vertragsabschluss darüber Auskunft zu erteilen (§ 556g BGB).

Die Gebrauchsgewährung

In der Regel ist der vertraglich vereinbarte Tag des Mietbeginns auch der Zeitpunkt der Überlassung. An diesem Tag muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung übergeben und alle Schlüssel aushändigen, um ihm den unmittelbaren Besitz an der Sache zu verschaffen. Dabei sind das Datum der Vertragsunterschrift und der Mietbeginn zwei verschiedene Dinge. Ein Mietvertrag kann von den Mietparteien am 10.03. unterschrieben werden, der vertraglich vereinbarte Mietbeginn kann jedoch auf den 01.07. gelegt werden.

Möchte der Wohnungsmieter vor Mietbeginn in die Wohnung, um zum Beispiel schon einmal einen neuen Teppichboden zu verlegen, ist er auf den guten Willen des Vermieters angewiesen. Auf der anderen Seite ist eine eventuell vereinbarte Mietkaution auch erst bei Mietbeginn zu überweisen.

Zeitmietvertrag

Möchte der Vermieter die Wohnung zeitlich befristet vermieten, sollte auf jeden Fall ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen weden, denn bei befristeten Mietverträgen über mehr als ein Jahr gilt der Vertrag als unbefristet, wenn er nicht schriftlich abgeschlossen wurde (§ 550 BGB). Ein zum Beispiel mündlich geschlossener befristeter Mietvertrag über drei Jahre wird so zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Die getroffenen Vereinbarungen behalten Ihre Gültigkeit, es entfällt lediglich die Vereinbarung über die Mietdauer.

Kündigungsausschluss

Neben der zeitlichen Befristung eines Mietvertrages können die Mietvertragsparteien auch einen Kündigungsauschluss vereinbaren. Hierbei ist darauf zu achten, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet (BGH VIII ZR 86/10).

Formularmietverträge (Standardmietverträge)

Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags empfiehlt sich immer, da mündlich vereinbarte Regelungen vor Gericht schwer zu beweisen sind. Im Zweifel gelten gelten die gesetzlichen Regelungen des BGB, die für Vermieter regelmäßig nachteiliger sind als die zwischen den Mietparteien üblicherweise getroffenen Vereinbarungen.

Für den Abschluss von schriftlichen Mietverträgen werden meist Standardmietverträge verwendet (Haus und Grund, Zweckform, Formblitz etc.). Notwendige ausführlichere Regelungen sind mit den gängigen Formularmietverträgen aus Platzgründen jedoch nur in Grenzen umsetzbar, hier sollten individuelle Vereinbarungen zwischen den Mietparteien zusätzlich zum Formularmietvertrag getroffen werden.

Das Gebrauchsrecht des Mieters

Der vertragsgemäße Gebrauch ist eng verknüpft mit der Mietsache. In einer Garage soll in der Regel ein PKW oder Motorrad abgestellt werden, in Geschäftsräumen wird ein Gewerbe ausgeübt, Wohnräume sollen dem Wohnen dienen.

Wohnen und Gewerbe

Streit gibt es oft über das Ausüben einer gewerblichen Tätigkeit in der Mietwohnung. Grundsätzlich muss ein Mieter vor Beginn einer beruflichen Tätigkeit hierzu die Erlaubnis seines Vermieters einholen. Tut er dies nicht, steht dem Vermieter unter Umständen die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wegen vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache zu. Da in Wohnraummietverträgen in der Regel keine vertraglichen Vereinbarungen zu einer Gewerbeausübung vereinbart werden, bildete die Rechtsprechung eine Reihe von Ausnahmen aus. Treffen die folgend ausgebildeten Kriterien auf ihr Vorhaben zu, haben sie einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis zur Gewerbeausübung (BayObLG WuM 1991, 18).

Erlaubt ist die Berufstätigkeit immer dann, wenn

1. weder eine Belästigung Dritter zu befürchten ist,
2. die Beschaffenheit der Wohnung unverändert bleibt,
3. die Gefahr einer Beschädigung der Mietsache und des Grundstücks nicht erhöht wird
   (LG Frankfurt aM WuM 1996, 532; AG Schöneberg MM 2000, 47),
4. der Charakter des Mietobjekts als Wohnung insgesamt nicht verändert wird (LG Schwerin WuM 1996, 214).

Haupt- und Nebenpflichten

Die Hauptpflichten eines Mietvertrags liegen auf der Hand: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, während der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Aber auch einige Nebenpflichten bestehen für die Vertragsparteien: So muss der Vermieter die Mietsache vor Störungen und Beschädigungen schützen. Zum Teil ist er schon vor Vertragsabschluss verpflichtet, dem Mieter auf Umstände hinzuweisen, die die Mietsache betreffen und die für den Mieter erkennbar wichtig sind. Den Mieter treffen einige Obhuts- und Sorgfaltspflichten in Bezug auf den Mietgegenstand. Vor allem muss er pfleglich und schonend mit der Wohnung umgehen. Die konkreten Inhalte der Nebenpflichten können in einem schriftlichen Mietvertrag näher bezeichnet werden, damit für beide Seiten klare Verhältnisse bestehen.

Diese Wohnung ist ein Prachtstück!

Ob erste Verabredung oder Neuvermietung einer Wohnung. Wir möchten im besten Lichte erscheinen. Als Vermieter sollten sie diese Vorgehensweise noch einmal überdenken! Es kann viel günstiger für sie sein, wenn sie die Schwachstellen des Mietobjektes klar benennen und diese als bekannt und vertragsgemäß in den Mietvertrag mit aufnehmen. Denn für das weitere Vertragsverhältnis ist der Zustand der Wohnung bei Übergabe verbindlich. Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ist nach Annahme der Mietsache ausgeschlossen (§ 536b BGB). Hiervon unbenommen bleiben natürlich neu auftretende Mängel während der Mietzeit.

§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Grundausstattung der Mietsache

Zur Grundausstattung, die vom Vermieter auf jeden Fall gewährleistet sein muss, gehört bei Wohn- und Geschäftsräumen fließendes Kalt- und Warmwasser, funktionierende und ausreichende Elektroleitungen und die allgemeine Verkehrsicherheit muss natürlich gegeben sein (Kompaktkommentar Mietrecht von Michael J. Schmid aus dem Luchterhand Verlag, Seite 15). Der oft aufgeführte Bodenbelag gehört nicht zur Grundausstattung einer Mietsache.

Damit Sie wissen, in welchem Teil des BGB Sie die entsprechenden Paragrafen zum Nachschlagen finden, hier unsere Faustregel: Das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unterscheidet in der Raummiete nur zwischen Mietverhältnissen über

• Wohnraum – hierfür zuständig sind die §§ 549 bis 577a BGB und
• kein Wohnraum (z.B. Garagen, Geschäftsräume etc.) – hierfür zuständig sind die §§ 535 bis 548 BGB.

Achtung Wohnungseigentümer: Der Mieter einer Eigentumswohnung hat ausschließlich mit dem Eigentümer der Wohnung ein vertragliches Verhältnis. Der Eigentümer ist jedoch auch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet. Deshalb sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung einige Besonderheiten zu beachten, dies betrifft besonders die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft. 

§ 549 Abs. 1 BGB stellt den Grundsatz auf, dass die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse nur dann gelten, wenn die Regelungen über Wohnraummietverhältnisse nicht besondere Vorschriften aufweisen. Das heißt praktisch: Wenn man zu einem bestimmten Regelungsgegenstand in den §§ 549 bis 577a BGB nichts findet, sucht man in den §§ 535 bis 548 BGB.