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Ein Mietvertrag wurde gekündigt, die Frist läuft ab, aber vom Mieter kommt keine Reaktion. Keine Bestätigung, keine Rückfrage – nichts. Viele Vermieter fragen sich dann: Wird der Mieter wirklich ausziehen, oder muss ich vorsorglich auf Räumung klagen, um keine Zeit zu verlieren? Genau mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Beschluss vom 28. Juni 2023 (XII ZB 537/22) befasst.
BGH-Urteil: Schweigen ist keine Klageveranlassung
Der Fall: Ein Vermieter hatte eine Arztpraxis gekündigt und den Mieter mehrfach aufgefordert, seinen Auszug zu bestätigen. Der Mieter reagierte nicht. Um sich rechtlich abzusichern, klagte der Vermieter auf künftige Räumung. Doch nach Einreichung der Klage erklärte der Mieter, dass er fristgerecht ausziehen werde.
Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter zwar in der Sache Recht hatte, weil die Kündigung wirksam war und der Mieter ausziehen musste. Dennoch entschied der BGH, dass der Vermieter die Klage nicht hätte einreichen dürfen, da der Mieter keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hatte. Daher wurden dem Vermieter die Prozesskosten auferlegt.
Die Begründung:
Ein Mieter ist nicht verpflichtet, vor Ablauf der Kündigungsfrist seine Räumungsabsicht zu bestätigen.
Allein durch sein Schweigen gibt er dem Vermieter keinen Anlass, eine Klage zu erheben.
Eine Klage auf künftige Räumung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter aktiv Zweifel an seiner Räumungsbereitschaft aufkommen lässt (z. B. durch Widerspruch oder Weigerung auszuziehen).
Besondere Bedeutung hat hier § 93 ZPO, der sicherstellt, dass ein Mieter nicht ohne Grund in einen kostspieligen Rechtsstreit verwickelt wird. Eine Klage auf künftige Räumung ist ein Ausnahmefall und muss gut begründet sein.
Der BGH stellt zudem klar, dass ein Mieter erst dann Anlass zur Klage gibt, wenn er durch aktives Verhalten Zweifel an seiner Vertragstreue aufkommen lässt. Das bloße Ignorieren einer Anfrage des Vermieters genügt dafür nicht.
Das bedeutet für Vermieter: Wer ohne klare Anzeichen vorsorglich klagt, Muss die Kosten tragen!
Praxis-Tipps für Vermieter
Frühzeitig das Gespräch suchen
Nach der Kündigung schriftlich nachfragen, ob der Mieter fristgerecht auszieht.
Falls keine Reaktion erfolgt, versuchen, telefonisch oder persönlich Kontakt aufzunehmen.
Indirekte Anzeichen für eine Verzögerung prüfen
Zahlt der Mieter weiterhin Miete?
Gibt es neue Verträge für Strom/Wasser auf den Mieter nach dem Kündigungsdatum?
Sind noch Möbel und persönliche Gegenstände in der Wohnung?
Beweise sammeln
Dokumentieren, falls der Mieter mündlich oder schriftlich eine Weigerung zum Auszug äußert.
Falls der Mieter eine Weiternutzung plant (z. B. Anzeichen für Untervermietung), Beweise sichern.
Besonders wichtig: Ein Mieter muss nicht auf eine Kündigung reagieren, aber wenn er aktiv signalisiert, dass er nicht ausziehen will (z. B. durch Widerspruch oder Gespräche mit Nachmietern), könnte eine Klage doch sinnvoll sein.
Wann eine Klage sinnvoll ist
Nicht jedes Schweigen ist ein Grund zur Klage. Eine Räumungsklage ist nur sinnvoll, wenn:
Der Mieter ausdrücklich bestreitet, ausziehen zu müssen.
Der Mieter nach Ablauf der Frist weiterhin in der Wohnung bleibt.
Es konkrete Hinweise gibt, dass er sich der Räumung widersetzt.
Ein aktives Verhalten des Mieters vorliegt, das auf eine Verweigerung der Räumung schließen lässt.
Fazit: Das BGH-Urteil gibt Vermietern eine klare Richtlinie: Allein das Schweigen eines Mieters ist kein Grund für eine Räumungsklage. Um Kosten zu vermeiden, sollten Vermieter erst dann klagen, wenn eindeutige Anzeichen vorliegen, dass der Mieter nicht freiwillig auszieht. Das Urteil stärkt die Rechtsposition von Mietern und zeigt, dass Vermieter vor einer Klage gründlich prüfen sollten, ob eine solche wirklich notwendig ist. Ein gutes Kommunikationsmanagement kann hier oft mehr helfen als eine vorschnelle Klage!
