Der Wohnraummietvertrag, die Grundlagen sollten sie kennen!

Eine Frau unteschreibt einen WohnraummietvertragFür die meisten Menschen ist die gemietete Wohnung ihr Lebensmittelpunkt, deshalb findet sich der soziale Gedanke in fast allen Vorschriften über Wohnraummiete wieder.

Mieter genießen in Deutschland eine Vielzahl von Rechten, die in anderen Ländern zum Teil undenkbar sind. Die Regelungen zum Mietrecht, die auch die Gewerberaummiete oder den Pachtvertrag einschließen, finden sich ab § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Zum Wohnraummietrecht finden sich spezielle Regelungen in den §§ 459 bis 578 BGB. Diese Regelungen weisen einige Besonderheiten auf, denn ein Mietvertrag über Wohnraum ist etwas anderes als ein Mietvertrag über gewerblich zu nutzende Räume. 

 

 

 

Der Mietvertrag - Inhalt und Formvorschriften

Grundsätzlich ist auch ein formlos - zum Beispiel mündlich - abgeschlossener Mietvertrag gültig. Sogar durch schlüssiges Verhalten kann ein Mietvertrag zustande kommen. Folgendes muss aber auf jeden Fall vereinbart werden oder sich aus den Umständen ergeben:

  1. Wer sind die Vertragsparteien (Vermieter und Mieter)?
  2. Welche Wohnung wird vermietet?
  3. Wie hoch ist die Miete?
  4. Wann beginnt das Mietverhältnis?

    Es besteht im im Übrigen kein Anspruch darauf,
  • einen Mietvertrag schriftlich abzuschließen oder
  • einen mündlich bestehenden Mietvertrag schriftlich zu fixieren (vgl. zum Beispiel das BGH-Urteil vom 25. Juli 2007, Az. XII ZR 143/ 05).
  • Ebenso gibt es auch keine Verpflichtung, eine nicht gewahrte Schriftform nachzuholen.

Was nicht im Mietvertrag als mitgemietet genannt ist, kann nur genutzt werden, wenn es zum Gebrauch der Mietsache notwendig ist.
Es mag viele Mieter überraschen, im Allgemeinen haben Mieter kein Mitbenutzungsrecht an Hof oder Gartenflächen sofern dies nicht vertraglich zwischen den Parteien vereinbart wurde. Besteht keine Regelung, ergeben sich die Nutzungsrechte aus den Gegebenheiten. Stellen zum Beispiel alle Mieter ihre Fahrräder im Hof ab oder nutzen alle Mieter den Garten, kann dies einem neuen Mieter nicht verwehrt werden.

Im Mietvertrag wird auch die Struktur der Miete festgesetzt

Es wird die Frage geregelt, in welcher Form der Mieter für

  •     anfallende Kosten der Mietsache aufkommen soll,
  •     inwiefern diese schon in der Grundmiete enthalten sind
  •     oder gesondert abgerechnet werden.

Grundsätzlich werden bezüglich der Mietstruktur vier verschiedene Arten von Mietverträgen unterschieden: Warmmiete, Bruttokaltmiete, Nettokaltmiete und Teilinklusivmiete. Wichtig für den Vermieter ist vor allen Dingen, wie die Betriebskosten oder auch Nebenkosten genannt, im Mietvertrag an den Mieter weitergegeben werden. Denn nach dem Gesetz sind mit der Miete bereits alle anderen Kosten (mit Ausnahme der Heizkosten) abgegolten.

Die Gebrauchsgewährung

In der Regel ist der vertraglich vereinbarte Tag des Mietbeginns auch der Zeitpunkt der Überlassung. An diesem Tag muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung übergeben und alle Schlüssel aushändigen, um ihm den unmittelbaren Besitz an der Sache zu verschaffen. Dabei sind das Datum der Vertragsunterschrift und der Mietbeginn zwei verschiedene Dinge. Ein Mietvertrag kann von den Mietparteien am 10.03. unterschrieben werden, der vertraglich vereinbarte Mietbeginn kann jedoch auf den 01.07. gelegt werden. Möchte der Wohnungsmieter vor Mietbeginn in die Wohnung, um zum Beispiel schon einmal einen neuen Teppichboden zu verlegen, ist er auf den guten Willen des Vermieters angewiesen. Auf der anderen Seite muss der Mieter eine eventuell vereinbarte Mietkaution auch erst bei Mietbeginn überweisen.

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